 ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE DEMANDA: NO PUEDE ANOTARSE LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO
SIN DEMANDAR A LOS TITULARES ANTERIORES
R. 10.08.2006 Ref.:
68/70
«El único problema que plantea este recurso es el de si, anotado
un embargo a favor de la comunidad de propietarios de un edificio por impago
de cuotas por gastos de comunidad, puede hacerse constar ahora el carácter
de preferente y privilegiado al amparo del art. 9 LPH cuando existen hipoteca
y anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad
sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento». La Dirección
se refiere a la lógica del privilegio de los gastos de comunidad: «Inscrito
el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación,
la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar
parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del
dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca
o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia
a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos
que ampara». Ahora bien, en la actuación concreta del privilegio,
mantiene la doctrina tantas veces repetida: «El supuesto en el que en la
demanda se postula también la declaración de que dicho crédito
está amparado por la afección real preferente establecida en el
art. 9 LPH, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar
a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados
si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad
frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal
a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio
constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y la relatividad de
la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia
de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya
tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las
partidas de la deuda o por cualquier otra causa».
ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE EMBARGO: DURACIÓN ILIMITADA DE LA PRORROGADA
R. 06.06.2000 Ref.:
44/6
«1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible hacer constar
la caducidad de unas anotaciones preventivas de embargo, que habían sido
en su día prorrogadas, una vez transcurridos ocho años desde que
se practicaron. 2. Extendida la anotación preventiva de embargo como vía
de aseguramiento de las resultas del juicio en que aquélla se ordenó,
es evidente que tal medida cautelar ha de poder subsistir en tanto ese juicio
no concluya. Por ello, el art. 199 RH exige para la cancelación de las
anotaciones ordenadas por autoridad judicial, que hayan sido debidamente prorrogadas,
la justificación de la terminación del proceso en que se decretaron
aunque hayan transcurrido ocho años desde su práctica. 3. Nada
exige alterar esta doctrina cuando el titular de la finca pide que se haga constar
tan sólo que la anotación ha caducado, sin proceder a su cancelación,
pues no es posible hacer constar en el Registro que un asiento ha caducado si
no es precisamente por medio de su cancelación.»
Valga
esta reseña como una despedida a la duración ilimitada
de la anotación prorrogada:
• La doctrina de esta resolución es antigua; y ante la sorpresa que
puede causar el que un artículo reglamentario (art. 199 RH: no se cancelarán
por caducidad...) altere algo que a primera vista parece claro en la Ley (art.
86 LH: caducarán a los cuatro años de su fecha... podrán
prorrogarse por un plazo de cuatro años más), cabe dar la explicación
que da el Registrador en su informe: lo que hace el art. 199 RH es "una
interpretación auténtica y armonizadora de los arts. 83 y 86 LH,
considerando que el párrafo final del segundo, debe entenderse sin perjuicio
de lo ordenado por el primero de ellos" (las inscripciones o anotaciones
hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia
ejecutoria).
• Pero téngase en cuenta que toda esta doctrina cambia a partir de
la nueva redacción del art. 84 LH por la disp. final 9 LEC-2000: La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas
en los mismos términos.
ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE EMBARGO: ES POSIBLE EN FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 3-3-2008 Ref.:
74/58
La Dirección reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 19-2-1993 y la R. 25-5-2005, aunque la comunidad carezca de personalidad jurídica; y “el correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente”.
R. 3-3-2008 (Comunidad de propietarios del edificio “Palermo” contra Registro de la Propiedad de Almería-2) (BOE 26-3-2008).
La negación a la comunidad de una personalidad jurídica limitada ha hecho necesario este esfuerzo para reconocerle legitimación para el embargo. Esa aptitud para la titularidad registral parece cerrarle un camino que tiene todo acreedor en el juicio ejecutivo: el de adjudicarse los bienes por falta de postores en la subasta; como se le cierra también la posibilidad de transigir desistiendo del juicio ejecutivo, a cambio de una garantía hipotecaria de las cantidades adeudadas. Cabe pensar que si lo embargado es el piso del comunero, la comunidad podría adquirirlo para venderlo inmediatamente o para integrarlo en los elementos comunes; pero si es una finca distinta, será necesario un esfuerzo imaginativo: por ejemplo, practicando el asiento de presentación de la adjudicación, o incluso la anotación preventiva de suspensión, mientras la comunidad consigue vender la finca a un tercero. Y en cuanto a la posibilidad de cambiar el embargo por una hipoteca, no parece que haya más inconvenientes conceptuales para la una que para el otro.
APODERAMIENTO:
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: DEBE OTORGARSE
POR
LOS HEREDEROS DEL VENDEDOR FALLECIDO, NO POR EL APODERADO
R. 16.11.2000 Ref.:
46/52
Se
trata de una elevación a público de documento privado otorgada
en nombre del vendedor por la misma apoderada que otorgó el documento
privado; pero la Dirección confirma el criterio del Registrador,
de que, «de conformidad con los arts. 661 y 1257 C.c., deben ser
los herederos del vendedor-representado quienes eleven a público,
pues el poder se extinguió por la muerte del vendedor-poderdante».
En la
escritura de elevación a público de documento privado
el supuesto apoderado habría de declarar, siguiendo la práctica
habitual, sobre la vigencia de su poder; y no podría afirmar
que estaba vigente si el poderdante había fallecido, ya que,
según el art. 1732 C.c. el mandato se acaba [...] por muerte
[...] del mandante o del mandatario.
CAJA ESPAÑA CONTRA REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE OLMEDO. BOE 19.12.2007
R. 29.11.2007 Ref.:
73/101
Esta resolución tiene un aspecto positivo: parece que se abandona en ella la doctrina de aquella R. 13.12.2004, según la cual la hipoteca constituida sobre dos fincas vinculadas debe distribuirse entre ellas; porque en realidad, si las fincas vinculadas no pueden enajenarse separadamente, no se comprende para qué sería necesario distribuir entre ellas la hipoteca. Y un aspecto negativo: el suponer que el hipotecante conocía la doctrina anterior y tenía, por tanto, voluntad de hipotecar ambas fincas; es cierto que no pueden hipotecarse separadamente; lo que no es seguro es que el hipotecante lo sepa; él siempre podría replicar que sabía de la vinculación, pero que creía que cabía una hipoteca separada; y si ese error no lo exime de la hipoteca conjunta, sí vicia su voluntad sobre ella; así pues, no puede decirse que la hipoteca de una finca “conlleve” la hipoteca de la otra sin necesidad de una declaración de voluntad expresa; y si la “conllevara”, sobraría el “máxime” que añade la resolución. Resulta por tanto extraño que la Dirección acuda a “lo que se ha querido hipotecar” cuando las partes han podido definir más claramente “lo que se hipoteca”; como extraño resulta que la propia entidad acreedora prefiera seguir adelante con una hipoteca que es tan fácilmente atacable por el actual deudor o por futuros terceros.
CALIFICACIÓN
REGISTRAL: LA INSCRIPCIÓN NO SE IMPIDE POR OPOSICIÓN
MANIFESTADA ANTE EL REGISTRADOR
R. 31.03.2005 Ref.:
63/13
Se trata de “una escritura de rectificación de otra de declaración
de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción de una
nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia del Ayuntamiento,
sobre la base de que existe un certificado de técnico competente
que acredita la adecuación de la descripción a la licencia”.
La Dirección confirma la calificación negativa, toda vez
que “no exime de la acreditación de licencia para la nueva
planta declarada el hecho de que el certificado del técnico asegure
la adecuación de la declaración a la licencia, ya que la
presunción de validez del citado certificado queda en entredicho
por la existencia de otro certificado del mismo técnico que decía
lo mismo antes de la declaración de la nueva planta o rectificación
de la descripción de la inicial obra nueva”.
Por otra
parte, “se plantea si cabe configurar como anejo de las viviendas
el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del
inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya transmisión
de cuota alguna”. La Dirección entiende que “es
perfectamente posible [...] En efecto, dentro de la libertad que
tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen
de la propiedad horizontal, nada impide que se pueda conceder un
derecho de uso exclusivo sobre los trasteros descritos, configurando
los mismos como anejos de las viviendas, aunque no haya transmisión
por cuotas, siempre que queden suficientemente identificados, conforme
a las exigencias previstas al respecto en la ley (el art. 53.b de
las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, aprobadas por
RD. 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas
con adscripción de uso, además de estar referido a
las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro
de la libertad de configuración de la propiedad horizontal
vía estatutos)”.
En cuanto
a modificación de la obra y del título constitutivo
de la propiedad horizontal, siguiendo la doctrina de la R. 04.03.2004,
entiende la Dirección que “la vinculación ob
rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que no requiere la prestación individualizada de los titulares
registrales; no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo,
al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios”.
Finalmente,
se discute la validez de la certificación del secretario de
la junta de propietarios, sobre la modificación unánime
del título constitutivo, cuando se ha recibido por el Registrador
comunicación en contrario de alguno de los propietarios (notificados
por la Registradora al amparo del art. 327.5 LH): “Tampoco
este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar
por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente)
de la certificación del libro de actas de la comunidad de
propietarios (cfr. art. 19 LPH, que atribuye inmediata ejecutividad
a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que
el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado
en la misma sesión sea obstáculo según la ley
para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación
a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan
su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista
en el art. 327 LH a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados
por la resolución que en su día dicte la Dirección
General, tan sólo es afectos de que puedan ejercer los recursos
que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista
legalmente como defecto que impida la inscripción”.
CANCELACIÓN
DE ANOTACIÓN DE DEMANDA
R. 09.06.99 Ref.:
40/4
Se había practicado una anotación de demanda de cantidad
y declaración de afección en favor de la comunidad de propietarios;
pero en la ejecución de una hipoteca anterior, el Juez ordena
la cancelación de la anotación, y el Registrador la cancela:
la comunidad interpone recurso contra el asiento de cancelación
y solicita que se ordene al Registrador el mantenimiento de la anotación
cancelada. La Dirección reitera su doctrina: «el recurso
gubernativo está limitado a los casos en que la calificación
desfavorable del Registrador motiva la denegación o suspensión
de un asiento. Una vez practicado éste, el mismo queda bajo la
salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no
se demuestre su inexactitud en los términos establecidos por la
Ley (cfr. art. 1 LH), no siendo el recurso gubernativo el trámite
adecuado para declarar la invalidez de una cancelación ya practicada».
La doctrina
sobre inadmisión del recurso contra asientos ya practicados
es muy antigua y hasta elemental en Derecho Hipotecario; lo que debe
recordarse a propósito de esta resolución es que la
preferencia de los derechos de crédito no se comunica sin
más a los derechos reales, al ámbito registral:
• La declaración de preferencia de un crédito o de una anotación
de embargo sólo produce efecto respecto de asientos posteriores.
• La preferencia de los créditos actúa en el plano meramente
creditual, como preferencia de cobro, a través de la tercería de
mejor derecho.
• Cuando el privilegio del crédito se quiere hacer valer contra derechos
que, como la hipoteca, no suponen mera ejecución, sino que tienen una
fase de garantía que frecuentemente basta para cumplir la función,
sin llegar a la fase ejecutiva, será necesaria una declaración
de preferencia del embargo que asegura un crédito preferente sobre la
hipoteca o la carga anterior, una alteración de sus rangos registrales.
COMPRAVENTA:
LA FALTA DE DECLARACIÓN EN LA VENTA SOBRE CUOTA DE GASTOS
DE COMUNIDAD NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
R. 19.10.2005 Ref.:
65/53
Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 10.01.1991 y R.
11.12.2003.
COMPRAVENTA:
LA FALTA DE DECLARACIÓN EN LA VENTA SOBRE CUOTA DE GASTOS DE COMUNIDAD NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
R. 13-3-2008 Ref.:
74/58
Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 10-1-1991, la R. 11-12-2003 y la R. 19-10-2005.
R. 13-3-2008 (Notario Ignacio Martínez-Gil Vich contra Registro de la Propiedad de Navalcarnero-2) (BOE 29-3-2008).
DERECHO
DE VUELO: LA OBRA PUEDE DECLARARSE POR SU TITULAR SEGÚN LOS
CRITERIOS PREVISTOS
DERECHO
DE VUELO: NO SE AGOTA NECESARIAMENTE POR SU EJERCICIO
R. 27.05.2005 Ref.:
64/10
En el Registro figura una obra nueva en régimen de propiedad horizontal;
los constituyentes se reservaron el derecho de construcción de
nuevas plantas, de acuerdo con las Ordenanzas Municipales, de manera
que los titulares del derecho “podrán por sí solos
formalizar la correspondiente escritura de declaración de obra
nueva y de división material de la finca, atribuyéndoles
una cuota de participación en los elementos comunes en proporción
a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las
fincas existentes”. Cuando más tarde lo hacen así,
el Registrador objeta que “al no constar en el Registro los criterios
para la fijación de las nuevas cuotas es necesaria la modificación
del título constitutivo por unanimidad de todos los propietarios”;
que “ya se utilizó el derecho con anterioridad”; y
que “no consta en el certificado del Ayuntamiento la descripción
del solar en términos coincidentes con la que resulta del Registro”.
La Dirección replica que “sí consta en el Registro
el criterio de distribución de las cuotas que es la superficie
de los distintos elementos privativos”; que “el hecho de
que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho
esté agotado, sino que, dada su formulación, puede renacer
cada vez que se amplíe la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas
Municipales; y que “el hecho de que no exista una total coincidencia
en la descripción del solar que figura en el Registro con la de
la licencia municipal no es obstáculo para la inscripción
si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca”.
DESCRIPCIÓN
DE LOS ANEJOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 23.11.99 Ref.:
41/8
«Es cierto que la descripción de los anejos de los pisos o locales
en régimen de Propiedad Horizontal, que estén situados fuera del
espacio delimitado, deberá realizarse en los términos previstos
en el artículo 9.1 LH y concordantes de su Reglamento (cfr. art. 51 RH),
pues sólo así se quedará perfectamente identificado el objeto
de la propiedad separada que ha de inscribirse (cfr. art. 5 LPH) y, en consecuencia,
en el caso debatido, deberá expresarse tanto la ubicación concreta
del anejo en el edificio, como superficie y linderos.» Sin embargo, la
Dirección admite la inscripción, toda vez que en el caso concreto
la descripción de los anejos por su ubicación y superficie resulta
completada con la remisión a un plano.
Los anejos,
(tales como garaje, buhardilla o sótano, dice el art. 5 LPH),
en principio, deben describirse dentro de cada departamento, como
una parte del mismo;
y antes de la cuota de participación, puesto que ésta
se refiere a la totalidad del departamento, anejo incluido. Y la descripción
debe hacerse con el mismo detalle que la del piso o local, ya que el
anejo es una parte más del mismo, como cualquier otra habitación;
incluso con más cuidado, puesto que el piso suele tener unos límites
prácticamente inamovibles, cerrados por tabiques, mientras que
un garaje, por ejemplo,
no suele tener más límite identificador que una raya pintada
en el suelo.
DIVISIÓN:
LA LICENCIA ES NECESARIA PARA LA TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA
CON ASIGNACIÓN DE ESPACIO.
R. 19,20,26,27,28
Y 29.06.2000 Ref.:
44/6
Régimen
económico matrimonial: Debe presumirse el régimen económico
matrimonial del lugar del otorgamiento
1. Segregación.• Reitera la doctrina de las R. 26.06.1999
y R. 07.10.1999, en el sentido de que la transmisión de cuotas
indivisas con asignación a cada una de una porción determinada
de finca requiere la licencia a que está sujeta toda división
de terrenos «cualquiera que sea la denominación elegida
o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse».
Sobre
la segregación o parcelación disfrazada de cuota indivisa
o incluso de propiedad horizontal, la Dirección ya se había
pronunciado negativamente invocando la doctrina del fraude de ley,
en las resoluciones citadas.
2. Constancia
del régimen económico matrimonial. • Frente a
la alegación del Registrador de que no consta el régimen
económico matrimonial de los adquirentes conforme el art.
51 RH, la Dirección entiende que «el documento está otorgado
en una región en que el régimen económico matrimonial
aplicable es el regulado por el Código civil, de manera que,
de no expresarse nada en contrario, se estimará que los otorgantes
están sometidos al sistema legal supletorio del Código
civil y que tienen regionalidad común (cfr. art. 161 RN)».
Resulta
indudable la exigencia del art. 51 RH; y no parece correcto enfrentarle
el art. 161 RN (la nacionalidad o la regionalidad, cuando puedan
influir en la determinación de la capacidad y otorguen fuera
del territorio de su región, se hará constar necesariamente
en la comparecencia); porque éste establece, en el mejor de
los casos, una presunción de que los otorgantes son españoles
(o del país donde se autoricen los documentos consulares)
y que tienen la vecindad civil (prescíndase ahora de la vetusta
referencia a la regionalidad) correspondiente al lugar del otorgamiento.
Pero es que el régimen económico matrimonial no depende
de ninguna de esas circunstancias, sino de las que determina el art.
9 C.c., que se refieren en general al momento de celebración
del matrimonio, y no al de las adquisiciones posteriores; se puede
cambiar de vecindad, incluso de vecindad civil, y no por ello se
modifica el régimen matrimonial; por eso el art. 161 RN no
se atreve a formular presunción alguna sobre este régimen;
y si la Dirección lo hace es por la fuerza absorbente de los
gananciales, que tolera con frecuencia la omisión del régimen
matrimonial en los territorios de Derecho Común; pero en aquellos
otros en que el régimen legal supletorio no es el de gananciales,
se comprende mejor la coexistencia en España de distintas
legislaciones civiles y la necesidad de precisar.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA DE PARCELACIÓN PUEDE RESULTAR
POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
R. 17.06.2004 Ref.:
60/22
Se reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 27.05.2002, R.
29.05.2002, R. 31.05.2002, R. 07.09.2002, R. 28.05.2003, R. 12.01.2004
y R. 10.02.2004. Y estima justificada la licencia de parcelación
por silencio positivo cuando a la escritura de división se acompaña
la solicitud de la licencia presentada en el Ayuntamiento, así como
solicitud de certificación de acto presunto; no consta que el
Ayuntamiento se haya pronunciado en contra de la licencia ni en contra
del certificado de acto presunto; y dice la Dirección que *el
certificado del acto administrativo presunto no es el medio exclusivo
sino uno más de los que puede utilizarse para la acreditación
de aquél, conforme al art. 43.5 L. 30/1992 [...] bastará la
manifestación expresa del interesado en la inscripción
acerca de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión
de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación
del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración
la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada
ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto
(cfr. art. 48.2.b RD. 1093/1997, previsto para las licencias de obras
pero aplicable aquí por evidente analogía ex art. 4.1 C.c.)+.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA DE PARCELACIÓN ES EXIGIBLE
TAMBIÉN EN SUELO RÚSTICO
R. 23.06.2004 Ref.:
60/22
Reitera la doctrina de otras varias resoluciones (R. 13.05.1994, R. 05.01.1995,
R. 12.07.1995): El art. 25.b L. 19/04.07.1995, de Modernización
de las Explotaciones Agrarias *exceptúa de la prohibición
de división de fincas el caso de que sobre la porción segregada
vaya a realizarse una construcción permanente de carácter
no agrario. En este supuesto, construcción no agraria debe entenderse,
entonces, que la legislación agraria desplaza la competencia a
la legislación urbanística, la cual atribuye la facultad
de autorizar las divisiones a la autoridad municipal (cfr. arts. 242,
243, 254 y 260 del Texto Refundido de la Ley del Suelo); en consecuencia,
ha de concluirse la necesidad de la licencia municipal. En cuanto a la
existencia de silencio positivo en la obtención de dicha licencia,
para realizar la inscripción, como ha dicho con anterioridad este
Centro Directivo, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida
a la Administración, sino que es necesario probar de alguna manera
la inexistencia de contestación de dicha Administración,
y en el caso presente no sólo no se prueba tal falta de actividad,
sino que el Registrador, ha advertido la recepción, antes de la
solicitud de inscripción, de un escrito del Ayuntamiento declarando
que determinados expedientes, entre los que se encuentra el que es objeto
de este recurso, habían sido denegados por desistimiento de los
interesados+.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
DEPENDE DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA
R. 27.01.2006 Ref.:
66/25
Reitera el contenido de la R. 10.12.2003 en el sentido de que «la
exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida
en el art. 53 RD. 1093/04.07.1997 (y lo mismo puede entenderse respecto
del art. 78) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de
la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división».
En este caso (configuración como elementos privativos de la propiedad
horizontal de dos viviendas y una caseta, con sendos espacios sin edificar
de más de tres mil metros cuadrados cada uno) no la considera
necesaria por no exigirlo la Ley 5/08.04.1999, de Urbanismo de Castilla
y León (a diferencia del art. 66.1.b.2 Ley 7/17.12.2002, de Ordenación
Urbanística de Andalucía).
En Cataluña,
el Derecho sustantivo conduce a la necesidad de licencia: el art.
183 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova
el Text Refós de la Llei d’Urbanisme dice que s’entén
per parcel·lació urbanística (sujeta, por tanto,
a licencia) tota operació que tingui les mateixes finalitats
que les especificades per la lletra a) en què, sense divisió o
segregació de finques, s’alienin o s’arrendin
parts indivisibles d’una finca determinada, amb la incorporació del
dret d’utilització exclusiva de parts concretes de terrenys.
Esas mateixes finalitats son las de que faciliti o tingui per finalitat
facilitar la construcció d’edificacions o d’instal·lacions
per a destinar-les a usos urbans.
EXCESO
DE CABIDA: IDENTIDAD DE LA FINCA
R. 08.04.2000 Ref.:
44/6
«La
registración de un exceso de cabida 'stricto sensu' sólo
puede configurarse como la rectificación de un erróneo
dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada,
de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación
no se altera la realidad física exterior que se acota con
la global descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse
en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente
registrados (cfr. R. 19.11.1988). [...] Fuera de esta hipótesis,
la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar
el folio de esta última a una nueva realidad física
que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado
será la previa inmatriculación de esa superficie colindante
y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
[...] Para la registración de exceso de cabida es preciso
que no exista duda sobre la identidad de la finca, y esta duda está justificada
en el caso debatido.»
Se trata
de doctrina reiterada en muchas otras resoluciones, tanto para el
exceso de cabida (que puede encubrir una inmatriculación de
nueva superficie) como para la inmatriculación (que podría
pretenderse de una finca que ya esté inmatriculada). Por ejemplo,
R. 01.06.98, R. 02.06.98, R. 04.04.98 y R. 02.02.2000.
EXCESO
DE CABIDA: PUEDE INSCRIBIRSE POR EXPEDIENTE EL DE UN PISO EN PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 22.1.2009 Ref.:
78/78
Se debate en el recurso “la posibilidad de acreditar un exceso de cabida de un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal por medio de un expediente de dominio, o si solo puede hacerse en virtud de escritura pública de rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal”. La Dirección, tras repetir su conocida doctrina sobre la posibilidad de calificación registral de documentos judiciales (art. 100 RH), y tras citar también las R. 2.3.2001 y R. 7.10.2008, reitera en el sentido indicado la doctrina de la primera de ellas.
En efecto, dice que estas resoluciones “no excluyeron la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos, de manera que identificado pues un elemento privativo a través de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a través de los que se individualiza, y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a través de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificación de aquel título constitutivo, sino la rectificación de un error padecido en el mismo [...] Distinto sería el supuesto cuando los linderos que individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se dividen en régimen de propiedad horizontal, elementos arquitectónicos —muros, tabiques—, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan”.
R. 22.1.2009 (Inversiones Burgos Madrid, S.A., contra Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo-2) (BOE 24.2.2009).
IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN
DE DEMANDA
R. 19.05.99
y R. 20.05.99 Ref.:
40/4
Rechaza la anotación preventiva de una demanda por no estar incluida
entre las contempladas en el art. 42 LH: Respecto de una de las peticiones
contenidas en la demanda, «aunque implica civilmente el ejercicio
de una acción real (la acción de nulidad de la venta de
un inmueble), sólo procedería la anotación si se
pretendiese sobre la propia finca objeto del contrato impugnado, pero
no cuando se solicita respecto de otras fincas cuya situación
jurídica en nada se verá afectada por la sentencia que
pueda dictarse, cualquiera que sea su contenido (cfr. arts. 1, 2, 8 y
42 LH)». La otra petición «se trata de una acción
puramente personal que queda claramente excluida de la hipótesis
del art. 42 LH, dado que ninguna utilidad pude proporcionar la anotación
pretendida, aun cuando ésta haya de recaer sobre los propios bienes
embargados por el actor en ese juicio ejecutivo, pues ni se impugna la
titularidad registral de los bienes embargados, ni se pretende la posible
ineficacia de la traba y, en su caso, del remate de dichos bienes sino
que mientras se persigue la restitución de las cantidades que
al acreedor que promovió dicho juicio le puedan corresponder si
se consuma la ejecución, finalidad ésta que tiene su propio
cauce de actuación en una simple orden judicial de retención
de dichas cantidades».
INMATRICULACIÓN: INMATRICULACIÓN
DE UN LOCAL COMO EDIFICIO AUTÓNOMO
R. 04.05.2006 Ref.:
68/56
*Se presentan en el Registro, al objeto de obtener la inmatriculación
de un ‘local’ dos escrituras que se refieren a dicha finca:
una de disolución de condominio y otra de aportación a
la sociedad conyugal. La Registradora suspende la inscripción
por los dos defectos siguientes: 1) No acreditarse el cumplimiento de
la legalidad urbanística conforme a lo dispuesto en el art. 52
RD. 04.07.1997, y 2) No resultar de la escritura si se trata de un edificio,
o, en su caso, cuál es el edificio del que el descrito forma parte+.
La Dirección revoca los dos defectos, el primero porque la construcción
es de 1900 y *es evidente que ha prescrito la acción para el restablecimiento
de la legalidad por la infracción en que, en su caso, pudiera
haber incurrido el edificante+, y porque *de los linderos del local se
deduce tratarse de un edificio autónomo+.
La
Dirección advierte de que *no puede entrar en el examen de
otros obstáculos distintos a los apreciados por la Registradora
(art. 326 LH)+, con lo que insinúa la posible existencia de
otros: Quizá el relativo a que un local parece formar parte
de una propiedad horizontal y según el art. 8.5 LH sólo
sería inscribible cuando conste previamente en la inscripción
del inmueble la constitución de dicho régimen; pero
ese obstáculo parece superado cuando parece tratarse de un
edificio autónomo integrado solamente por un local. O quizá la
duda de si son títulos traslativos hábiles para inmatricular
según los arts. 205 LH y 298 RH la disolución de comunidad
(la finca ya era, en parte, del adquirente) y la aportación
a la sociedad conyugal (la finca sigue siendo, en parte, del transmitente);
la R. 18.12.2003 no pareció encontrar ningún inconveniente
a la disolución de comunidad; sobre la aportación a
la sociedad conyugal la Dirección no se ha pronunciado.
JUSTIFICACIÓN DE LA ANTIGÜEDAD
EN UNA OBRA NUEVA
R. 13.10.99 Ref.:
41/8
Se trata de una obra nueva que es suspendida por el Registrador «al
no acreditarse el cumplimiento de los requisitos del art. 37 TR.LS, RDL
1/26.05.1992, ni la inaplicabilidad del régimen establecido en
dicho precepto». Como dice el Registrador en su informe, «el
problema está en que la única prueba aportada en cuanto
a la preexistencia de la edificación es una certificación
en que se certifica que se ha presentado en el Ayuntamiento un certificado
de su Técnico diciendo que la edificación se concluyó en
el año 1985, sin realizarse por parte del Ayuntamiento ninguna
manifestación al respecto»; dice la Dirección que «no
puede tenerse por acreditado que la obra ahora declarada se hubiere realizado
antes de la entrada en vigor de la L. 8/25.07.1990, de modo que conforme
a la disp. trans. 5 TR.LS, RDL 1/26.05.1992 y la doctrina de esta Dirección
General (cfr. R. 04.02.1991, R. 17.06.1993, R. 05.02.1994), el régimen
de su acceso al Registro será el prevenido en el art. 37 TR, cuyas
exigencias al efecto no aparecen cumplidas en el supuesto debatido» (licencia
de edificación y certificación técnica de terminación
de la obra conforme al proyecto aprobado).
Se trata
de un problema de derecho transitorio: el art. 52 RD.97, siguiendo
la línea de las R. 04.02.92, R. 03.11.95 y R. 04.03.96, permite
la inscripción sin licencia ni certificación de adecuación
de las obras para las que haya prescrito la posible infracción
urbanística (4 años, generalmente): Podrán inscribirse
por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran
los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación
del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica
o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada
y su descripción coincidente con el título. b) Que
dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación
aplicable para la prescripción de la infracción en
que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste en el
Registro la práctica de anotación preventiva por incoación
de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que
haya sido objeto de edificación.
LOS
SEGUROS EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
R. 12.12.2003 Ref.:
28/54
La modificación
de elementos privativos requiere consentimiento individual de sus
propietarios, afirmación obvia.
R. 27.02.2003 Ref.:
28/54
Es inscribible la agrupación de una finca con otra que forma parte
de una propiedad horizontal, que reitera la doctrina de las R. 11.05.1978
y R. 27.05.1983
En cambio
la R. 08.02.2003 (BOE 14.03.2003) pone en contacto con un problema
muy actual sobre la declaración de obra nueva , como es la
obligación de asegurar la edificación en los términos
exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.
Dice la resolución que la obligatoriedad del seguro sólo
se refiere a viviendas familiares, como medida de protección a
los consumidores; pero no al caso de «una empresa mercantil que
construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad
empresarial como es la explotación de una residencia geriátrica,
las más de las veces con una fuerte inversión que normalmente
irá precedida del adecuado asesoramiento jurídico y técnico
del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de la vivienda».
Y quizá sea
esta la ocasión de repasar el régimen actual tras la
modificación de la disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999 por el art.
105 L. 53/30.12.2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social:
LEY
DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El art. 20 L. 38/05.11.1999, de Ordenación de la Edificación,
añadió un requisito más a los de la Ley del Suelo: No
se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la
Propiedad escrituras públicas de declaración de obra
nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley,
sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías
a que se refiere el artículo 19:
- La
Ley es de aplicación, según su art. 2 LOE, al proceso
de la edificación, entendiendo por tal la acción
y el resultado de construir un edificio de carácter permanente,
público o privado, cuyo uso principal esté comprendido
en los siguientes grupos:... aquí hace la Ley una detallada
enumeración que en realidad sobra a estos efectos (se hace
a otros distintos), porque la termina incluyendo todas las demás
edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados
en los grupos anteriores. Y se incluyen también en la normativa
sobre la edificación, según el art. 2.2 LOE, no sólo
las obras de edificación de nueva construcción, sino
también las de ampliación, modificación, reforma
o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica
de los edificios y las que tengan el carácter de intervención
total en edificaciones catalogadas o de carácter parcial
que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Y, según el art. 2.3 LOE, sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, así como los elementos de urbanización que
permanezcan adscritos al edificio.
- Es
más sencillo hacer la delimitación en forma negativa,
ya que el mismo precepto excluye de la Ley a aquellas construcciones
de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no
tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial
ni público y se desarrollen en una sola planta; a ellas
habrá que añadir, como exceptuadas de la Ley, las
construcciones que no pueden calificarse propiamente de edificio:
como puertos, presas, canales, carreteras, caminos, calles, postes,
vallas, muros, teleféricos, minas, etc.; ya que, según
el Diccionario de la Real Academia, edificio es la «obra
o fábrica construida para habitación o para usos
análogos; como casa, templo, teatro, etcétera»;
y, aunque el art. 2 LOE incluye las edificaciones con uso aeronáutico;
agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero;
de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones);
del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo;
forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento
e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación,
estas adjetivaciones tienen que referirse siempre al sustantivo
edificio.
- Las
garantías exigibles en cada caso deben deducirse de la disp.
adic. 2 y del art. 19 LOE: 1) Para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda, seguro de daños materiales o seguro
de caución, para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio. 2) Por real decreto
puede establecerse la obligatoriedad de otros seguros de daños
materiales o de caución: para garantizar, durante un año,
el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos
de ejecución que afecten a elementos de terminación
o acabado de las obras; y también para garantizar, durante
tres años, el resarcimiento de los daños causados
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones
que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3) También mediante real decreto podrá establecerse
la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías
previstas en el artículo 19 [de las tres anteriores], para
edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.
- Es
necesario que la constitución de garantías se acredite
y testimonie; o sea, en la escritura. Con posterioridad, es también
requisito «para» la inscripción, pero no «de» la
inscripción, es decir, que la escritura no puede inscribirse
sin esa justificación, pero no dice la Ley que las garantías
hayan de reflejarse en la inscripción; sin embargo hay que
entender que la inscripción debe hacer alguna referencia
a que la escritura testimonia las garantías, pero sin detallar
cuáles sean éstas (por ejemplo, en la reseña
del título: «así resulta de la escritura autorizada
por el Notario de... Don... el día..., número...
de protocolo, a la que se incorporan licencia de edificación,
certificación técnica de fin de obra y justificación
de los seguros exigidos en la Ley de Ordenación de la Edificación...»).
La reseña es breve; pero la calificación del Registrador
?como, antes, la del Notario?, sí alcanza al hecho de que
la póliza cubra los riesgos y plazos que la Ley manda cubrir.
- La
Ley no distinguía entre el edificio construido para su venta
por pisos por el mismo constructor y el construido para sí mismo
o encargado en régimen de comunidad o cooperativa, que podía
ser incluso una modesta vivienda unifamiliar; a todos los casos
les eran exigibles las garantías; lo que resultaba un tanto
exagerado: la prima del seguro la pagaría siempre, directa
o indirectamente, el dueño de la obra; y si el constructor
no lo contrataba, el dueño no podía escriturar ni
inscribir, con lo que, a todas las inseguridades de las que se
lo quiere proteger, se añadirá la de clandestinidad
de su título de propiedad. Pero la solución, aunque
mala, tenía su lógica, porque ni el Notario ni el
Registrador de la Propiedad podían distinguir entre un particular
y un «no particular», no podían saber si el
que declara la obra nueva construía para sí o para
vender antes de diez años, él o sus herederos. Pero
la el art. 105 L. 53/30.12.2002, de Medidas Fiscales, Administrativas
y del Orden Social, modificó la disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999,
de Ordenación de la Edificación, que, en la parte
que ahora interesa, dice: No obstante, esta garantía [la
vista anteriormente] no será exigible en el supuesto del
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar
para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión
inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a del artículo
17.1 [10 años], el autopromotor, salvo pacto en contrario,
quedará obligado a la contratación de la garantía
a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para
completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán
ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras
públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite
y testimonie la constitución de la referida garantía,
salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado
la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de
la constitución de la misma. La dificultad para distinguir
al promotor del autopromotor subsiste en los mismos términos
que antes; y si, a pesar de todo, el autocalificado «autopromotor» vende
sin seguro, el Notario no podrá autorizar la escritura ni
el Registrador podrá inscribir; salvo que el comprador exonere
al vendedor, lo que se verá forzado a hacer si no quiere
que se añada a todas sus inseguridades una nueva: la falta
de inscripción registral; pero no basta con esa exoneración:
además el vendedor deberá acreditar que utilizó la
vivienda (quizá por empadronamiento, acta de notoriedad
basada en recibos de electricidad, teléfono, etc., testigos,
etc.); y si no lo hizo, la situación del comprador, al que
supuestamente se trata de proteger, puede ser caótica: la
finca seguiría inscrita a nombre del vendedor, que quizá no
contrató el seguro por falta de solvencia y se encuentra
en peligrosa situación...
- Según
la disp. trans. 1 LOE estas exigencias sólo rigen para las
obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes,
para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de
edificación, a partir de su entrada en vigor (parece que
debiera suprimirse la última coma, que, en el texto completo
de la disposición, cambia el sentido); la fecha de entrada
en vigor, salvo excepciones que ahora no interesan, es 6 de mayo
de 2000. Ciertamente, la redacción del punto 7 de la exposición
de motivos y la disp. adic. 2 LOE parecen propiciar una aplicación
inmediata de la Ley respecto a determinados seguros, al decir que
la garantía contra los daños materiales a que se
refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible,
a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda, sin distinguir sobre la fecha de entrada en
vigor; pero sin duda es una impresión falsa, lo único
que quiere decir esta disp. adic. 2 LOE es que para estos seguros
y edificaciones no hace falta un real decreto que establezca la
obligatoriedad, sino que la impone la propia Ley a su entrada en
vigor; la misma exposición de motivos explica el sentido
de la disp. trans. 1: mediante una disposición transitoria
se establece la aplicación de lo previsto en la Ley a las
obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación
a partir de la entrada en vigor de la misma.
- Pero
según la misma modificación de la disp. adic. 2 antes
reseñada, tampoco será exigible la citada garantía
en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados
principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción
se solicitaron las correspondientes licencias de edificación
con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley; o sea,
no se exige el seguro para rehabilitar edificios cuya construcción
inicial no estuvo sujeta al régimen de seguro.
- A
pesar de tanta modificación y modificación de la
modificación, queda aún un caso de difícil
solución: las obras nuevas que se construyen sobre un edificio
preexistente en virtud de derecho de vuelo; caso que las compañías
suelen negarse a asegurar, dado que a los peligros de la obra nueva
se suman los de la edificación inferior. Parece que en la
práctica tendrá que imponerse la solución
de inscribir cuando se acredite la imposibilidad de contratar el
seguro (por ejemplo, por la negativa de dos compañías),
puesto que a nadie puede exigirse una prestación imposible
(como dice el art. 1132 C.c.).
- Y
también cabe preguntar si, realizada la obra nueva sin el
seguro, podrá inscribirse una vez transcurridos los diez
años, acreditando la antigüedad de la obra. No está previsto;
podría pensarse que, aun transcurridos diez años,
puede estar pendiente un juicio de reclamación por daños
producidos anteriormente. Pero la nueva redacción antes
reseñada de la disp. adic. 2 inclina a pensar que transcurridos
los 10 años ya no es exigible el seguro, porque si el autopromotor
no está obligado más allá de ese plazo, tampoco
hay razón para obligar al promotor ordinario.
OBRA
NUEVA: NO SE ACREDITA LA ANTIGÜEDAD ANTERIOR A LA LEY 8/1990
R. 21.10.2000 Ref.:
46/52
«Se
suspende la inscripción de una escritura de declaración
de obra nueva al no considerarse suficientemente acreditada la preexistencia
de la edificación con anterioridad a la Ley 8/1990. Se considera
además que de las certificaciones incorporadas resulta la existencia
de un expediente de infracción urbanística» (hay
un certificado del Ayuntamiento que se limita a acreditar la preexistencia
de cierta edificación y, a la vez, se indica que se ha instruido
un expediente de legalización urbanística). La Dirección
rechaza la inscripción, que «podría suponer la protección
de una edificación incompatible con el planeamiento»; y
añade que «no cabe oponer que la edificación se haya
realizado sobre suelo no edificable, en cuanto, a salvo la legislación
especial para usos no urbanísticos protegidos o agrarios, regulados
en la legislación especial autonómica, el tenor de las
disposiciones transitorias expresadas [de la Ley citada] es aplicable
a cualquier tipo de suelo susceptible de usos edificatorios».
Actualmente
el art. 52 RD. 1093/04.07.97, complementario al Reglamento Hipotecario
en materia urbanística, siguiendo la línea de las R.
04.02.92, R. 03.11.95 y R. 04.03.96, permite la inscripción
sin licencia ni certificación de adecuación de las
obras para las que haya prescrito la posible infracción urbanística
(4 años, generalmente), sin más que acreditar la antigüedad
por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación
técnica o por acta notarial y que no conste del Registro la
práctica de anotación preventiva por incoación
de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que
haya sido objeto de edificación.
OBRA NUEVA: LA CERTIFICACIÓN TÉCNICA DEBE TENER
LA FIRMA LEGITIMADA
R. 23.10.200 Ref.:
46/52
Se trata de una declaración de obra nueva en la que «el
certificado final de dirección de obra, visado por su colegio
profesional, carece, en cuanto a la firma del titulado, de legitimación
notarial o en su defecto ratificación ante el Registrador».
Aunque el supuesto se plantea con anterioridad a la entrada en vigor
del RD. 1093/04.07.1997, por el que se aprueban las normas complementarias
al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
que es el que prevé la legitimación notarial de la firma,
dice la Dirección que la solución debe ser idéntica: «El
control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de
una declaración de obra nueva, impone que en el propio documento
se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos para la formalización
e inscripción de lo edificado, entre otros extremos, la acreditación
de la autoría y el carácter profesional del técnico
actuante. Si bien este último extremo se puede acreditar mediante
un visado colegial, cuya eficacia se limita al ámbito de las competencias
corporativas que le son propias (cfr. R. 04.03.1996), no ocurre así con
el primer requisito que no resulta cumplido en el presente caso».
El art.
49 RD. 1093/04.07.1997 exige la legitimación notarial de la
firma del técnico en la certificación que se incorpore
o acompañe a la escritura de declaración de obra nueva.
OBRA
NUEVA: LA ADECUACIÓN CON LA LICENCIA ES RESPONSABILIDAD DEL
TÉCNICO CERTIFICANTE
R. 22.09.2003 Ref.:
56/31
“Dadas las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, en el que
no pueden apreciarse discrepancias relevantes entre la obra autorizada por licencia
otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas,
edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión
en la licencia del discutido lavadero en la azotea, el defecto señalado
no puede ser mantenido, pues deben entenderse cumplidos, en este caso, los requisitos
exigidos por el art. 22 L. 6/1998, para la inscripción de las declaraciones
de obra nueva, esto es, otorgamiento de licencia y expedición por técnico
competente de la certificación que acredita que la edificación
que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especiales de aquélla,
debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante
la veracidad de tal manifestación (cfr. R. 09.02.1994)”.
Obsérvese
que la afirmación principal de esta resolución, la
adecuación con la licencia es responsabilidad del técnico
certificante, debe entenderse en función de “las circunstancias
concurrentes en el presente supuesto”, en el que la diferencia
entre obra y licencia era de pequeña importancia, un lavadero;
pero si la deferencia fuera más ostensible, y afectara, por
ejemplo, al número de plantas o de elementos, parece que el
Registrador podría calificar la falta de adecuación.
OBRA
NUEVA: LA RECTIFICACIÓN QUE SUPONE DECLARAR UNA PLANTA MÁS
REQUIERE LICENCIA MUNICIPAL
R.
31.03.2005 Ref.:
63/12
Se trata de “una escritura de rectificación de otra de
declaración de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción
de una nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia
del Ayuntamiento, sobre la base de que existe un certificado de técnico
competente que acredita la adecuación de la descripción
a la licencia”. La Dirección confirma la calificación
negativa, toda vez que “no exime de la acreditación de
licencia para la nueva planta declarada el hecho de que el certificado
del técnico asegure la adecuación de la declaración
a la licencia, ya que la presunción de validez del citado certificado
queda en entredicho por la existencia de otro certificado del mismo
técnico que decía lo mismo antes de la declaración
de la nueva planta o rectificación de la descripción
de la inicial obra nueva”.
Por
otra parte, “se plantea si cabe configurar como anejo de
las viviendas el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y
determinadas del inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya
transmisión de cuota alguna”. La Dirección
entiende que “es perfectamente posible [...] En efecto, dentro
de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente
el régimen de la propiedad horizontal, nada impide que se
pueda conceder un derecho de uso exclusivo sobre los trasteros
descritos, configurando los mismos como anejos de las viviendas,
aunque no haya transmisión por cuotas, siempre que queden
suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas
al respecto en la ley (el art. 53.b de las normas complementarias
al Reglamento Hipotecario, aprobadas por RD. 1093/1997, relativo
a la transmisión de cuotas indivisas con adscripción
de uso, además de estar referido a las plazas de garaje,
no agota la totalidad de posibilidades dentro de la libertad de
configuración de la propiedad horizontal vía estatutos)”.
En
cuanto a modificación de la obra y del título constitutivo
de la propiedad horizontal, siguiendo la doctrina de la R. 04.03.2004,
entiende la Dirección que “la vinculación ob
rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que no requiere la prestación individualizada de los titulares
registrales; no tiene aplicación el principio de tracto
sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada
uno de los propietarios”.
Finalmente,
se discute la validez de la certificación del secretario
de la junta de propietarios, sobre la modificación unánime
del título constitutivo, cuando se ha recibido por el Registrador
comunicación en contrario de alguno de los propietarios
(notificados por la Registradora al amparo del art. 327.5 LH): “Tampoco
este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar
por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente)
de la certificación del libro de actas de la comunidad de
propietarios (cfr. art. 19 LPH, que atribuye inmediata ejecutividad
a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que
el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado
en la misma sesión sea obstáculo según la
ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse
con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos
propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya
que la notificación prevista en el art. 327 LH a los titulares
de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución
que en su día dicte la Dirección General, tan sólo
es afectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes,
pero sin que su oposición esté prevista legalmente
como defecto que impida la inscripción”.
OBRA
NUEVA: LA EXCEPCIÓN DE SEGURO EN VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA
USO PROPIO REQUIERE MANIFESTACIÓN Y CONCORDANCIA CON LA LICENCIA
R.
05.04.2005 Ref.:
63/13
Respecto a la excepción de que no sea necesario el seguro a
que se refiere el art. 19.1.c de la Ley de Ordenación de la
Edificación en el supuesto de autopromotor individual de una única
vivienda unifamiliar para uso propio (disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999),
dice la Dirección que supone “un doble requisito: subjetivo
y objetivo, pues debe tratarse de ‘un autopromotor individual’ y,
además, de ‘una única vivienda unifamiliar para
uso propio’. [...] En la escritura de obra nueva construida o
en construcción, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto
que es un hecho futuro quedará cumplida con la manifestación
en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración
de obra. Además es preciso que la licencia obtenida para la
formalización e inscripción de la declaración
de obra no resulte contradictoria con la citada manifestación,
es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar. [...]
Siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque
se trate de una residencia meramente temporal”.
OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD
R. 27.03.2000 Ref.:
43/5
«Cuando el art. 14 RH impone, entre los requisitos necesarios para que
el contrato de opción sea inscribible, que conste el plazo para su ejercicio,
estableciendo a tal fin como máximo el de cuatro años, se está refiriendo
a aquél durante el cual el optante puede ejercitar su derecho con eficacia,
que es plazo de caducidad, pero en modo alguno está señalando con
ello una duración predeterminada al asiento que lo publique [...] el mero
transcurso del plazo previsto para ejercitar la opción no permite por
sí solo cancelar el asiento en que consta.»
(Not.
Carlos Higuera Serrano contra Registro de la Propiedad de Calahorra)
(BOE 21.04.2000).
Con el
razonamiento visto, la Dirección no admite la cancelación
por petición presunta del art. 353.3 RH (al expedirse certificación
o practicarse algún asiento), aunque insinúa la posible
cancelación conforme al art. 177 RH (por el transcurso de
cinco años desde el vencimiento).
PERMUTA DE SOLAR POR PISOS
R.
23.09.99 Ref.:
41/8
Los titulares registrales de un solar lo ceden a otra persona, obligándose ésta
a entregar, en su día, determinados pisos en el edificio que el
adquirente se obliga a construir, sin garantizarse especialmente esta
obligación; después, y por deudas del cesionario, se toman
diversas anotaciones de embargo; los cedentes instan judicialmente la
resolución del contrato, y se toma de la demanda; recae sentencia
firme de resolución, que ordena la cancelación de la inscripción
a favor del cesionario, «así como la cancelación
de cualquier asiento contradictorio». La Registradora practica
la reinscripción a favor del cedente, pero no la cancelación
de las anotaciones anteriores a la de demanda. Los cedentes recurren
alegando que el contrato de «cesión» no tenía
la virtualidad de transmitir el dominio del solar, sino solo el derecho
del cesionario a hacer suyos los elementos privativos pactados. Entiende
la Dirección que «del contrato inscrito resulta que el solar
se cede en permuta, expresión ésta que, en su día,
permitió la inscripción del mismo a favor del cesionario
[...] La anotación preventiva de demanda tiene, desde el punto
de vista registral, únicamente la virtualidad de retrotraer a
su fecha la sentencia que en su día se dicte, pero, en ningún
caso, puede afectar a terceros anotantes cuya anotación sea anterior
a la fecha de aquélla».
La
clásica «permuta» del solar presente por pisos
futuros tiene el inconveniente de que todo aquél pasa a ser
propiedad del constructor y queda sujeto a la acción de sus
acreedores; máxime si la transmisión no se ha sujetado
a condición resolutoria para el caso de incumplimiento. Deben
buscarse otras fórmulas más modernas de transmisión
de solo una cuota del solar (la que en definitiva hará suya
el constructor) y garantizada con condición (ver R. 16.05.1996
y art. 13 RH, éste en redacción de RD. 1867/04.09.98.
PERMUTA
DE SOLAR POR PISOS: RESOLUCIÓN
R.
20.12.1999 Ref.:
42/4
En el supuesto de hecho «se celebra contrato de cesión de
un solar por obra futura, estableciendo en su garantía condición
resolutoria conforme a la cual si en el determinado plazo no se entregaba
al cedente la obra estipulada, se produciría la retrocesión
del solar con cuantas edificaciones hubiere en ese momento [...] transcurrido
el plazo previsto sin que se entregue la obra pactada, cedente y cesionario
otorgan escritura pública, que denominan de "resolución
de otra de permuta"; se pretende reinscribir a nombre del primitivo cedente
y cancelar las cargas posteriores impuestas por el cesionario; la Dirección
distingue:
—«Es doctrina reiterada de este centro directivo que para la cancelación
de los derechos o cargas posteriores recayentes sobre los bienes adquiridos con
condición resolutoria, una vez operada la resolución es preciso
el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el
transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestación (cfr.
art. 175.6 RH) [...] con ese acuerdo de resolución entre cedente y cesionario,
no puede accederse a la cancelación de los gravámenes que puedan
recaer sobre cualquiera de los pisos integrantes del edificio construido sobre
el solar cedido.»
—«Ahora bien, nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de
tales cargas, puedan reinscribirse a favor del cedente los pisos construidos
que aún permanecen a nombre del cesionario, pues la voluntad concorde
de uno y otro a la resolución del inicial contrato de cesión, tiene
virtualidad suficiente para provocar la restitución de las prestaciones
originarias en los términos que ahora se convienen (cfr. arts. 609, 1124,
1254, 1255 y ss. y 1809 y ss. C.c.).»
Se
trata de una doctrina ya sentada en anterior resolución. La
R. 05.04.90 trató de una permuta de solar a cambio de pisos
en el edificio que debe construir en un plazo determinado el adquirente
del solar, cuya obligación se garantiza con condición
resolutoria; posteriormente es embargado el derecho del constructor;
y finalmente, antes del cumplimiento del plazo de construcción,
ambos permutantes declaran la imposibilidad de dicha construcción,
resuelven la permuta y solicitan la cancelación del embargo.
Ya dijo la Dirección que «cuando la titularidad embargada
se halla sujeta a posible resolución que consta explícitamente
en el Registro, el efectivo desenvolvimiento de ésta comportará la
extinción del embargo y consiguiente cancelación de
la anotación preventiva. Ahora bien [...] sólo la resolución
del derecho embargado que se produzca en los términos registralmente
constatados gozará de ese efecto extintivo, mas no así la
que tiene lugar anticipadamente por mut uo disenso [...] pues tal
renuncia sólo podrá operar registralmente dejando a
salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó la
anotación de embargo».
PRINCIPIO
DE TRACTO SUCESIVO: INSCRITAS A NOMBRE DE DISTINTOS TITULARES PORCIONES
DE UN LOCAL, NO PUEDE MODIFICARSE SIN CONSENTIMIENTO DE TODOS
R. 13.06.2007 Ref.:
71/87
Se trata de una «escritura por la que una promotora inmobiliaria
segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa
a formar finca independiente». Pero, «inscritos en el Registro
varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local,
no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que
afecta a los derechos inscritos, sin consentimiento de sus titulares
(cfr. art. 17 LH)».
Es una mera aplicación del principio de tracto sucesivo registral,
similar a la que impide al promotor hacer los estatutos de la propiedad
horizontal una vez que ha vendido (aunque sea en documento privado) alguno
de los departamentos. Así se ha entendido en muchas resoluciones
anteriores: R. 16.01.1990, R. 26.04.1996, R. 19.02.1999, R. 24.09.2001,
R. 14.05.2002 (No puede rectificarse la propiedad horizontal por el promotor
después de vender algún elemento); R. 27.06.1995 (No puede
rectificarse un local garaje por el constructor sin el titular registral
de una parte indivisa); R. 11.10.2001 (La creación de nuevos elementos
requiere consentimiento de todos los propietarios); R. 11.10.2000 (La
declaración de nulidad del régimen requiere intervención
de todos los propietarios); R. 05.03.2001 (No pueden inscribirse unos
estatutos antiguos sin consentimiento de los propietarios actuales);
R. 16.05.2002 (Los estatutos no inscritos no vinculan a propietarios
posteriores). Aunque también se ha reconocido la licitud del apoderamiento
estatutario al promotor para hacer modificaciones (R. 20.02.2001).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: DERECHO DE VUELO
R.
24.03.2000 Ref.:
43/4
Se considera inscribible la división de un local por construcción
de una entreplanta, puesto que los estatutos de la propiedad horizontal
autorizan las segregaciones y divisiones de los elementos privativos
y se cuenta con autorización de la autoridad urbanística;
pero no la asignación de nuevas cuotas a todos los elementos de
la finca hecha exclusivamente por los propietarios del local dividido;
porque, aunque tienen inscrito a su favor un derecho de vuelo, «lo único
que resulta de los estatutos es la forma en que se fijarán las
cuotas, pero no quién las fijará, como consecuencia de
lo cual, no se podrán alterar todas las cuotas sin contar con
el consentimiento del dueño del elemento privativo número
1, o con la resolución judicial pertinente».
Parece
que, frente a opiniones contrarias que periódicamente aparecen,
la Dirección no encuentra obstáculo en que los estatutos
de la propiedad horizontal puedan autorizar a los propietarios para
hacer divisiones y segregaciones en los elementos privativos sin
necesidad de previo acuerdo de la junta; y que, según la misma
Dirección, esa autorización permite también
construir una entreplanta en los locales.
Y también admite la Dirección la previsión estatutaria
de un derecho de vuelo y de la forma en que se fijarán las nuevas
cuotas. Si se trata de una división o segregación «normales»,
el art. 8 LPH dice que la fijación de las nuevas cuotas de los
pisos reformados se hará sin alteración de las cuotas de
los restantes.
Pero
en el derecho de vuelo se impone una redistribución de cuotas
en el edificio (pues no puede dejarse sin cuota alguna a los nuevos
pisos construidos); y en la división por entreplanta no parece
estrictamente necesaria, según el art. 8 LPH, aunque podría
preverse en la regulación estatutaria para cumplirse así el
art. 5 LPH, según el cual para la fijación de las cuotas
se tomará como base la superficie útil de cada piso
o local en relación con el total del inmueble, entre otras
circunstancias.
El «derecho de vuelo» lo regula el art. 16.2 RH (reformado
por RD. 1867/04.09.98), distinguiendo el derecho de elevar y el de realizar
construcciones bajo el suelo, ambos distintos del derecho de superficie,
y suponiendo su constitución por reserva del propietario en caso
de enajenación de todo o parte de la finca, o por transmisión
a un tercero; éstos parecen, pues, los dos caminos para dar nacimiento
al derecho. Otras formas no son totalmente correctas: así, la
reserva en los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble puede
ser una manera de dar notoriedad al derecho, pero no una forma idónea
de constituirlo, ya que la junta de propietarios, por la vía de
modificación de los estatutos, podría enervar el derecho
supuestamente reservado por el constructor; tampoco es recomendable convertir
el derecho de elevación en uno de los elementos privativos de
la propiedad horizontal, con asignación de número y de
cuota, puesto que no es piso ni local con salida independiente, ni finca
independiente, ni tiene por qué contribuir a los gastos ni disfrutar
de los elementos comunes.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EMBARGO DE UN PISO POR DEUDAS DE LA COMUNIDAD
R.
22.03.2000 Ref.:
43/4
«El único problema planteado en el presente recurso radica en dilucidar
si puede anotarse, en ejecución de sentencia de reclamación de
cantidad contra una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad
horizontal, el embargo trabado sobre un piso cuyo propietario no consta haya
tomado parte en el procedimiento». La Dirección concluye: «El
principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto, bien que éste
sea otorgado por el titular registral, bien que sea dictado por la autoridad
en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervención
Personal y directa el titular registral (y, en los casos procedentes, el cónyuge).
Así se impide que el titular registral sufra en el Registro las consecuencias
de una indefensión procesal».
La
solución del caso no podía ser sino negativa, porque
una cosa es la responsabilidad del piso, que no se discute, y otra
la posibilidad de embargarlo sin conocimiento del titular; aparece
una vez más la exigencia del principio de tracto sucesivo
del art. 20 LH, al servicio del principio de amparo judicial del
art. 24 CE.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS HAN DE TENER SALIDA DIRECTA
A ELEMENTO COMÚN O VÍA PÚBLICA
R. 03.07.2000 Ref.:
44/7
«La
constitución del régimen de propiedad horizontal, en
cuanto modo de división de una cosa común (cfr. arts.
396 C.c. y 3 LPH), exige que para el adecuado goce de las partes privativas
no se precise el uso de otros elementos privativos. El legislador materializa
esta exigencia de salida, bien directa a la vía pública,
bien indirecta a un elemento común. Alega el Notario recurrente
que puede constituirse el régimen cuando un elemento privativo
tiene salida a la vía pública, mediante una servidumbre
de paso por un predio colindante, y, aunque ello fuera cierto, en el
presente supuesto no se constituye dicha servidumbre, por lo que no
es preciso entrar en dicha cuestión».
El tema estaba ya resuelto en R. 12.11.1997, que rechazó también
la salida a través de servidumbre en un caso en que esa servidumbre
sí estaba constituida (ver esa resolución y su comentario).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: FALTA DE CARÁCTER
REAL DE LA ACCIÓN
R. 04.04.2000 Ref.:
44/6
«El objeto de este recurso es dilucidar si procede la anotación
preventiva de una demanda en contra el titular de un elemento privativo de un
edificio en régimen de propiedad horizontal en cuyo suplico se solicita
la reposición de determinados elementos comunes a su estado originario,
la retirada de la fachada de los aparatos de aire acondicionado y la reposición
del 'shunt'
a su uso originario de ventilación, clausurando su utilización
como chimenea, obras cuya realización no ha tenido transcendencia
registral, así como la condena a determinada indemnización.
Si bien es cierto que la doctrina científica y la de esta Dirección
General han interpretado el art. 42.1 LH en el sentido de que tienen
cabida en él todas las demandas que, de prosperar, producirían
una alteración registral, ello no ocurre en el presente supuesto,
en el cual no tendría relevancia alguna en el Registro la estimación
de la pretensión.»
La regla
sobre la procedencia de una anotación de demanda es sencilla:
se puede anotar una demanda si la sentencia que en su día
la acoja se pudiera inscribir; y no se puede en caso contrario; la
regla guarda conexión con la finalidad de la anotación
preventiva de demanda, que es sólo la de preparar un rango
registral para que en su día pueda inscribirse la sentencia
con efectos como si se hubiera inscrito el mismo día y a la
misma hora en que se presentó la demanda en el Registro. (Esa
es la razón por la que hemos criticado en estas páginas
la anotación preventiva de reclamación de cantidad).
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA DIVISIÓN DE LOCALES REQUIERE ACUERDO UNÁNIME
DE LA COMUNIDAD, NO DE LA ESCALERA.
R. 21.09.2000 Ref.:
45/6
En un edificio en régimen de propiedad horizontal se dividen dos
locales con acuerdo unánime de los dueños de los pisos
de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas.
Dice la Dirección: «El recurso no puede estimarse. La alegación
del recurrente de que se trata de distintas propiedades horizontales,
pues cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos,
es algo cuya alegación es inocua en el estrecho campo del recurso
gubernativo,
en donde, en todo caso, hay que
atender a la configuración registral, de la cual deriva, mientras
no se modifique, la existencia de una sola comunidad».
La situación de hecho que motiva esta resolución es bastante
frecuente: funcionan comunidades de escaleras o de garajes que no están
constituidas como tales. La Dirección ha reconocido estas situaciones
extrarregistrales a los solos efectos de permitirles legalizar sus libros
de actas en el Registro de la Propiedad (ver R. 20.04.1999 y R. 29.11.1999
frente a una primera negativa en R. 15.11.1994); pero la inscripción
de sus acuerdos rompería el tracto sucesivo, entre otros muchos
principios registrales.
PROPIEDAD HORIZONTAL: EL DERECHO DE VUELO DEBE CONSTITUIRSE CON
FIJACIÓN DE PLAZO. PUEDE CONSTITUIRSE DERECHO DE VUELO DE
UNA SEGUNDA PLANTA AUNQUE NO ESTE CONSTRUIDA
LA PRIMERA.
R. 26.09.2000 Ref.:
45/6
Los
dueños de una casa de una planta donan a un hijo el derecho de
edificar una primera planta y a otro hijo, el de edificar una segunda:
• El
primer defecto de la nota registral se refiere a la «no especificación
del plazo en el que deben realizarse las obras autorizadas por el
derecho de vuelo concedido». Y la Dirección confirma
ese defecto diciendo que «aunque ciertamente tal determinación
no figura en el art. 16.2 RH vigente al tiempo de formularse la calificación
impugnada, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación
del derecho real que se constituye (cfr. art. 9 LH) como por la necesidad
de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico
de los bienes, entre ellas, la exclusión, cuando no haya causa
que lo justifique, de gravámenes perpetuos e irredimibles
(arts. 781, 785, 400, 515, 640 C.c.).
• El
segundo de los defectos consiste en «depender la donación
del derecho de vuelo sobre la segunda planta del arbitrio del titular
del derecho de vuelo sobre la primera (art. 1256 C.c.)». En éste,
la Dirección dice que no puede ser mantenido: Porque hay «una
donación, la del derecho de vuelo relativo a la segunda planta,
actual e incondicionada, que produce sus efectos desde el momento
mismo de su otorgamiento [...] Otra cosa es que el ejercicio de tal
derecho, esto es, la realización de la edificación
autorizada, no sea viable sino al tiempo o después de la construcción
de la primera planta [...] Adviértase además que la
condición cuyo cumplimiento depende de la voluntad de un tercero
no anula la obligación sino que ésta producirá sus
efectos con arreglo a lo previsto en el Código civil (cfr.
su art. 1115)».
La duración
del derecho de vuelo y la frustrada limitación reglamentaria
de diez años se tratan en comentarios a la R. 24.03.2000.
En cuanto al derecho de vuelo de una segunda planta sin estar construida
la primera, el supuesto y su posibilidad recuerdan la construcción
en propiedad horizontal, en la que cada comunero compra una cuota
de solar con derecho a la construcción de un piso determinado,
que no se puede construir sin que lo esté el piso inferior;
ver la R. 19.04.1988.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DEBEN TENER ACCESO
A LA VÍA PÚBLICA
R. 05.10.2000 Ref.:
45/6
Son
elementos comunes los no caracterizados como privativos.
Con
relación de una escritura de propiedad horizontal trata dos
cuestiones:
• El
Registrador había denegado la inscripción porque no
resulta la existencia de elementos comunes, sin lo que no existe
el régimen de división en propiedad horizontal, sino
simple división material del inmueble. Dice la Dirección
que «la misma constitución del régimen de propiedad
horizontal implica que serán elementos comunes aquellos que
no sean caracterizados como privativos, y, además, a mayor
abundamiento, se revela la existencia de tales elementos comunes
por el solo hecho de que uno de dichos elementos privativos se apoya
en otro, sin que se establezca una servidumbre u otro derecho real
que configure tal situación».
• Sobre
la salida de los elementos privativos, dice que «si los elementos
privativos uno y dos tienen su acceso desde la calle mediante faja
de terreno perteneciente al departamento número tres, no se
cumplen las exigencias legales establecidas, ni siquiera mediante
la constitución de servidumbre, para que el elemento privativo
pueda tener un acceso propio».
Debe
compararse esta resolución con las R. 12.11.1997 y R. 03.07.2000
y ver sus comentarios: Allí se decía que esa posibilidad
de sa-lida por servidumbre constituida al efecto sobre otro elemento
privativo, dependía, o debía depender, de la naturaleza
de las fincas; y se señalaba la enorme diferencia entre la
servidumbre sobre una vivienda habitada y la servidumbre sobre una
rampa de garaje o una galería comercial.
Ahora
la Dirección parece proclive a la servidumbre sobre una faja
de terreno perteneciente a un elemento privativo (aunque en el caso
concreto la servidumbre no se había constituido).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL RÉGIMEN REQUIERE
INTERVENCIÓN DE TODOS LOS PROPIETARIOS.
R. 11.10.2000 Ref.:
45/7
«En
el Registro figura inscrito un edificio en régimen de propiedad
horizontal, y existen, sobre distintos pisos, inscripciones de venta
y distintas anotaciones; como consecuencia de la correspondiente demanda
que se dirige contra la otorgante del régimen, contra algunos
propietarios y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada,
se declara por sentencia la nulidad de la constitución en régimen
de propiedad horizontal y la de los estatutos, ordenándose al
Registrador la cancelación del correspondiente asiento, así como
la de las demás inscripciones posteriores. Recurrida en casación
la sentencia, el Tribunal Supremo declara no haber lugar a la misma;
el Registrador deniega por no haber sido demandados todos los titulares
registrales afectados.»
La Dirección
resuelve: «El recurso no puede estimarse. Aunque una sentencia
sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripción
de la indefensión consagrada en el art. 24 CE, impiden que
la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos
que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que, como
dice el auto impugnado, el llamamiento generalizado pueda hacer válida
la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas
perfectamente identificables, incluso a través del propio
Registro, personas, además, como indica la sentencia del Tribunal
Supremo que declaró no haber lugar a la casación, a
las que son aplicables los arts. 34 y 38 LH, la nulidad de cuyos
títulos adquisitivos, ni se ha declarado ni pedido».
La solución
de la Dirección era indudable y muchas veces repetida: no
puede inscribirse la sentencia si el procedimiento no se ha dirigido
contra el titular registral; además, en materia de propiedad
horizontal, si se demanda, como se debió demandar, a los distintos
propietarios, es urgente la anotación preventiva de demanda,
dada la gran probabilidad de que aparezcan otros nuevos, por transmisiones
voluntarias o por causa de muerte, a los que, sin aquella anotación,
no afectaría la sentencia.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ANOTACIÓN POR GASTOS DE COMUNIDAD
R. 04.01.2000 Ref.:
42/6
La Dirección distingue de nuevo entre los dos aspectos de la anotación
preventiva de demanda por los gastos de comunidad en propiedad horizontal:
—«Tratándose la afección por las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios de una preferencia que opera como una carga tácita,
incluso en perjuicio de propietarios posteriores, para evitar que el límite
temporal de las cantidades garantizadas con la afección operara extinguiendo
las mismas durante la tramitación del procedimiento declarativo en que
las cantidades se reclamaren, y, teniendo en cuenta que dicha afección
tiene carácter real, puede anotarse la demanda en que dichas cantidades
se exigen, ya que, mientras tanto, se carece de título para hacer constar
la afección en el Registro, y, en consecuencia, convertir en expresa la
carga tácita existente.»
—«Lo que no puede pretenderse es la constatación registral de dicha
preferencia, pues iría en perjuicio de un tercero —el acreedor hipotecario— que
no ha sido parte en el procedimiento, por lo que se daría una situación
de indefensión proscrita por el art. 24 CE.»
También
se trata de una doctrina reiterada por la Dirección, en cuanto
a la ineficacia de las preferencias respecto a terceros que no han
sido parte en el procedimiento que las declara (ver R. 03.04.98,
R. 05.05.98, R. 12.11.98 y R. 07.05.99).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS PARA GARAJE
R. 29.11.1999 Ref.:
42/4
«El Registrador deniega el diligenciado de un libro de actas correspondiente
a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado
edificio dividido en régimen de propiedad horizontal porque en el título
constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano
colectivo especial para los intereses específicos del citado local [...]
El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica
que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado
a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de
ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los
correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una
subcomunidad.»
Se plantea
de nuevo la confrontación entre el primitivo criterio de la
propia Dirección en R. 15.11.94, de que es posible diligenciar
un libro especial para subcomunidades dentro de una propiedad horizontal,
pero para eso es preciso que esa propiedad separada se halle constituida
a su vez en propiedad horizontal, o que se trate de una comunidad
parcial de intereses con un órgano colectivo especial permanente;
y el de la posterior R. 20.04.99, que implantó definitivamente
el criterio contrario, más permisivo, pero menos seguro.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS PARA MANCOMUNIDAD
DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN
R. 30.11.1999 Ref.:
42/4
Se admite la legalización de un libro de actas para una mancomunidad
de nueva creación sobre los espacios libres privados resultantes
en el proyecto de compensación de un determinado polígono,
constituidos como una «supracomunidad para darle un mejor destino
y conservación», porque «existe una situación
de comunidad que si no es completamente idéntica a la que recae
sobre los elementos comunes de un edificio, es merecedora de la aplicación
analógica del art. 19 LPH y por tanto del art. 415 RH, lo que
conduce a la procedencia de la legalización del libro de actas
de la junta de la supracomunidad constituida».
Otra
vez el criterio amplio y permisivo de la R. 20.04.99 y demás
posteriores.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LICITUD DEL APODERAMIENTO ESTATUTARIO AL
PROMOTOR PARA MODIFICACIONES
R. 20.02.2001 Ref.:
46/52
«Como
señaló la R. 07.04.1970, los adquirentes de pisos o locales
pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos
que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier
actuación no prohibida por las normas vigentes; entre ellas,
y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses
en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas
modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la
aprobación de la junta de propietarios, pues la exigencia de
su unanimidad implica otorgar impe-
rativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, sobre
prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede, además,
constituir sin justificación suficiente, un grave obstáculo
para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo
más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente
detrimento de la economía nacional (cfr. la R. 26.02.1988).»
En cambio, la Dirección deniega la inscripción de un pacto
estatutario según el cual «una vez terminadas todas las
fases, cada uno de los locales que sucesivamente se vayan construyendo
y declarando su obra, con destino a aparcamiento formarán, agrupados,
uno solo jurídicamente», porque rechaza «la posibilidad
de realizar agrupaciones de determinados locales sin el consentimiento
de la comunidad de propietarios ni de ninguno de los adquirentes de pisos
o plazas de aparcamiento».
(Notario Enrique Cortés Valdés contra Registro de la Propiedad
de Zaragoza-8) (BOE 28.03.2001).
La cláusula
por la que el promotor o, incluso, los futuros propietarios pueden
dividir los locales o departamentos de la propiedad horizontal sin
autorización de la junta ha sido amparada siempre por la Dirección
frente a una jurisprudencia poco uniforme del Tribunal Supremo; pero
debe construirse así, como facultad, y no como apoderamiento
de los restantes propietarios, porque éstos pueden cambiar
o pueden revocar el poder concedido.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ESTATUTOS. INSCRIPCIÓN. NO PUEDEN INSCRIBIRSE UNOS
ESTATUTOS ANTIGUOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS
ACTUALES
R. 05.03.2001 Ref.:
47/9
Tras la parcelación de una finca, «se inscriben en el Registro
las correspondientes parcelas, pero en aquel momento se renuncia a la
inscripción de los estatutos»; años más tarde
se intentan inscribir aquellos estatutos; dice la Dirección que «segregadas
distintas parcelas y vendidas a diversas personas, el régimen
estatutario establecido respecto a la propiedad y uso de elementos y
servicios comunes y a las cargas que deben soportar las parcelas por
pertenecer a una comunidad, necesita inexcusablemente para su eficacia
frente a los propietarios afectados y, en consecuencia, para su acceso
al Registro, el consentimiento unánime de todos ellos».
Cualquier persona
que adquiere un piso o local en propiedad horizontal es tercero respecto
a la situación jurídico registral de la finca en el momento
de su inscripción; lo que quiere decir que esa situación
no puede alterarse sin su consentimiento o sin su intervención
en junta. Así, en el caso objeto de la resolución, los
adquirentes de las parcelas las habían adquirido sin ninguna norma
especial estatutaria; la inscripción de unos estatutos nuevos
(nuevos para ellos, aunque se hubiesen aprobado mucho antes) no puede
realizarse sin su consentimiento. Ciertamente los propietarios actuales
pueden aprobar otros estatutos o ratificar los antiguos, en junta celebrada
conforme al art. 17 LPH; o los adquirentes posteriores a la junta que
los aprobó podrían a su vez aprobarlos individualmente,
adhiriéndose al acuerdo; pero mientras no se realice una u otra
cosa, no pueden ser inscritos. De todo esto se deduce la necesidad de
tramitar con urgencia cualquier modificación de la propiedad horizontal,
otorgando la escritura inmediatamente después de la junta y presentándola
en el Registro inmediatamente después del otorgamiento, para evitar
así que un nuevo propietario impida la inscripción de los
acuerdos.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EMBARGO POR DEUDAS COMUNITARIAS. NO PUEDE EMBARGARSE POR DEUDAS
DE COMUNIDAD UN PISO CUYO PROPIETARIO NO HA INTERVENIDO EN EL PROCEDIMIENTO
R. 03.04.2001
R. 07.04.2001 Ref.:
47/9
Se reitera la doctrina de otras resoluciones (R. 12.05.1993, R. 06.02.1999,
R. 26.12.1999 y R. 04.01.2000) en el sentido de que «la afección
de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios y comprendidas
en el art. 9.5 LPH opera como una carga tácita, incluso en perjuicio
de propietarios posteriores, pero para hacer efectiva dicha eficacia
es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, pues,
si no fuera así, se produciría una indefensión del
mismo, proscrita por el art. 24 CE y su corolario registral que es el
principio de tracto sucesivo».
Una
vez más vuelve la Dirección sobre esta doctrina: Una
cosa es la afección de la finca que resulta del art. 9.5 LPH,
cualquiera que sea el propietario, y otra sería que, como
se pretende en estos recursos, ni siquiera hubiera que demandarlo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de
la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios en los términos del
art. 9.5 LPH, pero es necesario demandarlo; no entenderlo así sería
tanto como admitir un embargo sin que el propietario se enterase,
ni tuviera ocasión de pagar, o incluso de discutir si los
gastos que se reclamaban estaban comprendidos o no en el período
temporal al que alcanza el privilegio.
PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA LA FIJACIÓN DE NUEVAS
CUOTAS
R. 23.05.2001. Ref.:
48/4
Se
trata de una escritura de modificación del régimen de propiedad
horizontal mediante la fijación de nuevas cuotas de participación.
El Registrador suspende la inscripción «porque en la certificación
que se incorpora no se refleja la lista de asistentes a la junta general
de la comunidad, con el fin de comprobar que el acuerdo fue adoptado
por todos los propietarios que constan en las respectivas inscripciones
de los departamentos independientes»; además, en la certificación
que sirve de base a la escritura «se expresa que el acuerdo de
modificación de los coeficientes se adoptó por unanimidad
en reunión de junta general extraordinaria, pero no se especifica
si asistieron todos los propietarios». Para la Dirección,
la exigencia del Registrador sólo tendría justificación
si la modificación de estatutos no fuese un acto comunitario,
sino «un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho
de dominio, requiere el consentimiento individualizado de todos los propietarios,
que habría de constar mediante documento público para su
acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación
de los artículos 3 y 8 LPH, cfr., también, el último
inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción
hoy vigente)»; pero es que el Registrador parte de la base de que
se trata de un acto de junta. Por otra parte, «sobre la objeción
puesta de relieve en el informe del Registrador, en el sentido de que
la redacción de la certificación incorporada a la escritura
calificada no permite saber si la unanimidad a la que se refiere es la
de asistentes o la unanimidad absoluta de todos los propietarios del
edificio, no puede tampoco decidirse por no haber sido invocada en la
nota de calificación ni posteriormente notificada al recurrente
con posibilidad de ampliar el recurso a tal objeción (cfr. la
R. 13.04.1999)».
PROPIEDAD HORIZONTAL. LA DESVINCULACIÓN DE UN ELEMENTO
COMÚN REQUIERE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS PROPIETARIOS
R. 25.05.2001. Ref.:
48/4
«Se
presenta en el Registro escritura por la que todos los propietarios de
un edificio en régimen de propiedad horizontal modifican el régimen
convirtiendo un elemento común en privativo y vendiendo éste
a una tercera persona. Comparecen todos los propietarios presentes o
representados, excepto uno de ellos, respecto del cual no se acredita
la representación, haciendo el Notario la correspondiente advertencia
[...] el recurso no puede prosperar. Toda representación en el
Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentación
pública (cfr. artículo 3 LH), y el resto de los argumentos
respecto a la posesión pacífica de la recurrente, que son
cuestiones de hecho que escapan a la calificación registral, que
viene limitada por los medios a que se refiere el artículo 18
LH.»
PROPIEDAD HORIZONTAL. LA CONSTITUCIÓN DE UNA SUBCOMUNIDAD
NO IMPLICA MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN PRIMITIVO
R. 19.06.2001. Ref.:
48/4
Un departamento independiente en régimen de propiedad puede a
su vez subdividirse en propiedad horizontal; «nada se opone a que
aquellas facultades de libre configuración y disposición
se traduzcan en la creación, dentro de cada departamento, de cada “espacio
arquitectónico acotado”, en palabras de la R. 18.05.1983,
de nuevas unidades económicas susceptibles de ser objetos de derecho
independientes, siempre que se cumplan los requisitos de determinación
jurídica y de viabilidad económica, lo que exige la concreción
de las unidades inmobiliarias que se crean y el especial régimen
de comunidad que se constituya. Y ninguna duda cabe de que en el caso
de que la creación de esas nuevas unidades independientes se haga
a través del establecimiento de un régimen de propiedad
horizontal específico para el partido que es objeto del mismo,
se cumplen tales exigencias de concreción de unidades y régimen
jurídico. No es, pues, un supuesto de modificación del
régimen de propiedad horizontal existente a través de la
división de una de las entidades que lo integran en otras que
se pretenda queden integradas en él y al que se refiere el artículo
8 LPH».
En realidad, la doctrina
de esta resolución
ya estaba consolidada desde antiguo; lo que motiva el recurso es más
bien una situación registral y de hecho confusa, en que no estaba
claro si la finca que se «subdividía» era un elemento
independiente dentro de una propiedad horizontal o una parte de una única
finca no dividida.
PROPIEDAD HORIZONTAL. NO ES INSCRIBIBLE EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN
EXTERIOR
R. 23.07.2001. Ref.:
48/4
Se pretende la inscripción de un reglamento de régimen
interior que ha sido aprobado por la mayoría, no por unanimidad,
de los propietarios, y que, según la nota del Registrador, contiene
normas de carácter estatutario. Dice la Dirección que «cualquiera
que sea el contenido de uno y otros [reglamento o estatutos], el acuerdo
cuya inscripción se solicita no es inscribible, pues, si es un
reglamento de régimen interior, el mismo no tiene acceso al Registro,
y si se trata de estatutos, su redacción no ha sido acordada por
unanimidad de los propietarios».
PROPIEDAD
HORIZONTAL. NO PUEDE RECTIFICARSE LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL
PROMOTOR DESPUÉS DE VENDER ALGÚN ELEMENTO
R. 24.09.2001 Ref.:
49/22
«Estando
transmitidas algunas de las viviendas del edificio y, por tanto, constituida
la comunidad de propietarios por personas distintas de las que en su
día aprobaron los estatutos de la misma, la rectificación
de la inscripción solicitada requiere inexcusablemente el consentimiento
unánime de todos los propietarios afectados, por cuanto significa
una restricción al derecho que les corresponde sobre su vivienda
que no constaba inscrita, al menos para algunos de ellos, en el momento
de su adquisición.»
Si un tercero adquiere uno de los departamentos, puede desconocer toda
modificación estatutaria que no se haya registrado con
anterioridad a la propia inscripción; esta circunstancia aconseja
una rápida tramitación de la escritura de modificación
de estatutos y, si es posible, una aceptación de las modificaciones
en trámite en todas las escrituras de venta de departamentos.
PROPIEDAD HORIZONTAL: NO PUEDE INSCRIBIRSE UNA SERVIDUMBRE SOBRE UN EDIFICIO
EN PROPIEDAD HORIZONTAL SI NO HA SIDO DEMANDADA LA COMUNIDAD
R. 06.10.2001 Ref.:
49/22
Declarada
por sentencia la existencia de una servidumbre de paso, «el Registrador
deniega la inscripción por ser el predio sirviente elemento
común de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
y no haber sido demandados todos los condueños del edificio».
La Dirección confirma esa calificación, invocando, una
vez más, el art. 24 CE, que proscribe la indefensión,
y «su corolario registral constituido por el principio de tracto
sucesivo (cfr. art. 20 LH); esta doctrina «impide que pueda tener
acceso al Registro una resolución judicial que afecta a un elemento
común de una propiedad horizontal si no ha sido demandada la
comunidad de propietarios, siendo éste uno de los obstáculos
que surgen del Registro y que debe calificar el Registrador en los
documentos judiciales (cfr. art. 100 RH).
La doctrina de la Dirección era de esperar; pero hay que señalar
una tácita sutileza: el Registrador deniega por no haber sido
demandados «todos los titulares registrales del predio sirviente»;
la Dirección confirma aparentemente la calificación porque «no
ha sido demandada la comunidad de propietarios»; donde el Registrador
entendía exigible la demanda a los propietarios individuales,
la Dirección reconoce la legitimación pasiva de la comunidad,
aunque sea a estos limitados efectos procesales. Es la línea que
coincide con la realidad social y económica de comunidades numerosas
en las que los actos y decisiones colectivos deben sustituir a la suma
de los individuales.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA DESAFECTACIÓN DE LA PORTERÍA
NO REQUIERE CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS SOBRE LOS
PISOS
R. 11.10.2001 Ref.:
49/22
El constructor
de un edificio modifica su división horizontal con creación
de nuevos elementos privativos cuya propiedad se atribuye. La Dirección
confirma el defecto de falta de consentimiento del propietario de
uno de los elementos privativos preexistentes, «porque así lo
impone la exigencia de consentimiento unánime de los propietarios
del edificio para cualquier modificación que afecte al título
constitutivo (cfr. arts. 397 C.c. y 5, 11 y 16 LPH). En cambio, entiende
que no es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios
de uno de esos elementos privativos, pues, como en las R. 13.06.1998
y R. 28.02.2000, «la nueva cuota sobre los actuales elementos
comunes y la cuota proporcional sobre los nuevos objetos jurídicos
antes integrados en los elementos comunes, si no existe tal consentimiento,
continuarían ambas afectas a los gravámenes que pesaban
sobre el derecho matriz ¿el dominio del piso o local?, por
lo que no es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios
de tales elementos privativos primitivos».
Como en el caso
de la R. 24.09.2001, la modificación del título constitutivo
del régimen de propiedad horizontal requiere el consentimiento
de todos los propietarios (o, más exactamente, acuerdo unánime
de la junta, en los términos del art. 17 LPH). Cuando la modificación
implica la creación de nuevos elementos privativos (general
y frecuentemente pisos o trasteros que se olvidaron o cuya posibilidad
se descubre más tarde), debe tenerse en cuenta además
que se está transformando en privativos una parte de los elementos
comunes que los anteriores compradores ya habían
adquirido en proporción a su cuota.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA LICENCIA DE OCUPACIÓN SUPLE A LA LICENCIA DE
MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA
R. 21.11.2001 Ref.:
50/26
«El Registrador exige que se aporte licencia del Ayuntamiento que ampare
la modificación de la obra nueva que se realiza, y que consiste en la
conversión de determinada plaza de aparcamiento en trastero, así como
la desaparición de otros dos trasteros para convertirlos en zona de paso,
con la modificación correspondiente de la descripción y de las
cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal»;
pero entiende la Dirección que «mediante la licencia de ocupación
que se testimonia en la escritura calificada queda acreditada, conforme a las
disposiciones aplicables, que dicha modificación del edificio está ajustada
a la legislación urbanística (cfr. R. 10.04.1994 y R. 26.02.1996).
A mayor abundamiento, la licencia no es exigible si se tiene en cuenta no sólo
lo establecido en el art. 53.a RD. 1093/04.07.1997, sino también que,
dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo
han de resultar de la ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. arts. 33
CE y 348 C.c.)».
El art. 53.a RD. 1093/04.07.1997 es más permisivo en cuanto a
transformación de locales, pues, tras exigir la licencia para
constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
más de los que se hayan hecho constar en la declaración
de obra nueva, señala la excepción de superficies destinadas
a locales comerciales o a garajes salvo que del texto de la licencia
resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje
constituye condición esencial de su concesión.
PROPIEDAD
HORIZONTAL. LA LICENCIA PARA UNA VIVIENDA NO IMPIDE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
R. 16.01.2002 Ref.:
50/26
Reitera el contenido de la R. 18.07.1996, «según la cual
las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse
al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada
una de las viviendas permitidas en la zona de actuación»: «La
mera indicación en la licencia de que se refiere a una vivienda,
sin mayor especificación en las prescripciones generales y particulares
de aquélla, no puede implicar prohibición de que sobre
dicha casa aislada se configure un régimen jurídico adecuado
para que pueda ser utilizada por más de una familia.»
La doctrina es claramente contraria al art. 53.a RD. 1093/04.07.1997,
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para
la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en
el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística;
Real decreto que es posterior a la resolución de 1996: No podrán
constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
más de los que se hayan hecho constar en la declaración
de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente,
que se permite mayor número. Pero la Dirección supera ese
obstáculo considerando que «falta una norma con rango de
ley que imponga una restricción como la debatida y que, dado el
principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo
han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr.
arts. 33 CE y 348 C.c.)». Al menos en Cataluña sí existe
esa norma legal: es el art. 14 Llei de l’habitatge, que exige la
licencia municipal y la certificación técnica no sólo
para la obra nueva, sino también para la propiedad horizontal.
PROPIEDAD
HORIZONTAL. FACULTAD DE DIVIDIR O AGRUPAR LOS LOCALES
R. 18.01.2002 Ref.:
50/26
Ante una cláusula estatutaria que permite «toda suerte de
divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones», dice la
Dirección que no es necesario hacer salvedad alguna sobre el respeto
a la seguridad del edificio o a los elementos comunes, porque «las
prevenciones legales delimitadoras del contenido y de las posibilidades
de ejercicio de un derecho real cumplen su función por sí mismas,
sin que necesiten la publicidad registral»; y que no es obstáculo
el que la licencia de obras ampare un solo local, porque «la inscripción
del precepto estatutario tal como se pretende no determina la exigencia
o no en su día de la correspondiente licencia administrativa si
se produjere la subdivisión del mismo».
PROPIEDAD
HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD
R. 26.01.2002 Ref.:
50/27
Se trata de una división de local (permitida en los estatutos)
en varios otros que se destinan a trasteros, con establecimiento de una
zona común a todos ellos, y la constitución de una subcomunidad
de sus propietarios, dentro de la comunidad general del edificio. La
Dirección hace interesantes afirmaciones:
La exigencia de certificación técnica para la inscripción
de la obra nueva (art. 22 L. 6/13.04.1998 y arts. 46.3 y 47.1 RD. 1093/04.07.1997)
no puede extenderse a «realización de obras de redistribución
interior de edificios ya inscritos, en que lo que se inscribe no es una
obra nueva sino la modificación de entidades hipotecarias, salvo
los supuestos excepcionales a que se refiere el art. 53 del Real Decreto
citado, entre los que no está el caso ahora contemplado».
Respecto al cambio de destino del local en el que se forman varios trasteros,
reitera la doctrina (R. 12.12.1986, R. 20.02.1989 y R. 23.02.1998) de
que «tratándose de elementos privativos en régimen
de propiedad horizontal ha de ser regla la libertad de goce siempre que
sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites
genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad
horizontal que, si bien puede restringir aquél, en cuanto limitación
dominical habrá de ser objeto de interpretación estricta,
de suerte que precisa una formulación clara y precisa».
«Ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión
de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad,
con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de
aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo aparte de tales locales
por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad
se les asigna. Ante supuestos similares las R. 20.02.1989, R. 09.04.1991 y R.
19.06.2001 admitieron la creación de subcomunidades dentro de un concreto
elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad
jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal
y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios».
PROPIEDAD HORIZONTAL. ASIGNACIÓN A LOS LOCALES DEL USO
DE UNOS PATIOS
R. 04.02.2002 Ref.:
50/27
Se trata de un supuesto muy concreto en el que «se asigna a los
locales sitos en planta baja el uso, por tanto no el dominio, de determinados
espacios en los patios de luces con los que colindan, y a la vez en los
estatutos se faculta a los propietarios de tales locales a cubrir dichos
patios hasta la altura de la primera planta, con unas reglas sobre atribución
de propiedad y uso de la situación resultante»; los propietarios
de los locales hacen uso de esa facultad y dan nueva descripción
a sus fincas, incorporando los patios a los locales; la Dirección
corrobora la apreciación del Registrador, de que «se está transformando
en derecho de propiedad exclusivo lo que hasta entonces era un derecho
de uso sobre un elemento común», y deniega la inscripción.
Se trata de un supuesto muy concreto para tener un interés general;
sí lo tiene la afirmación de la Dirección de que «tienen
la consideración de elementos comunes todos aquellos que en el
título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad
separada»; en efecto, la constitución del régimen
de propiedad horizontal supone partir de una primitiva comunidad, o destino
comunitario, de la que se van desgajando los elementos privativos; todo
lo que no se estatuya como privativo en el título constitutivo,
es común; hay una presunción de comunidad.
PROPIEDAD
HORIZONTAL. LA ASIGNACIÓN DE PLAZA A UNA CUOTA DE LOCAL REQUIERE
DESCRIPCIÓN DE AQUELLA
R. 06.05.2002. Ref.:
51/34
En una herencia se incluye una cuota indivisa de un local con asignación
de una plaza concreta; el Registrador suspende la inscripción
por no hacerse una descripción pormenorizada de la plaza, conforme
al art. 53.b RD. 1093/04.07.1997 (normas complementarias al Reglamento
para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística).
El recurrente alega que el art. 68 RH, que reproducía el 53 RD.
1093/1997, fue declarado nulo por la S. 31.01.2001. La Dirección
General no considera nulo ese art. 53 RD. 1093/1997, porque el art. 68
RH fue declarado nulo por falta de habilitación legal para incorporar
al Registro bases gráficas, mientras el art. 53 RD 1093/1997 «que
no aborda el tema de dichas bases gráficas, y al que en ningún
momento se refiere la Sentencia, ha de considerarse no afectado por la
misma». Pero en cambio, «aún en el supuesto de que
se considerara que el uso exclusivo supusiere un cierto modo de propiedad
separada, la falta de descripción del objeto a que se refiere
tal uso exclusivo podría producir la no inscripción del
uso, pero nunca impide la inscripción de la cuota indivisa perteneciente
al causante; y todo ello sin que, por los estrechos cauces en que se
mueve el recurso (cfr. art. 326 LH) se entre ahora en el tema de si,
para tal constancia del uso exclusivo, sería necesario, además,
acuerdo de la junta de propietarios».
Según el art. 53 RD. 1093/1997 cuando el objeto de la transmisión
sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que
suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse
en el título la descripción pormenorizada de la misma,
con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones
perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a los elementos comunes. A primera vista la norma es
lógica y clarifica bastante la situación registral de los
locales, generalmente garajes, vendidos por cuotas; y así es cuando
se empieza a cumplir por el propietario único del local desde
la venta de la primera cuota. Pero si no se ha hecho desde el primer
momento, en la venta de cuotas posteriores, o en segundas ventas de cuotas
adquiridas sin tal detalle, parece que la detallada descripción
no sólo no se puede exigir por el Registro, sino que ni siquiera
podría inscribirse cuando se haga; porque el propietario inicial
que ya no es propietario total, o el primer comprador de una sola cuota
que ahora vende, no pueden modificar sus respectivos derechos en la comunidad
sin consentimiento de los restantes copropietarios. Baste pensar que
la inclusión tardía de dimensiones perimetrales y superficie útil
puede invadir la plaza del vecino. Es más, hasta ahora se venía
admitiendo que el propietario inicial fuera vendiendo cuotas y asignando
a cada una el número de plaza, sin más detalle, con tal
de que no repitiera el número de ninguna; pero si vendió cuotas
sin asignación expresa de plaza (como se hacía en un principio),
o si las asignó pero no se inscribió la asignación
(como se hizo en una segunda fase), no puede permitirse ahora que, en
segundas ventas, el que tiene inscrita una cuota sin más, le asigne
una plaza sin contar con los demás propietarios que pueden no
estar de acuerdo con esa unilateral asignación.
PROPIEDAD
HORIZONTAL. LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO PUEDE RECTIFICARSE POR EL PROMOTOR
DESPUÉS DE VENDER ALGÚN ELEMENTO
R. 14.05.2002. Ref.:
51/34
Después
de la venta de algunos departamentos, el promotor de un edificio inscrito
en régimen de propiedad horizontal otorga escritura de modificación
de estatutos en la que se sustituyen unos elementos por otros en la enumeración
de todos los elementos comunes. La Dirección, aplicando la doctrina
de otras resoluciones anteriores, confirma la suspensión de la
inscripción por falta de acuerdo unánime de la junta de
propietarios. Además rebate un rebuscado argumento del recurrente: «El
recurrente alega que para la modificación que se pretende basta
la mayoría de tres quintos, después de la Ley 8/1999, pero,
aunque ello fuera así Sque no lo es), lo cierto que tal afirmación
se basa en el solo hecho de que tal recurrente tiene tal participación
en la comunidad, pero ni siquiera existe reunión de la junta de
la comunidad de propietarios en la que se haya tomado acuerdo alguno.
Todo ello sin olvidar, además, que un solo copropietario en ningún
caso puede constituir mayoría personal de tres quintos que exige
el art. 17 LPH, además de la mayoría real».
Ver en
el mismo sentido las R. 11.10.2001 y R. 24.09.2001.
PROPIEDAD HORIZONTAL
LOS ESTATUTOS NO INSCRITOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO VINCULAN A PROPIETARIOS
POSTERIORES
R. 16.05.2002. Ref.:
51/35
«Se presenta en el Registro una escritura de segregación y venta
de un local perteneciente a un edificio en régimen de propiedad horizontal,
amparándose en una norma estatutaria que permite la segregación
sin consentimiento de los demás partícipes. Dado que el local segregado
no tiene salida a un elemento común, en la misma escritura se establece
una servidumbre de paso sobre el local resto». Pero se da la circunstancia
de que la cláusula estatutaria que permite la división sin acuerdo
de la junta no está inscrita; la Registradora suspende la inscripción
por esa causa y porque «no es correcto que primero se segregue y se venda,
y luego se constituya la servidumbre de paso». La Dirección confirma
el primer defecto: «Tal facultad no figura inscrita, por lo que no puede
vincular a quienes han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad.
En consecuencia, tiene razón la Registradora al exigir el consentimiento
unánime de los restantes propietarios, bien para acceder a la segregación
que ahora se pretende, bien para inscribir la correspondiente cláusula
esta-
tutaria». Pero en cuanto al orden en la
segregación y la servidumbre, «se realizan en el mismo acto,
por lo que entender que, conceptualmente, debe realizarse antes la
constitución de servidumbre, supone un dogmatismo exagerado».
Sobre
la cláusula de libre división de locales persisten
algunas dudas jurisprudenciales (ver R. 31.08.1981 y su comentario)
que quizá motivaron en su día la no inscripción.
El orden en que se realizan las operaciones de división y
servidumbre no parece que tenga gran interés. En cambio lo
que no se discute en esta resolución, porque no se cuestionó en
la nota de calificación, es si es posible dar salida a un
elemento privativo a través de servidumbre, dada la exigencia
del art. 396 C.c. de que los elementos privativos de la propiedad
horizontal sean susceptibles de aprovechamiento independiente por
tener salida propia a un elemento común o a la vía
pública; el problema se trató en R. 12.11.1997 y R.
03.07.2000. La R. 12.11.1997 rechazó la salida a través
de servidumbre. Pero la de 2000 parece abrir la posibilidad de salida
a través de servidumbre sobre un elemento privativo. Y es
que esa posibilidad depende, o debe depender, de la naturaleza de
las fincas: son muy distintos los casos de un piso cuya entrada tuviera
que hacerse a través de servidumbre sobre otro piso en el
que vive una familia distinta, que el de un garaje con salida a través
de una rampa privativa (o común sólo a otros locales)
o el de un local que sale a un elemento privativo de unas galerías
comerciales. Porque si la Ley quiere que los elementos privativos
sean «susceptibles de aprovechamiento independiente»,
el piso perdería esa independencia (al menos en un sentido
moral o de respeto a la intimidad, que es el que debe prevalecer
en la habitación humana); y el garaje o el elemento comercial
no la perderían. En conclusión: ni el art. 394 C.c.
exige una salida directa a elemento común o a la vía
pública, ni ese precepto puede aplicarse con el mismo criterio
a una propiedad por pisos que a una comunidad comercial o de otra índole.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
NO PUEDE DIVIDIRSE UN DEPARTAMENTO AL AMPARO DE UNA AUTORIZACIÓN
ESTATUTARIA NO INSCRITA
R. 18.03.2002. Ref.:
55/32
«Se
presenta en el Registro escritura por la que la dueña de un
local perteneciente a un edificio en régimen de propiedad
horizontal lo divide en dos. En la escritura se transcribe una cláusula
de los estatutos por la que se autoriza tal acto sin necesidad del
consentimiento de la junta de propietarios. El Registrador deniega
la inscripción por falta de consentimiento de la junta, pues
tal apartado de los estatutos no figura inscrito. La interesada recurre.
El recurso no puede prosperar. Si la cláusula que exonera
del consentimiento de la junta no aparece inscrita, no puede hacerse
valer frente a los que han adquirido pisos desconociendo tal posibilidad,
sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron
los estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción
de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civilen
que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.»
- La cuestión
que se plantea en el recurso gubernativo no supone un «litigio» entre
el interesado y el Registrador que omitió, con razón
o sin ella, la cláusula correspondiente; sino entre el interesado
y el posible tercero que adquirió uno de los departamentos
sin saber que existía la cláusula de libre división;
si la actuación registral fue incorrecta, debe sufrir las
consecuencias el Registrador, por vía de responsabilidad civil,
pero no el tercero. Sin embargo, tampoco parece que la inscripción
sin esa cláusula fuese producto de un olvido o negligencia,
sino más a bien a la vacilante jurisprudencia del Tribunal
Supremo sobre la validez de estas cláusulas (ver la postura
negativa de las S. 07.02.1976 y S. 31.01.1987 y la afirmativa de
las S. 14.03.1968 y S. 05.05.1986); la Dirección General siempre
las admitió, y también la generalidad de la práctica
notarial y registral.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
LA NOTA DE LEGALIZACIÓN DE UN LIBRO NO PUEDE CANCELARSE POR SOLICITUD
DE PROPIETARIOS DESCONFORME
R. 07.05.2003. Ref.:
55/32
«Apareciendo
en los libros del Registro una nota marginal de haberse diligenciado
un libro de actas de una comunidad correspondiente a cuatro bloques de
edificio, uno de los propietarios solicita la cancelación de tal
nota, que, a su juicio, no debió ser extendida. Dado que el recurso
regulado en el art. 415.6 RH solo cabe ante la negativa del Registrador
a practicar la diligencia prevenida en el mismo, cuando se trata, no
de impugnar dicha calificación, sino la cancelación de
un asiento ya practicado, acertadamente o no, como es ahora el caso,
es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los asientos de Registro,
una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen
sus efectos mientras no se declare su inexistencia en los términos
establecidos en la Ley, lo que conduce al examen de los mecanismos que
para lograr la rectificación de su contenido, cuando es inexacto,
se recogen en el art. 40 LH, entre los que no se contempla el recurso
gubernativo.»
- El propietario
que pretende cancelar la nota de legalización de un libro
tendría que acudir a un juicio contra la comunidad. Pretender
que el Registrador cancele es pedirle tanto como que decida la nulidad
de la nota, haciendo de Juez pero, además, sin audiencia de
la otra parte ni prueba alguna. Aun así, la nota sólo
dice que se ha legalizado un libro, y eso es verdad; difícilmente
podría un Juez disponer sin más la cancelación
de la nota; lo que tendría que pedirse y declararse es la
nulidad de la legalización y, en consecuencia, la inutilización
del libro y, entonces sí, la cancelación de la nota.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
PUEDE DECLARARSE POR LOS HEREDEROS SIN NECESIDAD DE ADJUDICARSE LOS DEPARTAMENTOS
R. 16.05.2003. Ref.:
55/33
«Se
presenta en el Registro una escritura en la que, al objeto de entregar
determinados legados de ciertos pisos ordenados por el testador, todos
los herederos del titular registral declaran una obra nueva que dicho
titular realizó en 1958, y constituyen el edificio donde los pisos
se encuentran en régimen de propiedad horizontal, adjudicando
los pisos legados a los legatarios. El Registrador deniega la inscripción
por no determinarse los titulares de la obra nueva ni de los pisos no
entregados de la propiedad horizontal, ni la porción indivisa
que corresponde a cada heredero. Los interesados recurren. El recurso
ha de ser estimado. Tiene razón el Notario informante cuando afirma
que la exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad
que tienen los herederos para, primeramente entregar los legados, y dejar
para un momento posterior la partición. La dificultad que encuentra
el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede
obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no
entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento
del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad,
hayan de reflejarse participaciones pro indiviso de los herederos en
cada bien concreto.»
- Existe
algún sector jurídico en el que se aprecia un temor
casi supersticioso a lo que se llama «inscripción a
nombre del muerto», olvidando que en ninguna inscripción
se comprueba si el titular está vivo; basta con que lo estuviera,
con que tuviera personalidad jurídica, en el momento de la
adquisición; por lo demás, es indiferente que el título
se otorgara por el
difunto durante su vida, o se otorgue después por sus herederos,
como ocurre en la elevación a públicos de documentos privados
otorgados por el causante o, como es el caso, en la declaración
de obra nueva; en ésta los herederos se limitan a declarar que
su causante construyó una determinada edificación, y esa
declaración, y no otra, es la que debe recoger la inscripción;
no hay por qué inscribirla a nombre de la comunidad hereditaria,
como sugiere la Dirección, quizá también contaminada
del mismo temor; es más, a favor de la comunidad germánica
que supone la hereditaria parece que no cabe más que anotación
preventiva (art. 42.6 LH). Lo mismo cabe decir de la propiedad horizontal,
que no es sino una configuración jurídica especial del
edificio, que no significa transmisión del dominio, y que, por
tanto, debe inscribirse a nombre del titular... aunque haya fallecido.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
NEGATIVA A LA LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS PARA SITUACIONES SUPRACOMUNITARIAS
NO ACREDITADAS
R. 22.05.2003. Ref.:
55/33
«Se
presenta en el Registro instancia para diligenciar un libro de actas
de una pretendida mancomunidad existente entre las diferentes fases o
designas de una urbanización [...] Cada fase se constituyó en
comunidad de propietarios que legalizó en su día cada cual
su libro de actas correspondiente [...] No se acredita la representación
de cada uno de los presidentes de las comunidades, ni la cuota posible
o futura de participación, ni la citación o convocatoria
a cada uno de los partícipes ni su recepción». La
Dirección confirma la negativa al diligenciado: «No consta
inscrito en el Registro ningún rastro de cotitularidad, derecho
subjetivamente real, titularidad ‘ob rem’ atribuida a cada
uno de ellos que sirva de base a la vinculación jurídica
de todos ellos por su parte a la contribución de tales gastos
o al disfrute de los distintos elementos, más que en función
y con el régimen legal de las servidumbres [...] A mayor abundamiento,
lo mismo que el art. 415 RH permite diligenciar libros de actas para
comunidades de propietarios no inscritas por cualquier razón,
llevando entonces la indicación al libro fichero prevenido al
efecto, para que ello pueda efectuarse es necesario que la documentación
presentada, aunque sea bajo la sola fe del secretario de la junta, reúna
una serie de requisitos, siquiera mínimos, que cumplan de hecho
las prescripciones que para la constitución de una supracomunidad
exige la Ley de Propiedad Horizontal, tales como convocatoria en forma,
orden del día, asistentes y representados, cuotas de participación
y quórum para tomar acuerdos que afecten a intereses específicos
de las diferentes comunidades que en mancomunidad pretenden constituirse,
requisitos que no se dan en el presente caso para que la diligencia,
aunque fuera en un libro?fichero, pudiera realizarse».
- Sin
duda influyen en esta doctrina las circunstancias de hecho o, al
menos, las que resultan del expediente. Porque en varias ocasiones
se ha admitido la legalización de libros de actas para situaciones
supracomunitarias más claras que la actual: un proyecto de
compensación (R. 30.11.1999), dos edificios que funcionaban
conjuntamente (R. 14.02.2000) y, en general, situaciones análogas
a la propiedad horizontal (R. 21.05.1997, R. 10.02.2000).
PROPIEDAD
HORIZONTAL
LA
DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR
NO REQUIERE LICENCIA ADMINISTRATIVA SI NO LA EXIGE LA LEGISLACIÓN
AUTONÓMICA
R.
28.10.2003 Ref.:
57/28
Se
trata de la *división horizontal de una ‘vivienda unifamiliar’+.
La Dirección, en la misma línea de la R. 15.10.2002,
dice que *corresponde a las Comunidades Autónomas (en este
caso, a la de las Islas Baleares) determinar qué clase de
actos de naturaleza urbanística están sometidos al
requisito de la obtención de la licencia previa [...] sin
embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse
el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión
tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica
aplicable exija la licencia+; en el caso concreto, sujeto a la
legislación urbanística balear, el art. 2 L. 10/23.121990,
de Disciplina Urbanística, *enumera qué actos están
sujetos a ésta y, entre ellos, no se encuentra aquel al
que se refiere el presente recurso+.
Por
lo que respecta a Cataluña, la obra nueva requiere, como
en toda España, licencia de edificación. Pero la
cuestión no está tan clara respecto a la propiedad
horizontal: Por supuesto, si la propiedad horizontal es el medio
de dividir una finca en cuotas que tengan anejo el derecho de utilización
exclusiva de partes determinadas, debe asimilarse a los casos de
parcelación urbanística del art. 183 de la Llei 2/14.03.2002,
d’Urbanisme, y exigirse la licencia de parcelación.
Pero si se constituye en régimen de propiedad horizontal
un edificio cuya obra nueva ya estuviese declarada, la cuestión
no es tan clara: Por una parte, el art. 81.2.a del Decret 287/04.11.2003,
pel qual s’aprova el Reglament parcial de la Llei 2/2002,
de 14 de març, d’Urbanisme, dice que *cal acreditar
davant el notari la llicència d’obres o bé la
certificació municipal acreditativa d’haver se produït
silenci administratiu: a) Quan es pretengui constituir un règim
de propietat horitzontal o bé un complex immobiliari privat+;
con lo que a primera vista parece que la licencia es exigible en
cualquier caso de constitución del régimen de propiedad
horizontal. Sin embargo no debe serlo cuando el régimen
de propiedad horizontal que se constituya se adapte exactamente
al número de viviendas y locales que se hayan hecho constar
en la declaración de obra nueva precedente; por varias razones:
1) el artículo reglamentario se dicta *d’acord amb
el que estableixen els articles 41.3 in fine i 210 de la Llei+,
y éstos no se refieren a toda propiedad horizontal, sino
sólo a la *tingui per objecte l=increment d=habitatges o
el nombre d=establiments+; 2) la licencia que exige el reglamento
es la *llicència d’obres+, cuando el mero régimen
de propiedad horizontal no requiere obra alguna; 3) el mismo art.
81.2.c sigue exigiendo la licencia *quan es pretenguin constituir
com a elements susceptibles d’aprofitament independent més
dels que s’hagin fet constar en una declaració precedent
d’obra nova+, precisión innecesaria si, según
lo dispuesto en el párrafo 1, fuese obligatoria siempre.
4) el artículo reglamentario se encuentra en una sección
titulada *Llicència de parcelació+, y se dicta como
*desplegament de l’article 185 de la Llei 2/2002, de 14 de
març, d’Urbanisme+, que se encuentra a su vez en una
sección titulada *ParcelAlacions urbanístiques+,
siendo así que la propiedad horizontal respetuosa con la
obra nueva no envuelve peligro alguno de parcelación. De
manera que cabe llegar a la conclusión de que la licencia
no es necesaria para la propiedad horizontal en la que no se constituyan
*com a elements susceptibles d’aprofitament independent més
dels que s’hagin fet constar en una declaració precedent
d’obra nova+. Con esto se reconduce el sistema catalán
al régimen general del art. 54 RD. 1093/04.07.1997, por
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para
la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística:
*No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante
nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento
urbanístico vigente, que se permite mayor número+.
Añade el art. 54 RD. 1093/1997 que *no será de aplicación
lo dispuesto en este número a las superficies destinadas
a locales comerciales o a garajes salvo que del texto de la licencia
resulte que el número de locales comerciales o de plazas
de garaje constituye condición esencial de su concesión+;
en lo que concuerda el art. 81.2.b del Decret 287/2003: *Les places
d’aparcament i els trasters no es consideren establiments
llevat del cas que el planejament urbanístic reguli llur
nombre o dimensió i que la llicència d’obres
apliqui expressament aquestes determinacions+.
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
EL DERECHO DE INSTALACIÓN DE CARTELES EN LA TERRAZA COMO NORMA DE
COMUNIDAD
R. 24.11.2003 Ref.:
57/29
En una
constitución del régimen de propiedad horizontal hay
una regla por la que el promotor *se reserva la posibilidad de instalar
y mantener, así como la de acceder a ellos una vez instalados,
y aún cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos
privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del
edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general,
otro tipo de elementos de la misma índole+. La Dirección
no acoge las objeciones de la Registradora, de que la cláusula
sea *contraria a la Ley, pues la cubierta es un elemento común+,
porque *tal afirmación desconoce que los elementos comunes,
aparte del destino que los hace caracterizarse como tales, pueden
ser objeto de otras utilizaciones que no impidan aquél, y
ello es lo que ocurre en el presente caso+; o de que es *abusiva,
por cuanto se está utilizando un elemento común para
instalaciones que no redundan en beneficio de la comunidad+, porque
*ni la misma supone un desequilibrio importante de las prestaciones
como exige art. 10.bis.1 LCU, ni guarda analogía con ninguna
de las cláusulas de tal carácter enumeradas en su disp.
adic. 1+; en cambio sí está de acuerdo con la Registradora
en *la falta de precisión en el contenido del derecho+, porque
*no existe precisión en el derecho establecido sobre extremos
tan importantes sobre si los propietarios pueden hacer instalaciones
semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas últimas,
número de ellas, plazo de duración del derecho, etcétera,
por lo que el defecto aducido por la Registradora ha de ser confirmado.
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
RESERVA ESTATUTARIA DE DERECHOS (OCASO, COMPAÑIA DE SEGUROS Y
REASEGUROS, S.A., CONTRA REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ZARAGOZA-1) (BOE
15.01.1993). (R-781)
R. 24.11.2003 Ref.:
57/29
Sobre
esta materia puede verse también la R. 25.11.1992; en su comentario
ya se advertía que son relativamente frecuentes estas reservas
estatutarias de paso, medianería, apoyo de vigas, colocación
de letreros, etc., y que la práctica es viciosa porque una
vez vendido todo el edificio, la primera junta de propietarios, por
la vía de modificación de los estatutos, podría
dejar sin efecto esos derechos, y porque la mayoría de las
veces esas *reservas+ son expresión de verdaderos derechos
autónomos, que debieran quedar constituidos e inscritos más
claramente, como servidumbres, y con una duración limitada.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA NO NECESITA LICENCIA
DE PARCELACIÓN
R. 14.06.2004 Ref.:
60/22
Reitera
el contenido de la R. 10.12.2003, concluyendo que *no pueden reputarse
como parcelación ni la división horizontal de la parcela
en dos elementos privativos (lo que el propio Registrador ni siquiera
ha cuestionado) ni la asignación de uso privativo de zonas
diferenciadas del terreno destinado a jardín+.
En la
propiedad horizontal tumbada, cuando una finca se divide en parcelas
privativas y parcelas comunitarias, no hay propiamente parcelación,
sino constitución del régimen de propiedad horizontal
en el que se mantiene la unidad de la finca. Pero el problema de
la necesidad o no de licencia dependerá de si se incrementa
o no el número de viviendas o locales preexistentes; y, aun
cuando se incremente, ya dijo la R. 28.10.2003 que la división
en propiedad horizontal de una vivienda unifamiliar no requiere licencia
administrativa si no lo exige la legislación autonómica.
Pero en Cataluña, el art. 210 de la Llei 2/14.03.2002, d’Urbanisme,
que considera ilegal la propiedad horizontal que *tingui per objecte
l=increment d=habitatges o el nombre d=establiments+).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EL ESTABLECIMIENTO DE SERVIDUMBRE REQUIERE CONSENTIMIENTO
DE TODOS LOS PROPIETARIOS ACTUALES
R. 04.11.2004 Ref.:
61/16
Una vez que han sido otorgadas e inscritas en el Registro de la Propiedad
determinadas escrituras de transmisión de departamentos privativos
de un edificio en régimen de propiedad horizontal, no puede inscribirse
una servidumbre sobre dicho inmueble constituida anteriormente sólo
por quien entonces era el propietario único, sin consentimiento
de quienes en el momento en que se presenta la escritura de constitución
de la servidumbre son titulares registrales de los distintos departamentos
privativos; sin que pueda alegarse que la modificación cuestionada
fue otorgada por quienes en su día ostentaban la propiedad de
esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales, no
producen efecto aquellas modificaciones del título constitutivo
que no hubieran sido inscritas oportunamente (cfr. arts. 5 LPH y 13,
34 y 38 LH).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: NO PUEDE INSCRIBIRSE LA SENTENCIA DE NULIDAD DE ESTATUTOS
EN JUICIO NO SEGUIDO CONTRA LA COMUNIDAD SINO CONTRA LOS PRIMITIVOS
OTORGANTES
R. 11.12.2004 Ref.:
61/16
No puede inscribirse la sentencia que declara la nulidad de las normas
de comunidad de un complejo urbanístico cuyos departamentos aparecen
inscritos casi en su totalidad a favor de personas que no han sido parte
en el procedimiento (la demanda se dirigía contra los otorgantes
de los estatutos de la comunidad y, por edictos, contra cualquier otra
persona perjudicada): Aunque una sentencia sea firme, el principio de
tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada
en el art. 24 CE impiden que la misma pueda producir en el Registro la
cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido
demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida
la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas
perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA MODIFICACIÓN REQUIERE CONSENTIMIENTO DE TODOS
LOS TITULARES
R. 15.12.2004 Ref.:
61/16
Como explica la Dirección, con un mismo número de finca
registral se han inscrito, con números de inscripción diferentes,
partes de una casa, con sus respectivas descripciones, esto es, en vez
de dar cumplimiento al principio de especialidad consagrado en el art.
8 LH, en virtud del cual debería o bien haberse inscrito la totalidad
de la casa, atribuyéndose a sus titulares cuotas indivisas de
dominio, o bien inscribirse cada una de las edificaciones físicamente
independientes como fincas registrales distintas, se han registrado en
las inscripciones sucesivas las “partes de casa” con sus
respectivas descripciones y titulares. La Dirección se refiere
a la R. 26.06.1987 y a la multiplicidad de situaciones fácticas
posible en esta materia, y concluye que debe considerarse que nos encontramos
ante una verdadera propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado
el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse
la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al art.
17 LPH, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la
modificación de la misma.
Comentario.
Las tres resoluciones reseñadas muestran supuestos de hecho
en los que se ha incurrido en el mismo error, creer que el cumplimiento
en un momento determinado de todos los requisitos civiles de la modificación
de la propiedad horizontal asegura la inscripción en cualquier
tiempo; así es siempre que no haya cambiado la situación
registral; pero si ha habido mientras tanto una transmisión,
el nuevo titular tiene derecho a que se mantenga la situación
registral en la que compró (art. 34 LH: principio de fe pública
registral) y que no se modifique sin su consentimiento (art. 20 LH:
principio de tracto sucesivo). El problema es relativamente frecuente
cuando el promotor descubre que en el garaje cabe una plaza más
de las que en principio pensó; pero lo descubre después
de haber vendido alguna plaza o algún piso más, y no
advierte que la plaza supernumeraria ya no es suya, sino elemento
común.
He aquí una
recopilación de otras resoluciones en el mismo sentido:
– No
puede rectificarse por el promotor después de vender algún
elemento, R. 16.01.1990, R. 26.04.1996, R. 19.02.1999, R. 24.09.2001,
R. 14.05.2002.– No
puede rectificarse un local garaje por el constructor sin el titular
registral de una parte indivisa, R. 27.06.1995.
– La
modificación requiere acuerdo de la comunidad, R. 23.06.2001.
– La
creación de nuevos elementos requiere consentimiento de todos
los propietarios, R. 11.10.2001.
– La
declaración de nulidad del régimen requiere intervención
de todos los propietarios, R. 11.10.2000.
– No
pueden inscribirse unos estatutos antiguos sin consentimiento de
los propietarios actuales, R. 05.03.2001.
– Los
estatutos no inscritos no vinculan a propietarios posteriores, R.
16.05.2002.
– No
puede inscribirse una servidumbre si no ha sido demandada la comunidad,
R. 06.10.2001.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DESAFECTACIÓN Y VENTA DE PORTERÍA ES
ACTO COLECTIVO DE LA COMUNIDAD QUE NO REQUIERE CONSENTIMIENTOS INDIVIDUALES
R. 23.03.2005 Ref.:
63/12
Se trata de una escritura de desafectación y venta del elemento
común vivienda destinada a portería, otorgada únicamente
por el presidente de la comunidad según acuerdo unánime
de la junta universal. El Registrador exige el consentimiento individual
de todos los titulares registrales de los departamentos, por exigencias
del principio de tracto sucesivo. La Dirección cita sus R. 23.05.
2001, R. 12.12.2002 y R. 04.03.2004 y dice que “en materia de propiedad
horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter
de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente
sino a la junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren
el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes,
el cual habría de constar mediante documento público para
su acceso al Registro de la Propiedad [...] En el presente supuesto,
análogo al que motivó la R. 04.03.2004, lo cierto es que
la desafectación y ulterior disposición del elemento referido
se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad
de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en
los términos previstos en el art. 17.1 LPH; y, por ello, el defecto
no puede ser mantenido”.
PROPIEDAD HORIZONTAL: EL RÉGIMEN AFECTA A TODA LA FINCA,
NO SÓLO A LA PARTE EDIFICADA. CONSTITUIDO EL RÉGIMEN,
NO PUEDE SEGREGARSE UNA PARTE SIN CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD
R. 30.03.2005 Ref.:
63/12
Se trata de la “segregación de un trozo de terreno de una
finca previamente constituida en régimen de propiedad horizontal
sin contar para ello con el preceptivo consentimiento unánime
de todos los propietarios”. La Dirección, siguiendo la doctrina
de la R. 12.11.1991, entiende que, “una vez inscrito en el Registro
de la Propiedad el régimen de propiedad horizontal, todo el terreno
(y no sólo la parte ocupada por la edificación) registralmente
tiene la consideración de elemento común del inmueble,
sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad
separada que cada uno de los propietarios tiene sobre sus diferentes
pisos o locales (art. 396 C.c.); de modo que en lo sucesivo no podrá segregarse
ninguna porción de dicho terreno sin que previamente medie acuerdo
unánime actual de todos los copropietarios de los pisos o locales
en que esté dividido el edificio, debidamente adoptada de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estamos por tanto ante la aplicación del principio de prioridad
registral, una de cuyas manifestaciones es el cierre registral a títulos
contradictorios de fecha anterior a la titularidad inscrita (véase
art. 17.1 LH)”. Y por eso se aplica la doctrina aunque, como ocurre
en el caso concreto, “en el momento de la segregación los únicos
propietarios del inmuebles eran los otorgantes de la escritura de segregación”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EL USO DE ZONAS COMUNES CONCRETAS PUEDE CONFIGURARSE
COMO ANEJO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO
ES ACTO COLECTIVO DE LA COMUNIDAD QUE NO REQUIERE CONSENTIMIENTOS
INDIVIDUALES
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA CERTIFICACIÓN DEL SECRETARIO NO SE DESVIRTÚA
POR LA COMUNICACIÓN EN CONTRARIO DE ALGÚN PROPIETARIO
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA CERTIFICACIÓN DEL SECRETARIO NO SE DESVIRTÚA
POR LA OPOSICIÓN DEL UN PROPIETARIO ANTE EL REGISTRADOR
R. 31.03.2005 Ref.:
63/12
Se trata de “una escritura de rectificación de otra de declaración
de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción de una
nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia del Ayuntamiento,
sobre la base de que existe un certificado de técnico competente
que acredita la adecuación de la descripción a la licencia”.
La Dirección confirma la calificación negativa, toda vez
que “no exime de la acreditación de licencia para la nueva
planta declarada el hecho de que el certificado del técnico asegure
la adecuación de la declaración a la licencia, ya que la
presunción de validez del citado certificado queda en entredicho
por la existencia de otro certificado del mismo técnico que decía
lo mismo antes de la declaración de la nueva planta o rectificación
de la descripción de la inicial obra nueva”.
Por otra
parte, “se plantea si cabe configurar como anejo de las viviendas
el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del
inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya transmisión
de cuota alguna”. La Dirección entiende que “es
perfectamente posible [...] En efecto, dentro de la libertad que
tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen
de la propiedad horizontal, nada impide que se pueda conceder un
derecho de uso exclusivo sobre los trasteros descritos, configurando
los mismos como anejos de las viviendas, aunque no haya transmisión
por cuotas, siempre que queden suficientemente identificados, conforme
a las exigencias previstas al respecto en la ley (el art. 53.b de
las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, aprobadas por
RD. 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas
con adscripción de uso, además de estar referido a
las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro
de la libertad de configuración de la propiedad horizontal
vía estatutos)”.
En cuanto
a modificación de la obra y del título constitutivo
de la propiedad horizontal, siguiendo la doctrina de la R. 04.03.2004,
entiende la Dirección que “la vinculación ob
rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que no requiere la prestación individualizada de los titulares
registrales; no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo,
al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios”.
Finalmente,
se discute la validez de la certificación del secretario de
la junta de propietarios, sobre la modificación unánime
del título constitutivo, cuando se ha recibido por el Registrador
comunicación en contrario de alguno de los propietarios (notificados
por la Registradora al amparo del art. 327.5 LH): “Tampoco
este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar
por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente)
de la certificación del libro de actas de la comunidad de
propietarios (cfr. art. 19 LPH, que atribuye inmediata ejecutividad
a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que
el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado
en la misma sesión sea obstáculo según la ley
para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación
a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan
su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista
en el art. 327 LH a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados
por la resolución que en su día dicte la Dirección
General, tan sólo es afectos de que puedan ejercer los recursos
que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista
legalmente como defecto que impida la inscripción”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA RECTIFICACIÓN REQUIERE CONSENTIMIENTO DE TODOS
LOS COPROPIETARIOS, AUNQUE NO ESTÉN INSCRITOS EN ELEMENTOS
SEPARADOS
R. 25.04.2005 Ref.:
63/13
En
una finca constituida en régimen de propiedad horizontal
hay dos únicos elementos independientes, las dos
viviendas en plantas altas, y, en planta baja, un trastero
común y unos pasajes cedidos al Ayuntamiento sin
constituir finca independiente; ahora los titulares de
los dos elementos independientes otorgan escritura de subsanación
de la propiedad horizontal, en la que rectifican la descripción
del trastero de la planta baja. La Dirección dice
que, sin “analizar el mayor o menor acierto de la
configuración jurídica de la cesión
efectuada, [...] el Ayuntamiento es copropietario del edificio,
por lo que su consentimiento, expresado en debida forma,
es inexcusable para proceder a la rectificación
del título constitutivo”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EN CATALUÑA, EL CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA NO
NECESITA LICENCIA MUNICIPAL
R. 09.05.2005 Ref.:
64/10
Se plantea el problema de “si en Cataluña el cambio a vivienda
de un elemento privativo de una propiedad horizontal que consta inscrito
como local necesita licencia municipal”. La Dirección entiende
que no porque “el art. 179.e de la Ley de Urbanismo de la Generalidad
de Cataluña no somete a licencia el cambio de uso de local a vivienda,
pues se refiere únicamente al cambio de uso de los edificios e
instalaciones”.
Según el art. 179-r D.Leg. de la Generalitat de Catalunya, 1/26.07.2005,
por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, quedan
sujetas a la licencia urbanística las actuaciones siguientes [...]
la constitución de un régimen de propiedad horizontal o
bien de un complejo inmobiliario privado, o su modificación cuando
comporte un incremento del número de viviendas o establecimientos...,
cosa que parece ocurrir en la modificación del régimen
que consista en cambio de vivienda a local o viceversa; de manera que
la licencia será exigible, no por cambiar el uso, sino por incrementar
el número, sea de viviendas o sea de establecimientos.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONAL JURÍDICA PARA ADQUIRIR
UNA FINCA E INSCRIBIRLA A SU NOMBRE
PROPIEDAD HORIZONTAL: DOCUMENTACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA
JUNTA POR EL LIBRO DE ACTAS
R. 25.05.2005 Ref.:
64/10
La comunidad de propietarios en propiedad horizontal “carece de
personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos
asientos Scomo la anotación preventiva en materias en que la comunidad
tiene reconocida capacidad procesalS tal comunidad pueda ser titular
registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria
de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción
correspondiente” (la comunidad en cuestión compraba una
finca rústica).
“ Como también ha dicho esta Dirección General (cfr. R. 26.06.1987
y R. 23.06.2001), la acreditación de los cargos en la propiedad horizontal
puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido
del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano
de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial,
con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación
se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no
se acredite el cargo de presidente en ninguna de dichas formas.”
R. 25.05.2005 (Comunidad de Propietarios del Parque Residencial “Entrepinos” contra
Registro de la Propiedad de San Martín de Valdeiglesias) (BOE
06.08.2005).
La doctrina de esta resolución no parece impedir la compra hecha
por la comunidad para integrar la nueva finca en los elementos comunes
(como patio, jardín, aparcamiento, etc.); en una figura inversa
a la desafectación y venta de un elemento común (que puede
ser la portería, lo es en los casos más frecuentes, pero
también un trozo de terreno).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS ES UN ACTO DE JUNTA
QUE NO REQUIERE CALIFICACIÓN DE CADA PROPIETARIO
R. 05.07.2005 Ref.:
64/11
Se repite en el sentido indicado la doctrina de otras muchas resoluciones;
en los “vistos” se citan las R. 15.06.1973, R. 27.06.1995,
R. 19.02.1999, R. 13.04.1999, R. 21.09.2000, R. 05.10.2000, R. 23.05.2001,
R. 12.12.2002 y R. 04.03.2004.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: NO PUEDE INSCRIBIRSE UNA MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS
CUANDO HAY TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO
R. 05.07.2005 Ref.:
64/11
“ Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en
el año 2000 un acta de protocolización de acuerdos de una comunidad
de propietarios en régimen de propiedad horizontal adoptados en 1982 por
unanimidad en junta de los condueños de entonces por los que se modificaban
los estatutos de la comunidad. El Registrador suspende la inscripción
porque, aparte otros defectos, constando en el Registro de la Propiedad la existencia
de propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad a la
fecha de la junta, no consta sus consentimiento para que tal rectificación
estatutaria pueda acceder al Registro. El defecto debe ser confirmado. Tratándose
de modificar los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal
y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras
personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos
debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento
de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no
pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo
que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. arts. 5 LPH y 13, 34 y 38
LH).”
Es evidente que los terceros que han adquirido con posterioridad al acuerdo
tienen derecho a que se mantenga la situación registral existente
en el momento de la presentación de su título en el Registro
(ver especialmente el art. 38 LH) y no pueden verse sorprendidos por
una modificación que no solo no han consentido sino que ni siquiera
conocían. Por eso es aconsejable una rápida tramitación
de las escrituras de modificación de propiedades horizontales;
incluso en acuerdos adoptados por los asistentes y en los que sea necesario
notificar después a los ausentes y esperar un mes de silencio,
puede ser conveniente formalizar notarialmente el acuerdo, a reserva
de lo que ocurra con las notificaciones, y presentar la escritura en
el Registro antes de que transcurran los 30 días; no podrá inscribirse
por defecto subsanable, pero ya se habrá adquirido un rango con
la presentación y, pasado el mes, puede presentarse en el Registro
la certificación de silencio, sin temor de que durante ese mes
se haya presentado una escritura a favor de un tercero.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: CAMBIO DE ELEMENTOS PRIVATIVOS A COMUNES
R. 05.09.2005 Ref.:
65/52
“La cuestión que se suscita en el presente recurso consiste en que
practicada la inscripción como fincas registrales independientes de unas
fincas sitas en la cubierta de un edificio y que se destinan a solariums o azotea,
a excepción de una que se califica como trastero, las cuales además
son objeto de venta posterior a particulares, se solicita la rectificación
de esos asientos por el Registrador, por considerar que todas ellas tienen la
consideración de elementos comunes y no pueden ser tomadas como elementos
privativos ni tener una inscripción específica, cuestión
que el Registrador deniega y entiende que el procedimiento no es el adecuado
al estar las inscripciones ya practicadas. Dicho defecto debe ser confirmado,
pues al tratarse de una inscripción ya efectuada y encontrarse los asientos
bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al art. 1.3 LH, su modificación
sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos
los titulares registrales que se encontrasen legítimamente acreditados
(art. 3 LH), o bien mediante una resolución judicial recaída en
juicio declarativo contra los mismos (vid. también arts. 82, 214 y 217
LH), pues en caso contrario se produciría una situación de indefensión
de tal titular, proscrita por el art. 24 CE.”
La Dirección no entra en el fondo del asunto porque no es materia
de recurso; pero debe observarse el absurdo pretendido por el presidente
de la comunidad: que unas fincas inscritas como privativas a nombre de
determinados compradores se cancelen y pasen a ser elementos comunes,
sin consentimiento, y sin conocimiento, de sus titulares; todo eso sin
más fundamento que el ser las inscripciones, a su juicio, “contrarias
a la Ley”, ya que, al parecer, en el proyecto de ejecución
de la obra se describe la cubierta como “plana, a la andaluza,
transitable” y “ello quiere decir que puede ser utilizada
por los propietarios”. En realidad, ni la ley impide que una terraza
o un trastero sean elementos privativos, ni un proyecto de obra puede
causar la modificación de las inscripciones sin un juicio contra
sus titulares, ni el proyecto decía quién había
de transitar por la terraza andaluza.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EN LA TRANSMISIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS ANTERIORES
A LA LEY NO PUEDE EXIGIRSE LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN FIJADA
EN LA ADAPTACIÓN
R. 12.09.2005 Ref.:
65/52
Reitera la doctrina de otras resoluciones, en el sentido de que en la
transmisión de un departamento en régimen de propiedad
horizontal constituida antes de la Ley 49/1960 no puede exigirse determinación
de la cuota de participación fijada en la adaptación a
la Ley exigida en su disp. trans. 1, toda vez que, “no constando
dicha adaptación, ello no puede ser impedimento para la enajenación
de los elementos privativos configurados en su día como propiedad
independiente y así inscritos en el Registro, teniendo en cuenta
además la presunción legal de igualdad de cuotas entre
los indicados elementos. Pretender otra cosa seria aplicar una prohibición
de disponer que no está legalmente prevista para el caso de la
falta de adaptación estatutaria. Ha de tenerse en cuenta por otra
parte que la modificación o adaptación estatutaria requiere
la intervención de todos los propietarios de la Comunidad, por
lo que tal modificación no puede realizarla el propietario individualmente,
y en consecuencia la falta de adaptación no puede afectar a la
posible realización de actos dispositivos respecto de los elementos
privativos para los que sólo los respectivos propietarios están
legitimados; si en el Registro no consta adaptación habrá de
entenderse transmitida la cuota correspondiente en los elementos comunes
que resulte de la indicada presunción de igualdad”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LAS SEGREGACIONES Y AGRUPACIONES DE ELEMENTOS NO IMPLICAN
NECESARIAMENTE REFORMA DEL EDIFICIO
R. 30.09.2005 Ref.:
65/52
“En un edificio compuesto de
tres cuerpos funcionalmente independientes, la sociedad
propietaria de quince de los departamentos que integran
el cuerpo segundo (portales 5 y 6) segrega partes
de esos departamentos, crea transitoriamente nuevas
fincas y las agrupa dando como resultado final el
mismo número de departamentos que existía
anteriormente con diferente extensión superficial,
descripción y cuotas”.
La Registradora
entiende que “las operaciones de segregación y agrupación
entrañan una obra nueva de rehabilitación, pues así se
deduce del hecho de que afectan a 13 de los departamentos de los
15 que integran el cuerpo dos del edificio y de la existencia de
una hipoteca sobre esos departamentos para garantizar un crédito
con destino a su rehabilitación”; en cuyo caso serían
exigibles las licencias correspondientes y el seguro decenal. Pero
la Dirección dice que “ha tenido ocasión de precisar
en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva”,
y que, según R. 21.02.1995, “su acceso al Registro tiene
lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto
de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que
completa la descripción de la finca”. De manera que “si
las operaciones de segregación y agrupación de departamentos
no modifican la descripción registral del edificio, no será necesario
variarla, con independencia de que haya habido o no una rehabilitación
constructiva de uno de sus cuerpos, cuestión que no resulta
de la escritura calificada y que además es ajena a la calificación
registral que no tiene por función controlar la existencia
o no de las licencias requeridas para esa rehabilitación”;
y, por otra parte, “es materia totalmente ajena al Registro
de la Propiedad el control de las [licencias] que se precisen para
alteraciones interiores de locales y departamentos”.
En realidad
los dos extremos anteriores están muy relacionados: porque
si la Registradora entendía que había una modificación
física de la finca, sí quedaba afectada la hipoteca
anterior, y su titular debía ser notificado. En cambio, si
se entiende que solo había una mera configuración jurídica,
no afectaba a la hipoteca, pues la ejecución de ésta
llevaría consigo la cancelación de las inscripciones
posteriores. Y, en principio, la constitución del régimen
de propiedad horizontal o su modificación sólo supone
cambios en la configuración jurídica de la finca; cuando
se altere el número de departamentos o cuando resulte clara
la obra realizada (alteración del número de plantas,
por ejemplo) es cuando el Registro deberá pedir la licencia.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: NO PUEDE INSCRIBIRSE LA SEGREGACIÓN DE UN LOCAL
SIN FIJAR LA CUOTA DE LA PARTE SEGREGADA
R. 29.12.2005 Ref.:
66/24
«Presentado en el Registro testimonio
de sentencia por la que se declara que determinado local
procedente de segregación es propiedad de la parte
demandante, se declara dicha segregación y se
ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan
lo expuesto, así como la práctica de la
correspondiente inscripción, la Registradora rechaza
las operaciones ordenadas porque [...] no consta determinación
de la cuota en el local segregado dado que se trata de
un local sujeto a régimen de propiedad horizontal
sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado
sin concurso de la comunidad de propietarios».
La Dirección confirma esa calificación: «La
cuota de participación determina la extensión
del derecho en los elementos comunes, beneficios y cargas
del elemento privativo en el régimen de comunidad
horizontal al que está incorporado, configurándose
así como un elemento fundamental para determinar
el alcance de los derechos del inmueble en concreto dentro
del estatuto jurídico de la propiedad horizontal
conforme al art. 3 LPH; por ello es requisito inexcusable
del título constitutivo conforme al art. 8.4 LH;
no constando que la cuota haya sido declarada en la sentencia,
no puede ser declarada unilateralmente por el propietario,
requiriendo su determinación a falta de otra previsión
en los estatutos, el acuerdo de la comunidad o su fijación
judicial conforme al art. 17 LPH».
Basta pensar en su trascendencia en el funcionamiento de la comunidad
y en los conflictos que surgirían por la falta de determinación
de la cuota entre el propietario del local segregado y el del resto de
la matriz.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: PUEDE INSCRIBIRSE CON SOLO LA «SUPERFICIE CONSTRUIDA» DE
CADA DEPARTAMENTO
R. 30.12.2005
R. 09.01.2006 Ref.:
66/24
En una escritura de constitución
del régimen de propiedad horizontal se consigna
en la descripción de cada departamento su «superficie
construida»; la Registradora entiende que «la
referencia a la superficie construida que se contiene
en la escritura no es estrictamente la ‘superficie
propia’ de cada finca, puesto que va incrementada
con la que teóricamente corresponde a cada
uno en la superficie de los elementos comunes».
La Dirección, aun reconociendo la conveniencia
de consignar la superficie útil, dice que «el
art. 9 LH y el art. 51 RH hablan, sin más,
de ‘medida superficial’; expresión,
por cierto, usualmente entendida como superficie
construida, sin que sea labor del Registrador efectuar
una interpretación correctora de tal expresión,
ni distinguir donde la ley no distingue».
Efectivamente, no se debe introducir una exigencia que no está en
la ley; pero sí se debe recordar la conveniencia, que señala
la Dirección, de consignar la superficie útil; la práctica
contraria, además de no reflejar exactamente la realidad, puede
llegar en el peor de los casos a que los distintos pisos ubicados en
una misma planta sumen más metros que los del solar.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA CONSTITUCIÓN DE UN CONJUNTO URBANÍSTICO
REQUIERE UNANIMIDAD DE TODOS LOS PROPIETARIOS
R. 05.01.2006 Ref.:
66/24
Se trata de una escritura de constitución
de un conjunto urbanístico de los regulados en el art.
24 LPH; y se discute si es preciso el consentimiento unánime
de los titulares de las fincas que forman dicho conjunto o si,
como sostiene el recurrente, «dado que se trata de una
comunidad ordinaria, basta el acuerdo de la mayoría de
los condóminos adoptado con arreglo a lo dispuesto en
los art. 398 C.c.» La Dirección parte de la necesaria
aplicación supletoria de los arts. 2 y 5 LPH y lo dispuesto
en el art. 396 C.c., del Código Civil, al que aquel se
remite. Y dice: «La configuración de un edificio
en régimen de propiedad horizontal ha sido calificada
por la doctrina mayoritaria y por la jurisprudencia como un acto
de riguroso dominio. De ahí la necesidad de que la escritura
de constitución sea otorgada por el propietario único
del inmueble, o por todos los titulares de los diferentes pisos
y locales que integran aquella. De este modo, el nudo propietario
podrá otorgar la escritura de constitución, siempre
que no haya perjuicio para el usufructuario; el apoderado necesita
poder expreso para constituir un inmueble en régimen de
propiedad horizontal, por tratarse de un acto de riguroso dominio
(R. 17.04.1970). En este sentido, se ha pronunciado la Dirección
General en diversas resoluciones, relativas al otorgamiento del
título constitutivo como a las modificaciones del mismo,
frente a aquellas modificaciones que se adoptan con el acuerdo
mayoritario en el seno de la junta de propietarios (art. 17 LPH).
Así, destacan las R. 27.06.1995, R. 23.11.2000, R. 23.06.2001,
R. 11.10.2001. No cabe, por tanto, entender que ante la presencia
de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto
urbanístico es un acto de administración, cuya
adopción requiere de la mayoría que contempla el
art. 398 C.c., dado que partiendo de la naturaleza dominical
del acto constitutivo, de tratarse de una comunidad romana se
precisaría de la unanimidad prevista en el art. 397 C.c.
[...] Es un acto de riguroso dominio y por ello en el otorgamiento
han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que
hayan de concurrir en la comunidad».
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA PARA SEGREGAR NO AUTORIZA
PARA DESVINCULAR UN ANEJO DE ELEMENTO PRIVATIVO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 17.01.2006 Ref.:
66/25
El propietario de
un piso, basándose en la norma
estatutaria del régimen de
propiedad horizontal que autoriza
para segregar de los elementos independientes
sin autorización de la junta,
separa un anejo que describe como
vivienda (luego, por rectificación,
como trastero) y lo vende a un tercero.
La Dirección entiende que «en
verdaderos casos de desvinculación,
y autorizado por los estatutos para
ello, puede el titular desvincular
el anejo sin intervención
posterior de la junta (siempre que
en los estatutos se hubiera descrito
lo que se había configurado
como anejo con todos los requisitos
necesarios para su posterior conversión
en elementos privativos; pues no
siendo así, es preciso una
modificación o complemento
de los estatutos, en tanto que la
descripción de linderos y
determinación de la superficie
puede afectar a otros elementos privativos
o a los elementos comunes)»;
pero que no puede hacerse la desvinculación
del anejo en virtud de una autorización
estatutaria de segregación;
y todo ello, al margen de las exigencias
urbanísticas y administrativas.
Esta resolución es suma de otras varias:
– R. 23.11.1999, R. 07.10.2002: Es necesaria la descripción detallada
de los anejos, R. 23.11.1999, R. 07.10.2002.
– R. 11.06.1986, R. 25.10.1996: La desvinculación de un anejo requiere
los mismos requisitos que la segregación.
– La R. 15.03.2004: La facultad de desvincular de un anejo no autoriza
a describirlo si antes no estaba descrito.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES
R. 07.04.2006 Ref.:
67/55
Se trata de un edificio compuesto de varias
partes susceptibles de aprovechamiento independiente, que
accedió al Registro de la Propiedad con anterioridad
a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.
*Parte de dicho edificio (pisos primero, entresuelo y bodega)
permanece inscrito desde 1895 a nombre de una persona,
y el resto (segundo piso, tercer piso y desván,
incluso el tejado, y una tercera parte de la bodega) fue
objeto de varias inscripciones sucesivas e independientes,
de manera que cada piso se *segregó+ como elemento
independiente de la propiedad horizontal con motivo de
una compraventa, pero al parecer sin que los interesados
lo solicitasen así. En la escritura que se presenta
ahora se agrupan esos elementos independientes, piso segundo,
piso tercero y desván, para formar una vivienda
tipo *triplex+.
La Dirección,
por una parte, recuerda *la doctrina de este Centro Directivo relativa
a las situaciones de hecho de propiedad horizontal anteriores a la
Ley de 21 de julio de 1960 y respecto de las cuales no se ha otorgado
el título constitutivo. Así, ha afirmado que, tras
la entrada en vigor de la citada Ley, para que los pisos y locales
susceptibles de aprovechamiento separado puedan inscribirse como
fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al
Registro el título constitutivo de dicho régimen, sea
otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre
el edificio, sea ordenado por una resolución judicial; lo
que no cabrá ya en ningún caso es inscribir fincas
independientes por vía de segregación+.
Por otra,
y respecto a aquella *segregación+ practicada, dice que *hay
determinados supuestos en que se permite la práctica de asientos
de oficio por el propio Registrador. Es cierto que entre ellos suelen
citarse casos de apertura de folio independiente a determinadas realidades
susceptibles de inscripción separada cuando con ello se logre
una mayor claridad, evitando la excesiva acumulación de asientos
en el folio de una finca. Pero ello no será posible cuando
la apertura del nuevo folio precise una previa configuración
jurídica especial del inmueble al que afecte, dependiente
de la voluntad de los interesados. En el caso concreto de los pisos
y locales integrantes de un edificio, cuando no hayan sido objeto
de inscripción separada, puede admitirse, en aras del principio
de especialidad, que el Registrador les abra de oficio folio independiente
cuando en la inscripción del edificio conste la constitución
del régimen de propiedad horizontal o, al menos, todos los
datos precisos para su configuración, entre los que se cuenta,
sin duda alguna, su cuota de participación+.
Finalmente,
y puesto que la situación registral es la de inscripciones
independientes de cada piso, *es necesario analizar la norma del
art. 8 LPH, que exige el consentimiento de todos los propietarios
para la práctica de operaciones de división, agregación
y segregación, y que se entiende también aplicable
a las de agrupación. La doctrina de este Centro Directivo
ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios
se fundamenta en dos consideraciones: por una parte, una de tipo
material, apreciable en toda situación fáctica de edificio
por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales,
esto es, suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio;
por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada
al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que,
además, puedan suponer una alteración de las estructuras
que sirven de base para fijar las cuotas de participación
en la comunidad de propietarios, es decir, que puedan implicar una
modificación en el quórum necesario para la adopción
de acuerdos por la junta. Es de observar que ninguno de los dos obstáculos
se da en el supuesto de hecho: por un lado, la agrupación
cuya constancia registral se pretende no supone ninguna modificación
material o estructural en el edificio, sino que tiende simplemente
a la reconstitución de una situación tabular anterior,
mantenida por largo tiempo sin contienda alguna entre los copropietarios;
por otro, ninguna alteración va a implicar del régimen
de mayorías para la adopción de acuerdos: ni hay cuotas
que puedan resultar modificadas, ni supone una alteración
del número de copropietarios del edificio que, por otra parte
y por su escaso número, pueden prescindir del régimen
organizativo que establece la Ley+.
La R.
29.01.1970 se refirió a las diversas situaciones transitorias
de propiedad horizontal y, entre ellas, a *edificios en los que se
empezaron a practicar segregaciones y ventas de pisos que se fueron
inscribiendo como fincas independientes en cualquiera de las dos
formas antes indicadas [folio general del edificio o folios independientes],
sin que en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley se hubiera
completado todo el proceso+, o sea, regímenes anteriores a
la Ley de 1960, que iniciaron las ventas separadas de algunos pisos
antes de la Ley, y realizan las restantes con posterioridad; y dijo
que *no cabe adoptar más solución que la seguida en
el sistema anterior a la Ley vigente, pues al encontrarse ya inscritos
en el Registro alguno o varios de los pisos o locales que forman
parte del edificio por las ventas realizadas, es de todo punto imposible
aplicar el nuevo sistema que exige como requisito ineludible una
previa constitución del régimen de propiedad horizontal
anterior a aquellas ventas+.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: DERECHO TRANSITORIO EN PROPIEDADES ANTIGUAS
R. 07.04.2006 Ref.:
67/55
Se trata de un edificio compuesto de varias
partes susceptibles de aprovechamiento independiente, que
accedió al Registro de la Propiedad con anterioridad
a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.
*Parte de dicho edificio (pisos primero, entresuelo y bodega)
permanece inscrito desde 1895 a nombre de una persona,
y el resto (segundo piso, tercer piso y desván,
incluso el tejado, y una tercera parte de la bodega) fue
objeto de varias inscripciones sucesivas e independientes,
de manera que cada piso se *segregó+ como elemento
independiente de la propiedad horizontal con motivo de
una compraventa, pero al parecer sin que los interesados
lo solicitasen así. En la escritura que se presenta
ahora se agrupan esos elementos independientes, piso segundo,
piso tercero y desván, para formar una vivienda
tipo *triplex+.
La Dirección,
por una parte, recuerda *la doctrina de este Centro Directivo relativa
a las situaciones de hecho de propiedad horizontal anteriores a la
Ley de 21 de julio de 1960 y respecto de las cuales no se ha otorgado
el título constitutivo. Así, ha afirmado que, tras
la entrada en vigor de la citada Ley, para que los pisos y locales
susceptibles de aprovechamiento separado puedan inscribirse como
fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al
Registro el título constitutivo de dicho régimen, sea
otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre
el edificio, sea ordenado por una resolución judicial; lo
que no cabrá ya en ningún caso es inscribir fincas
independientes por vía de segregación+.
Por otra,
y respecto a aquella *segregación+ practicada, dice que *hay
determinados supuestos en que se permite la práctica de asientos
de oficio por el propio Registrador. Es cierto que entre ellos suelen
citarse casos de apertura de folio independiente a determinadas realidades
susceptibles de inscripción separada cuando con ello se logre
una mayor claridad, evitando la excesiva acumulación de asientos
en el folio de una finca. Pero ello no será posible cuando
la apertura del nuevo folio precise una previa configuración
jurídica especial del inmueble al que afecte, dependiente
de la voluntad de los interesados. En el caso concreto de los pisos
y locales integrantes de un edificio, cuando no hayan sido objeto
de inscripción separada, puede admitirse, en aras del principio
de especialidad, que el Registrador les abra de oficio folio independiente
cuando en la inscripción del edificio conste la constitución
del régimen de propiedad horizontal o, al menos, todos los
datos precisos para su configuración, entre los que se cuenta,
sin duda alguna, su cuota de participación+.
Finalmente,
y puesto que la situación registral es la de inscripciones
independientes de cada piso, *es necesario analizar la norma del
art. 8 LPH, que exige el consentimiento de todos los propietarios
para la práctica de operaciones de división, agregación
y segregación, y que se entiende también aplicable
a las de agrupación. La doctrina de este Centro Directivo
ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios
se fundamenta en dos consideraciones: por una parte, una de tipo
material, apreciable en toda situación fáctica de edificio
por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones
materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales,
esto es, suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio;
por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada
al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que,
además, puedan suponer una alteración de las estructuras
que sirven de base para fijar las cuotas de participación
en la comunidad de propietarios, es decir, que puedan implicar una
modificación en el quórum necesario para la adopción
de acuerdos por la junta. Es de observar que ninguno de los dos obstáculos
se da en el supuesto de hecho: por un lado, la agrupación
cuya constancia registral se pretende no supone ninguna modificación
material o estructural en el edificio, sino que tiende simplemente
a la reconstitución de una situación tabular anterior,
mantenida por largo tiempo sin contienda alguna entre los copropietarios;
por otro, ninguna alteración va a implicar del régimen
de mayorías para la adopción de acuerdos: ni hay cuotas
que puedan resultar modificadas, ni supone una alteración
del número de copropietarios del edificio que, por otra parte
y por su escaso número, pueden prescindir del régimen
organizativo que establece la Ley+.
La R.
29.01.1970 se refirió a las diversas situaciones transitorias
de propiedad horizontal y, entre ellas, a *edificios en los que se
empezaron a practicar segregaciones y ventas de pisos que se fueron
inscribiendo como fincas independientes en cualquiera de las dos
formas antes indicadas [folio general del edificio o folios independientes],
sin que en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley se hubiera
completado todo el proceso+, o sea, regímenes anteriores a
la Ley de 1960, que iniciaron las ventas separadas de algunos pisos
antes de la Ley, y realizan las restantes con posterioridad; y dijo
que *no cabe adoptar más solución que la seguida en
el sistema anterior a la Ley vigente, pues al encontrarse ya inscritos
en el Registro alguno o varios de los pisos o locales que forman
parte del edificio por las ventas realizadas, es de todo punto imposible
aplicar el nuevo sistema que exige como requisito ineludible una
previa constitución del régimen de propiedad horizontal
anterior a aquellas ventas+.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: INMATRICULACIÓN DE UN LOCAL COMO EDIFICIO AUTÓNOMO
R.
04.05.2006 Ref.:
67/56
*Se presentan en el Registro, al objeto de obtener la inmatriculación
de un ‘local’ dos escrituras que se refieren a dicha finca:
una de disolución de condominio y otra de aportación a
la sociedad conyugal. La Registradora suspende la inscripción
por los dos defectos siguientes: 1) No acreditarse el cumplimiento de
la legalidad urbanística conforme a lo dispuesto en el art. 52
RD. 04.07.1997, y 2) No resultar de la escritura si se trata de un edificio,
o, en su caso, cuál es el edificio del que el descrito forma parte+.
La Dirección revoca los dos defectos, el primero porque la construcción
es de 1900 y *es evidente que ha prescrito la acción para el restablecimiento
de la legalidad por la infracción en que, en su caso, pudiera
haber incurrido el edificante+, y porque *de los linderos del local se
deduce tratarse de un edificio autónomo+.
La Dirección
advierte de que *no puede entrar en el examen de otros obstáculos
distintos a los apreciados por la Registradora (art. 326 LH)+, con
lo que insinúa la posible existencia de otros: Quizá el
relativo a que un local parece formar parte de una propiedad horizontal
y según el art. 8.5 LH sólo sería inscribible
cuando conste previamente en la inscripción del inmueble la
constitución de dicho régimen; pero ese obstáculo
parece superado cuando parece tratarse de un edificio autónomo
integrado solamente por un local. O quizá la duda de si son
títulos traslativos hábiles para inmatricular según
los arts. 205 LH y 298 RH la disolución de comunidad (la finca
ya era, en parte, del adquirente) y la aportación a la sociedad
conyugal (la finca sigue siendo, en parte, del transmitente); la
R. 18.12.2003 no pareció encontrar ningún inconveniente
a la disolución de comunidad; sobre la aportación a
la sociedad conyugal la Dirección no se ha pronunciado.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: CADUCIDAD DE LA FACULTAD RESERVADA POR EL PROMOTOR DE CONSTITUIR
UNA SERVIDUMBRE
R.
05.06.2006 Ref.:
67/56
Se discute en este recurso si se ha de entender caducada la facultad
de constituir una servidumbre recíproca entre dos fincas que se
reservó el promotor por un período de dos años desde
la obtención de la licencia de primera ocupación, sin especificarse
si dicha licencia se refería a una u otra de las dos fincas. La
Dirección, basándose en una cláusula estatutaria
sobre gastos por el objeto de la servidumbre, entiende que la licencia
era la del predio sirviente y que, por tanto, la facultad ha caducado.
Se trata
de una cuestión interpretativa sin interés fuera del
caso concreto. Sí lo tiene la referencia que hace la Dirección
a la R. 16.02.2004, según la cual las facultades reservadas
por el promotor no pueden interpretarse extensivamente. Cabría
añadir que los estatutos de la comunidad no son el lugar más
adecuado para la reserva de facultades por el promotor, porque los
estatutos se refieren al régimen de la comunidad, y pueden
ser modificados o derogados por ésta.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: DIFERENCIA ENTRE PROPIEDAD HORIZONTAL ORDINARIA Y COMPLEJO
INMOBILIARIO
R.
16.06.2006 Ref.:
67/57
Se plantea la cuestión de si un conjunto de nueve viviendas adosadas,
construidas sobre un solo solar y con una serie de elementos comunes
puede inscribirse como conjunto inmobiliario o si, como sostiene el Registrador,
*no resulta inscribible como tal, por ser su verdadera naturaleza la
de una propiedad horizontal tumbada+.
La Dirección hace interesantes observaciones sobre el contenido
del art. 24 LPH: *La realidad práctica nos muestra figuras muy
diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un
solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que
se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales complejas
(pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos
comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas
superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con
viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos
de viviendas pareadas, etc. [...] El art. 24 LPH al describirlos exige
tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones
o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes
entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad
de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios,
viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter
material se añade otro elemento inmaterial: la organización
de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido art. 24 LPH
prevé en su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad
de propietarios única o la agrupación de comunidades de
propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad
de adoptar otros esquemas+.
Pero
reconoce que, *en definitiva, la Ley viene a sancionar lo que ya
era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el
especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las
necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias
distintas del edificio clásico+. Y, como en otras ocasiones,
reconoce la *autonomía de la voluntad de los particulares
para escoger la configuración jurídica que mejor responda
a sus intereses+, máxime en un caso como este, en que *la
situación fáctica podía haberse organizado,
además de como complejo inmobiliario, también a través
de la figura de la propiedad horizontal [...] tal situación
fáctica, en este caso, no corresponde exactamente a la propiedad
horizontal típica (unidad de solar, unidad de acceso, división
vertical), y que la fórmula adoptada tiene encaje en la regulación
del art. 24 LPH a través del sistema de comunidad única+.
Parece
que cuando el art. 24 LPH se refiere a complejos inmobiliarios privados
integrados por dos o mas edificaciones o parcelas independientes
entre sí está pensando en edificaciones o parcelas
*registralmente independientes+ entre sí; de manera que cuando
no se dé tal independencia hay un régimen ordinario
de propiedad horizontal y no un complejo; pero si lo que pretende
ese precepto es extender a esos complejos el régimen especial
de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil, es decir, el régimen de propiedad horizontal, parece
también que lo que se discutía era una cuestión
semántica: había que aplicar el régimen registral
de la propiedad horizontal, y tanto daba hacerlo porque fuese aplicable
directamente, o hacerlo por la vía del art. 24 LPH.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA AMPLIACIÓN DE UN PISO SOBRE ELEMENTOS COMUNES
IMPLICA UNA TRANSMISIÓN QUE REQUIERE EXPRESIÓN DE LA
CAUSA
PROPIEDAD HORIZONTAL: DOCUMENTACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA
JUNTA POR EL LIBRO DE ACTAS
R.
20.04.2006 Ref.:
68/56
*Unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio
en régimen de propiedad horizontal, declaran una ampliación
realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre
la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma
cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia
municipal, así como certificación expedida por el secretario
de la comunidad acreditando que en junta a la que asistieron todos los
propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios
de dicho piso ‘para que puedan declarar la obra nueva que han construido
sobre la indicada finca de su propiedad’+. La Dirección
confirma la suspensión de la inscripción por un doble motivo:
*Al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era
elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante
el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de
transmisión no revelada y que es preciso que conste en el Registro+.
Y no se acreditan las facultades del secretario que expide la certificación;
en este punto, se reitera la doctrina de las R. 26.06.1987, R. 23.06.2001
y R. 25.05.2005 sobre documentación y representación de
la junta a través del libro de actas.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PARCELA 11 DE LA URBANIZACIÓN
NUEVO MANZANARES CONTRA REGISTRO DE LA PROPIEDAD MANZANARES (BOE
05.09.2006).
R.
10.08.2006 Ref.:
68/70
La Dirección reitera una vez más su doctrina de que no
puede anotarse la preferencia del crédito sin demandar a los titulares
anteriores (ver R. 15.01.1997, R. 26.12.1999, R. 04.01.2000 R. 03.04.2001).
Por una parte está la preferencia de la comunidad en propiedad
horizontal; pero por otra, el derecho de los terceros afectados por esa
preferencia a discutir si se dan los requisitos necesarios para el privilegio,
a alegar si ellos tienen también un privilegio, a pagar a la comunidad
para salvar su propia garantía o, al menos, a enterarse de que
alguien les está pasando por delante.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO POR GASTOS DE COMUNIDAD
EXIGE DEMANDA A TITULARES ANTERIORES
R.
10.08.2006 Ref.:
68/70
«El único problema que plantea este recurso es el de si, anotado
un embargo a favor de la comunidad de propietarios de un edificio por impago
de cuotas por gastos de comunidad, puede hacerse constar ahora el carácter
de preferente y privilegiado al amparo del art. 9 LPH cuando existen hipoteca
y anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad
sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento». La Dirección
se refiere a la lógica del privilegio de los gastos de comunidad: «Inscrito
el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación,
la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar
parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del
dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca
o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia
a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos
que ampara». Ahora bien, en la actuación concreta del privilegio,
mantiene la doctrina tantas veces repetida: «El supuesto en el que en la
demanda se postula también la declaración de que dicho crédito
está amparado por la afección real preferente establecida en el
art. 9 LPH, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar
a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados
si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad
frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal
a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio
constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y la relatividad de
la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia
de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya
tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las
partidas de la deuda o por cualquier otra causa».
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LAS NUEVAS ENTIDADES RESULTANTES DE UNA SEGREGACIÓN
DEBEN SEÑALARSE CON UN NÚMERO NO NECESARIAMENTE CORRELATIVO
R.
09.10.2006 Ref.:
69/56
Se trata de una escritura en la que, de la vivienda 64 se desvincula
una plaza de aparcamiento a la que se da el número 64-1; según
el Registrador esta numeración no resulta correlativa con los
restantes elementos del edificio (arts. 5 LPH y 8.4 LH). La Dirección
estima el recurso interpuesto contra la calificación: «El
defecto no puede ser mantenido. La exigencia contenida en los arts. 5
LPH y 8.4 LH, acerca de que cada departamento tiene que tener número
correlativo, no tiene más finalidad que la de ordenarlos secuencialmente,
de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada
uno de los departamentos privativos, evitando así la confusión
que acarrearía el que dos de ellos pudieran tener eventualmente
el mismo número de orden. Mas esa exigencia no debe llevarse al
extremo de que, los nuevos departamentos que puedan surgir a lo largo
de la vida de la propiedad horizontal (por segregación, desvinculación
o división de uno de los departamentos originarios), tengan que
llevar, para dar cumplimiento al requisito legal, el número siguiente
a aquél que conste en el Registro como último de la propiedad
horizontal, y ello porque además de ser una exigencia que en ocasiones
sería de imposible o al menos difícil cumplimiento (piénsese
que generalmente los estatutos facultan expresamente a cada propietario
para llevar a cabo por sí mismos esas operaciones de segregación,
desvinculación o división, sin tener que contar con consentimiento
de la junta de propietarios, con lo que en muchas ocasiones esos números
correlativos así asignados, no lo serían ya cuando llegaran
al Registro), la finalidad de la norma puede cumplirse, con cualquier
otro procedimiento más sencillo que cumpla igualmente esa secuencia
o sucesión inmediata, como sería añadir al número
del departamento afectado por la operación una o varias letras
correlativas del abecedario comenzando por la primera o uno o varios
números consecutivos a partir de la unidad, o empleando las expresiones
bis, ter, etc., procedimientos todos ellos empleados en la técnica
legislativa y de la que no es ajena la propia legislación hipotecaria».
Es cierto que el art. 5 LPH dice que a cada uno de los pisos o locales
se asignará número correlativo; y el art. 8.4 LH exige
la constancia de ese número en la inscripción. La forma
más clara de hacerlo sería la que reclamaba el Registrador;
pero pretender que en todos los casos de división, segregación
o desvinculación haya de seguirse la numeración desde el
número alcanzado por el último de los departamentos anteriormente
numerados puede ser perturbador, y obligaría a los propietarios
de los diversos locales divisibles a un continuo contacto para la asignación
de números, que, por otra parte, difícilmente llegarían
al Registro por el orden en que fueron dados. Cabe cualquiera de los
sistemas sugeridos por la Dirección; y el criterio más
lógico de designación de las entidades resultantes es completar
con letras la numeración original; y la letra de la puerta habrá de
completarse con números: así, el «local 1, bajo A» se
dividirá en «local 1-A, bajo A-1» y «local 1-B,
bajo A-2»; o permanecerá igual y se le segregará el «local
1-B, bajo A-2»; con esto, no solo ha de considerarse cumplida la
exigencia de numeración correlativa, sino que queda constancia
de la procedencia del local más clara que con una numeración
realmente correlativa.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DESAFECTACIÓN Y VENTA DE ELEMENTOS COMUNES
ES UN ACTO DE JUNTA QUE NO REQUIERE CALIFICACIÓN DE CADA PROPIETARIO
R.
30.11.2006 Ref.:
69/56
Se trata de una escritura pública de desafectación y venta
de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de
propiedad horizontal, otorgada por el presidente en ejecución
de acuerdo unánime (en el sentido del art. 17 LPH). La Dirección
reitera su doctrina, expuesta en R. 04.03.2004, de «debe distinguirse
entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos,
que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano
comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial
del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de
los propietarios correspondientes», y considera que «la desafectación
y ulterior disposición de los elementos referidos se trata de
un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos
previstos en el art. 17.1 LPH»; el Registrador pedía el
consentimiento individual de unos propietarios a los que se había
modificado su cuota y un lindero (con el elemento común desafectado)
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA FIJACIÓN DE NUEVAS CUOTAS REQUIERE ACUERDO
INDIVIDUAL DE LOS PROPIETARIOS
R. 19.04.2007 Ref.:
71/86
En una modificación de las cuotas de participación en la
comunidad que establecieron en el título constitutivo del régimen,
no basta la ejecución del acuerdo unánime por el presidente,
sino que es necesario que conste en documento público el consentimiento
individualizado de todos los propietarios.
La Dirección reitera su conocida distinción «entre
los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no
se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano
comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial
del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de
los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante
documento público para su acceso al Registro de la Propiedad».
Y repasa los casos en los que ha considerado actos de junta la desafectación
y venta de algunos elementos comunes (R. 04.03.2004, R. 23.03.2005 y
R. 30.11.2006), la vinculación «ob rem» de los trasteros
a las viviendas, como anejos (R. 31.03.2005) o «determinada modificación
de los estatutos» (R. 05.07.2005; en realidad, esta resolución
se refería a modificación de estatutos en general); y los
casos que requieren consentimiento de los propietarios, como la especificación
del trastero que corresponde a cada uno de los pisos (R. 12.12.2002)
o la conversión de un elemento privativo en común (R. 23.06.2001).
Y, aunque reconoce que el art. 3.2 LPH previene que la cuota de participación
podrá variarse por acuerdo unánime y que los arts. 14 y
17 LPH «atribuyen a la junta de propietarios, como órgano
colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés
de la comunidad», entiende que las modificaciones de las cuotas
de participación, «en tanto en cuanto afecten al contenido
esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento
individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura
pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente
a la junta de propietarios competencia para ello»; salvo en casos
como la desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta
de los mismos, que implican reajuste proporcional de las demás
cuotas (cfr., R. 05.05.1970 y R. 15.06.1973) «o la creación
de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado
el contenido esencial del derecho de cada propietario en los términos
preestablecidos en el título constitutivo».
En la R. 23.05.2001 había quedado la duda de si la unanimidad
para la modificación de las cuotas se refería a la de asistentes
o a la unanimidad absoluta de todos los propietarios del edificio; la
Dirección parece ahora inclinarse por la segunda solución.
En Cataluña, el art. 553-3.4 Llei 5/10.05.2006, del llibre cinquè del
Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, dice también
que les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime
dels propietaris o, si aquest no és possible, per l’autoritat
judicial si les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa; cierto
que, según el art. 553.25.2, cal el vot favorable de les quatre
cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes
parts de les quotes de participació, per a adoptar acords de modificació del
títol de constitució i dels estatuts, llevat que el títol
estableixi una altra cosa; pero la modificación de cuotas no es
una simple modificación del título constitutivo, sino que
modifica el derecho individual de cada propietario en la comunidad (sobre
el solar, por ejemplo). De manera que también será exigible
el consentimiento individualizado de los distintos propietarios; y si
esto es así, se necesitará también que estos propietarios
coincidan con los titulares registrales de cada uno de los departamentos,
y que intervengan con los complementos de capacidad necesarios (menores,
incapacitados) y con los requisitos necesarios para los actos de disposición
(especialmente, los dos cónyuges en caso de cotitularidad, romana
o ganancial). Exceptuándose, por supuesto, los casos previstos
en la propia Llei, como la modificación debida a la sobreelevació o
la subedificació de plantes noves, si s’ha pactat així en
constituir el règim o el dret (art. 553-10.2.a).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO REQUIERE LOS MISMOS
REQUISITOS QUE LA SEGREGACIÓN
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA AUTORIZACIÓN ESTATUARIA PARA SEGREGAR NO
AUTORIZA PARA DESVINCULAR UN ANEJO
R. 26.06.2007 y R. 26.06.2007 Ref.:
71/86
Se plantea si es inscribible la desvinculación de una participación
indivisas que da derecho al uso de una plaza de garaje respecto a un
piso al que se hallan vinculadas «ob rem» y la posterior
vinculación a ese piso de una participación distinta; teniendo
en cuenta que en los estatutos consta una autorización para segregar
y dividir elementos y dependencias sin autorización de la junta.
La Dirección considera que, mientras la segregación o división
atañe a la configuración física de los elementos
independientes, «la desvinculación de los anejos respecto
de los elementos independientes a que están vinculados ‘ob
rem’, hace referencia a un cambio de régimen jurídico,
más que a una modificación física de la configuración
de la finca»; y que, por tanto, «no se pueden equiparar ni
considerar jurídicamente términos sinónimos, la
desvinculación y la segregación de elementos independientes
en un edificio en régimen de propiedad horizontal». En consecuencia, «aunque
este Centro Directivo (cfr. resoluciones reseñadas en los vistos
[especialmente R. 25.10.1996, R. 11.03.2004, R. 15.03.2004 y R. 17.01.2006]),
tuvo ya ocasión de manifestar que en verdaderos casos de desvinculación,
y autorizado por los estatutos para ello, puede el titular desvincular
el anejo sin intervención posterior de la junta, no puede extenderse
esta doctrina a supuestos en los que la previsión estatutaria
no ha previsto expresamente la desvinculación y contempla tan
sólo la segregación, división o agregación)».
Las R. 11.06.1986, R. 25.10.1996 ya habían dicho que la desvinculación
de un anejo requiere los mismos requisitos que la segregación
y, entre ellos, el acuerdo de la junta. El art. 553-10.2 Llei 5/10.05.2006
también equipara ambos supuestos: No cal el consentiment de la
junta de propietaris per a la modificació del títol de
constitució si la motiven els fets següents: [...] Les agrupacions,
les agregacions, les segregacions i les divisions dels elements privatius
o les desvinculacions d’annexos, si els estatuts ho estableixen
així; luego, en interpretación contraria, sí es
necesario el consentimiento de la junta si los estatutos no autorizan
las divisiones o las desvinculaciones; y ese consentimiento, puesto que
se trata de modificar una unidad o vinculación prevista en el
título constitutivo, deberá expresarse en un acuerdo tomado
con el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris,
que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació [...]
llevat que el títol estableixi una altra cosa. Y, en cualquier
caso, parece aplicable en Cataluña la doctrina de esta resolución:
si los estatutos autorizan la división o segregación, no
por eso se entiende autorizada la desvinculación, y viceversa.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: INSCRITAS A NOMBRE DE DISTINTOS TITULARES PORCIONES DE
UN LOCAL, NO PUEDE MODIFICARSE SIN CONSENTIMIENTO DE TODOS
R. 13.06.2007 Ref.:
71/87
Se trata de una «escritura por la que una promotora inmobiliaria
segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa
a formar finca independiente». Pero, «inscritos en el Registro
varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local,
no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que
afecta a los derechos inscritos, sin consentimiento de sus titulares
(cfr. art. 17 LH)».
Es una mera aplicación del principio de tracto sucesivo registral,
similar a la que impide al promotor hacer los estatutos de la propiedad
horizontal una vez que ha vendido (aunque sea en documento privado) alguno
de los departamentos. Así se ha entendido en muchas resoluciones
anteriores: R. 16.01.1990, R. 26.04.1996, R. 19.02.1999, R. 24.09.2001,
R. 14.05.2002 (No puede rectificarse la propiedad horizontal por el promotor
después de vender algún elemento); R. 27.06.1995 (No puede
rectificarse un local garaje por el constructor sin el titular registral
de una parte indivisa); R. 11.10.2001 (La creación de nuevos elementos
requiere consentimiento de todos los propietarios); R. 11.10.2000 (La
declaración de nulidad del régimen requiere intervención
de todos los propietarios); R. 05.03.2001 (No pueden inscribirse unos
estatutos antiguos sin consentimiento de los propietarios actuales);
R. 16.05.2002 (Los estatutos no inscritos no vinculan a propietarios
posteriores). Aunque también se ha reconocido la licitud del apoderamiento
estatutario al promotor para hacer modificaciones (R. 20.02.2001).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: PUEDEN CONFIGURARSE COMO PRIVATIVOS LOS ELEMENTOS QUE NO SEAN DE NECESARIA UTILIZACIÓN COMUNITARIA
R. 20.07.2007 Ref.:
72/83
Se plantea «si la cubierta el edificio puede configurarse como elemento privativo dentro de la propiedad horizontal o por el contrario, en el caso objeto de recurso, sólo sería posible –como sostiene el Registrador– conformar como tales los trasteros ubicados en aquélla». La Dirección, con cita, quizá innecesaria, de la R. 01.09.1981, dice que, «aunque la cubierta del edificio, sea por definición legal un elemento común de los propietarios del edificio (cfr. arts. 396 C.c. y 3 LPH), no cabe duda que el uso (R. 17.04.1986) o incluso la titularidad dominical de dicho elemento común (piénsese en la posibilidad reconocida por el art. 16.2 RH de configurar un derecho de sobrelevación sobre el edificio) puede atribuirse en el título constitutivo a determinados propietarios, al no ser de los de necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad (vid. R. 23.11.1999)».
La doctrina dijo siempre que el concepto de elemento común era residual: en una propiedad horizontal es común todo lo que no se haya definido como privativo. Y por eso también se dijo siempre que la enumeración de elementos comunes en el art. 394 C.c. (suelo, vuelo, cimentaciones...) no era exhaustiva (puede haber elementos comunes no comprendidos en ella) ni imperativa (algunos de los elementos enumerados podían configurarse como privativos o ser comunes solo de algunos propietarios); sin embargo, la Ley 8/06.04.1999, que reformó el régimen de propiedad horizontal, amplió la lista como si con ello aportara algo nuevo. Parece más realista el art. 553-41 Llei 5/10.05.2006 (Codi civil), que, tras una breve enumeración, añade: i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i el gaudi dels dits elements privatius; porque lo esencial debe ser la titularidad y el uso común o privativo que quieran darles el o los constituyentes del régimen; lo cual ocurre, no solo en general, sino incluso en los que el mismo precepto enumera individualmente: y así, el solar ha de ser común, pero en un concepto abstracto de solar o suelo, que no impida la configuración de parcelas privativas; els jardins, pero nada impide la existencia de jardines privativos, supuesto muy frecuente en las llamadas casas adosadas; les piscines, de las que se puede decir lo mismo; y así sucesivamente.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: HIPOTECA DE UNA FINCA QUE TIENE VINCULADA LA PARTICIPACIÓN SOBRE OTRA
R. 29.11.2007 Ref.:
73/101
Se trata de una “hipoteca sobre una vivienda unifamiliar que tiene registralmente vinculada ob rem una participación indivisa de otra finca, y así se describe en el título, cuando en el otorgamiento de la escritura se expresa como objeto hipotecado «la finca descrita en expositivo primero de la escritura»”. Y dice la Dirección que “los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no pueden seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo que la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen descritos expresamente [...] Ninguna duda cabe de la lectura de la escritura de préstamo hipotecario que lo que se ha querido hipotecar es la vivienda unifamiliar conjuntamente con la participación indivisa que tiene vinculada”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: NO PUEDE INSCRIBIRSE UNA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO CUANDO HAY TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO
R. 9-2-2008 Ref.:
74/58
Inscrita en su día una escritura de compraventa de unos locales, se pretende inscribir ahora una parte de ella que fue suspendida entonces, la de unos anejos que no constaban previamente en las descripciones registrales. La Dirección entiende que “el reflejo de la existencia de tales anejos constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal”. Y, en consecuencia, “y según reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, la R. 23-7-2005), tratándose de modificar el título constitutivo de un régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 LPH y 13, 34 y 38 LH)”.
R. 09.02.2008 (Gesdesol Gestión y Consultoría, A.I.E., contra Registro de la Propiedad de Majadahonda-1) (BOE 5-3-2008).
Ver resolución citada y su comentario. Y téngase en cuenta que no solo hace falta el consentimiento de todos los propietarios para modificar la propiedad horizontal, sino también para atribuir los “nuevos” elementos al constructor; ya que, si algo nuevo aparece, pertenecerá en principio a la comunidad.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DECLARACIÓN DE NUEVOS ELEMENTOS EN VIRTUD DE DERECHO DE VUELO NO REQUIERE DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS
R. 28-3-2008 Ref.:
74/58
Se trata de una escritura por la que, en ejercicio de un derecho de vuelo, se declara la ampliación de un edificio y se modifica la propiedad horizontal con nuevas entidades, entre las que se distribuye la cuota de la antigua entidad uno, sin alterar la cuota de las otras. Frente a las objeciones registrales, dice la Dirección que “es indudable que el ejercicio del derecho constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, siendo también obvio que la facultad de llevarla a término —por sí solo— está claramente atribuida al titular del derecho de vuelo, pues es indudable, aplicando no solo la regla hermenéutica que obliga a interpretar una cláusula en el sentido más adecuado para que produzca efecto, sino un simple criterio de pura lógica, que el contenido de aquella facultad (tal y como la publica el Registro) se dirige al titular del derecho, sin que, a la vista de la forma en que fue en su día constituido e inscrito aquel (algo que ahora no cabe cuestionar), sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar documentalmente las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo”.
R. 28-3-2008 (Notario Francisco Cantos Viñals contra Registro de la Propiedad de Alzira) (BOE 16-4-2008).
Debe contrastarse esta última resolución con la primera; en aquella hay una simple modificación del título constitutivo, que requiere consentimiento de todos los propietarios; en esta, una modificación otorgada por quien tiene el “derecho a modificar”, que implica el derecho de superficie o el de vuelo.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: (PARTICULAR CONTRA REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE BELMONTE) (BOE 13.6.2008; RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN BOE 8.7.2008)
R. 22.5.2008 Ref.:
76/68
Insiste la Dirección en que la L. 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal, encomendó la legalización a los registradores “con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales”; pero la realidad es que antes de esa ley la legalización también la hacían los notarios, a los que no era preciso “descargar”; si se encomendó en exclusiva a los registradores debió de ser con algún objetivo más; y ese no puede ser otro sino conseguir una conexión del libro con la situación registral; lo que ocurre es que luego el Reglamento, redactado desde la Dirección, olvidó esa finalidad y permitió la legalización de libros de comunidades no inscritas como tales comunidades, y a petición o por encargo de presidentes cuyo nombramiento no se acreditaba; el sistema es más flexible de lo que en un principio se pensó, pero menos seguro.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: PUEDE LEGALIZARSE UN LIBRO DE ACTAS EN SITUACIONES ANÁLOGAS A LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.R. 22.05.2008 Ref.:
76/68
En la línea de las R. 21-5-1997, R. 20-4-1999, R. 10-2-2000, R. 12-2-2000 y R. 14-2-2000, con relación a la legalización de libros de actas de comunidades, la Dirección considera que “el art. 415 RH detalla el modo de proceder del Registrador imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra «b», y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad”. (Aunque en el caso concreto se desestima el recurso porque los requisitos necesarios para la legalización no se han realizado hasta la presentación del recurso —art. 326 LH— “sin perjuicio de que, vuelta a presentar la documentación completa al Registro, deba ser distinta la calificación”).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ES INSCRIBIBLE COMO REAL LA PERMUTA DE SOLAR POR DEPARTAMENTOS
R. 7-5-2009 (BOE 9-6-2009) Ref.:
79/84
Se trata de “una escritura de rectificación de otra anterior de compraventa, por virtud de la cual se sustituye la obligación de entrega en dinero prevista en ésta, por la de entregar una serie de elementos en un edificio a construir”. La Dirección reitera su doctrina (véase, por ejemplo, R. 13-7-2005) sobre “la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con carácter obligacional, como con eficacia real, determinante de la transmisión actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura pública de permuta determine la transmisión actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisión dominical (cfr. art. 1462 CC)”. La objeción del registrador se basaba en la STS (Sala 3.ª) 31-1-2001, que anuló los tres primeros párrafos del artículo 13 RH “por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulación reglamentaria alteraba el régimen legal de la propiedad consagrado por el art. 609 CC”. Pero dice la Dirección que esto no excluye que “si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, tal comunidad sería inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente”. Sin embargo, en el caso concreto se desestima el recurso porque se configuraba la obligación de entregar los departamentos, con carácter puramente obligacional.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: CONDICIÓN RESOLUTORIA EN LA PERMUTA DE SOLAR POR DEPARTAMENTOS
R. 8-5-2009 (BOE 9-6-2009) Ref.:
79/84
En una cesión de solar por obra futura se había inscrito la cláusula de que, “transcurrido el plazo sin que las unidades de obras hayan sido entregadas a la parte cedente, ésta podrá resolver de pleno derecho [...]” “El recurrente solicita la cancelación por entender que la cláusula tiene alcance puramente personal; el Registrador deniega la cancelación por considerar que no se ha producido ningún error de concepto y que la rectificación de los asientos requiere consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial.” La Dirección confirma que “no es procedente el procedimiento de rectificación de errores de concepto o materiales, pues para poder acudir a él es preciso que se trate claramente de tales errores y así lo reconozca el Registrador, lo que no ocurre en este caso, en el que el Registrador mantiene como correcta la inscripción practicada. Si a eso se añade que la condición resolutoria explícita no requiere la utilización de fórmulas sacramentales, y que la determinación de su alcance personal o real es un problema de interpretación jurídica, debemos concluir que la única vía de cancelación de la condición resolutoria inscrita es el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra él”; y rechaza que el recurso gubernativo sea adecuado al caso.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LOS ELEMENTOS COMUNES DEL GARAJE POR CUOTAS PUEDEN DESCRIBIRSE POR REFERENCIA A UN PLANO
R. 26-5-2009 (BOE 16-6-2009) Ref.:
79/84
Con relación a la inscripción de garajes por cuotas que contempla el artículo 53.b RD 1093/4-7-1997 (por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística), dice la Dirección que, “si en su día se inscribió la planta dedicada a garaje y ahora se presenta la venta de una porción indivisa acompañándose de un plano de donde resulta la ubicación de todas las plazas, y, lógicamente, los elementos comunes de todas ellas —zonas de paso—, se cumplen todos los requisitos del precepto anteriormente citado”. La discusión entre notario y registrador se centraba más bien en si se había acompañado o no el plano, y la Dirección critica la “falta de comunicación entre dos funcionarios —Notario y Registrador— cuando la colaboración y la fluidez de relaciones entre los mismos es esencial para el tráfico jurídico inmobiliario”.
Según el artículo 53.b RD 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, “cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA INSCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO REQUIERE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 3-6-2009 (BOE 27-6-2009) Ref.:
79/85
“Se rechaza la inscripción de la transmisión de una plaza de garaje por no estar inscrita la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal de local de garaje [...] toda vez que, según los arts. 8.5 LH y 68 RH, la inscripción de la plaza de garaje como finca independiente —o la de transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje— requiere de modo imprescindible que conste inscrito el régimen de propiedad horizontal.”
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA SALIDA DEL ELEMENTO PRIVATIVO A LA VÍA PÚBLICA PUEDE SER A TRAVÉS DE UNA SERVIDUMBRE SOBRE OTRA FINCA
R. 9-6-2009 (BOE 29-6-2009) Ref.:
79/85
El elemento privativo en una propiedad horizontal puede tener salida a la vía pública a través de otro edificio mediante servidumbre de paso que tenga el edificio como elemento común. Pero, aunque es evidente que tal servidumbre puede existir aunque no esté inscrita, si no lo está, “el edificio no tiene inscrito el elemento común a través del cual tienen salida independiente los elementos privativos a que el recurso se refiere, por lo que no puede ser inscrita dicha cualidad de privativos respecto de tales elementos”
RECURSO GUBERNATIVO: SOLO PROCEDE CONTRA LA NOTA DE SUSPENSIÓN O DENEGACIÓN, NO CUANDO SE PRACTICA EL ASIENTO (LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS)
R. 24.2.2009 Ref.:
78/78
El recurrente pretende que se anule la legalización de un libro actas y la nota correspondiente causada en los folios de la finca, por entender que fueron incorrectamente practicadas. La Dirección reitera una vez más la doctrina de que el recurso gubernativo solo procede contra la nota de calificación que suspende o deniega la práctica de un asiento, pero no contra asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1 LH) y contra los que no cabe sino la impugnación judicial, conforme al artículo 40.d LH: “Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.”
R. 24.2.2009 (Particular contra Registro de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón-2) (BOE 25.3.2009).
Sobre concreción del recurso gubernativo a la nota de suspensión o denegación y la imposibilidad de recurrir contra asientos practicados pueden verse múltiples resoluciones; en especial, una recapitulación en comentarios a la R. 1.3.1980, que se resume en comentario a la R. 4.1.2006. Obsérvese que la pretensión de que se anule un libro de actas supone convertir al registrador en juez (o más bien en Tribunal Supremo) del litigio entre el recurrente y el poseedor del libro.
R. 24.2.2009 Ref.:
79/84
Se reitera una vez más la indicada doctrina; esta vez por denegación por parte del registrador de la anulación de un libro de actas de propiedad horizontal, incorrectamente legalizado al decir del recurrente.
Sobre concreción del recurso gubernativo a la nota de suspensión o denegación y la imposibilidad de recurrir contra asientos practicados, pueden verse gran cantidad de resoluciones. Obsérvese que la pretensión de que se anule un libro de actas supone convertir al registrador en juez (o más bien en Tribunal Supremo) del litigio entre el recurrente y el poseedor del libro.
SEPARACIÓN
Y DIVORCIO
R. 11.09.2003 Ref.:
56/30
No son inscribibles pactos sobre disponibilidad o no de la vivienda familiar
Se presenta
en el Registro de la Propiedad un “convenio regulador aprobado
judicialmente, en un procedimiento de separación matrimonial.
Entre otras estipulaciones no afectadas por el recurso, se adjudica
al marido la propiedad de la vivienda familiar, atribuyendo a la
esposa el uso de dicho inmueble ‘mientras los hijos convivan
en el mismo y se encuentren en etapa de formación’, y
estableciéndose, además, respecto de dicho bien, que
la esposa releva al marido con carácter irrevocable de las
limitaciones que el art. 1320 C.c. impone con relación a la
vivienda familiar, y que éste se compromete durante el período
de uso a no vender el inmueble, pero sí podrá hipotecarlo
u ofrecerlo en garantía, añadiéndose que ‘a
fin de garantizar la efectividad del pacto, el derecho de uso no
se inscribirá en el Registro de la Propiedad’”.
El Registrador inscribe el uso de la vivienda y deniega la inscripción
de las cláusulas transcritas referentes a la misma vivienda.
La Dirección confirma su criterio: “Respecto a la inscripción
del derecho de uso, como de forma reiteradísima se ha dicho
por este Centro Directivo, el recurso gubernativo no es cauce adecuado
para solicitar la nulidad de algo inscrito”; y ”en cuanto
a la indisponibilidad de la vivienda, se trata de un pacto no inscribible,
y “es lo cierto que la aprobación judicial no convierte
en inscribibles pactos que, por la forma en que se establecen, carecen
de trascendencia real”.
El pacto
del convenio regulador no tenía mucha viabilidad registral:
1. La atribución de uso de la vivienda familiar es inscribible,
de acuerdo con los principios generales del art. 2 LH; de manera
que, aunque su inscripción realizada no pueda discutirse en
recurso gubernativo, no tiene mucho futuro la reclamación
judicial. 2. El pacto de no inscribir no está reconocido en
norma alguna, y parece contrario al orden público constituir
una situación jurídica y pactar que el Registro permanezca
publicando siempre otra diferente. 3. El derecho a decidir sobre
la disposición de la vivienda familiar está concedido
en interés de la familia y es, por tanto, irrenunciable; así pues,
no cabe tampoco conceder autorizaciones generales, como la dada para
hipotecar u ofrecer en garantía, que, por otra parte, tampoco
es muy congruente con la prohibición de disponer, ya que la
hipoteca o la garantía suponen la posibilidad de una futura
disposición. 4. El compromiso de no disponer es una obligación
personal que no es inscribible (arts. 2 LH y 9 RH); concebido como
disposición de disponer en acto a título oneroso, tampoco
es inscribible (art. 27 LH).
SERVIDUMBRE:
DEBE CONCRETARSE LA PARTE DE FINCA GRAVADA. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:
NO PUEDE INSCRIBIRSE UNA SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA
EL TITULAR REGISTRAL
R. 05.02.2001 Ref.:
46/52
No
puede inscribirse una sentencia que declara que cierta finca propiedad
de los demandados debe soportar servidumbre de paso permanente a la
finca de los actores, si el predio sirviente figura ya inscrito a favor
de persona distinta de las que fueron condenadas por dicha sentencia
(arts. 20 y 40 LH y 24 CE).
Tampoco puede inscribirse una servidumbre si no consta la descripción
de la finca gravada, con los datos exigidos por la legislación
hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad
de la finca, o si no se identifica en la descripción de la finca
gravada el lindero junto al cual discurre la servidumbre, «habida
cuenta de las exigencias que para la inscripción de cualquier
título en el Registro de la Propiedad establecen los arts. 9.1
LH y 51, 2.a y 4.a RH, y de la naturaleza del derecho real de que se
trata, de la que se deriva la necesidad de concretar la parte de finca
gravada con el mismo».
URBANISMO
R. 17.06.2003 Ref.:
56/30
Es inscribible la venta de terrenos sujetos a cesión obligatoria
al Ayuntamiento.
Prohibición de disponer: Debe imponerse de manera expresa.
Se
trata de la compraventa de una finca otorgada por el titular registral,
que la tiene inscrita “a los solos efectos de su posterior cesión
obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de ..., por ser terreno destinado
a espacio libre”. La Dirección dispone su inscripción,
porque, aun cuando los bienes se entiendan sujetos a ese compromiso urbanístico, “ningún
fundamento permite deducir de aquí una prohibición de disponer
del terreno si no es a favor del Ayuntamiento. Debe tenerse en cuenta
al respecto: a) que la subrogación del adquirente del bien en
ese compromiso de cesión inscrito (cfr art. 21.1 LS) es suficiente
garantía de respeto a la legalidad urbanística, la que
podrá ser exigida en cualquier momento por el Ayuntamiento; b)
que en nuestro Ordenamiento Jurídico las restricciones singulares
del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto
especial de establecimiento, no se presumen son de interpretación
estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento -en concreto
en el acta de inscripción- para ser eficaces frente a terceros
(cfr. arts. 348 C.c., 13 y 26 LH)”.
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