ACCIÓN REIVINDICATORIA DE UN COMUNERO SOBRE ELEMENTOS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. de 21 de junio de 1999; recurso casación 3270/94.) Ref.: 40/43
No procede esta acción en cuanto la comunidad no le ha despojado de nada de lo que adquirió.

ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

(S. Sala 1ª T.S. 4-7-2003, en el recurso 3537/1997). Ref.: 56/53
No existe abuso de derecho por el ejercicio de la acción de división de cosa común.

ACCIÓN DE NULIDAD DE DIVISIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(Sentencia Sala 1ª TS de 27-1-2006). Ref.: 67/77
En la petición de nulidad de la declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal y declaración de ilegalidad de una rampa, es preciso demandar a todos los titulares de derechos integrantes de dicha propiedad, por ser aplicable la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.

ACTA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia 22-12-2009 TS, Sala 1.ª de lo Civil, en el Recurso 1731/2005; la Ley juris. 10304/2010). Ref.: 82/68
En la interpretación de la redacción de la LPH anterior a la reforma introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, existían dudas acerca de si el cierre del acta de la junta general de propietarios tenía que ser firmado o no por todos ellos, si bien destacada doctrina científica considerada absurda la necesidad de la firma general, que no era exigida en ninguna sociedad mercantil, asociación civil o administrativa, ya que la prueba podría ser únicamente la rúbrica hecha en cualquier documento, con lo que sobraba el libro de actas; por otra parte, esta singularidad sería tanto como obligar a todos los asistentes a que se quedasen en el lugar donde se celebró la Junta, incluso a esperar durante horas a que sea redactada y, luego, en su caso, firmada o exponer su discrepancia. En verdad, la STS 23-1-1991 dice que la firma de los copropietarios asistentes a la junta no está expresamente exigida por la LPH, siendo en la praxis cotidiana de las juntas, sobre todo en comunidades numerosas, la costumbre de que sean firmadas las actas solamente por presidente y secretario; en contra de esta posición se sitúan las SSTS 23-6-1983 y 11-11-1988. En la actualidad, no existe duda alguna: el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes —art. 19.3 LPH, según la modificación de la Ley 8/1999.

ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 28 de mayo 2004, en el recurso de casación 2171/1998). Ref.: 61/52
La actio communi dividundo no procede respecto a una cosa que forma parte de una comunidad hereditaria.

ACTIVIDADES MOLESTAS

(Sentencia 10-7-2009 TSJC, Sala de lo Contencioso Administrativo, Secc. 3.ª, en el Recurso 95/2009; la Ley juris. 83/2010). Ref.: 82/68
Los ayuntamientos son competentes para imponer limitaciones a las actividades que puedan potencialmente generar molestias a los vecinos, entre ellas los locutorios. Limitaciones que pueden consistir tanto en la imposición de medidas correctoras como en la fijación de distancias entre los locales donde se realicen, con el fin de evitar la concentración de determinadas actividades en un mismo lugar y preservar el necesario equilibrio entre los usos terciarios y el residencial. Pero esta competencia, o facultad municipal, debe basarse en la suficiente motivación y justificación, así como en la proporcionalidad de la limitación a los fines que se pretenden conseguir.

ACTIVIDADES PROHIBIDAS

(S. Sala 1ª T.S. 30 septiembre 2004, en el recurso 1587/1998). Ref.: 63/57
Si en los estatutos se establece una prohibición en relación a la instalación de locales comerciales en determinadas plantas del edificio, y en la planta bajos y en la primera si, no es posible establecer una clínica médica en la vivienda sita en la planta tercera de dicho inmueble.

ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS SOBRE CONSTRUCCIÓN DE UNA PISCINA Y UNA ZONA INFANTIL EN UNA ZONA VERDE

(Sentencia 29-11-2005, Secc. 19, A.p. Barcelona). Ref.: 69/66
Aunque es cierto que la construcción supone una afección de un elemento común, el acuerdo de la comunidad por las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, no es nulo, porque las circunstancias que concurren en la comunidad, la climatología de la zona, la composición de las familias que allí habitan; las dimensiones de la zona afectada, los beneficios derivados del uso de una piscina y una zona infantil, resultan mas que convenientes para la comunidad, satisface su interés general y no implica un perjuicio relevante para el propietario disidente, además que mor del art. 11 de la LPH en modo alguno supondrá la obligación de los disidentes de tales instalaciones sin perjuicio de que, si lo desean, en cualquier tiempo pueden participar de las ventajas de la innovación abonando los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizadas mediante el correspondiente interés legal.

ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. de 7 de octubre de 1999; recurso casación 374/95.) Ref.: 41/41
El libro de actas de la comunidad no tiene un valor sustancial de forma, ni es el único medio de prueba legal de los acuerdos.

(Sentencia T.S. de 28 octubre de 2004, en el recurso 2989/1998). Ref.: 62/53
Los acuerdos de la Junta de propietarios contrarios a la Ley de propiedad horizontal o a los estatutos de la Comunidad pueden ser anulables pero no radicalmente nulos.

ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS RATIFICADOS POR OTRAS POSTERIORES

(Sentencia de la Sala 1 T.S. de 7 de marzo 2002, en el recurso 3142/1996). Ref.: 51/53
La jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan pero en cualquier caso referida al texto de la LPH anterior a su reforma de 1999, se definió claramente considerando anulables los acuerdos que entrañasen “infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al párrafo 3º del artículo 6 del C.c. Por lo que resulta improcedente el acuerdo adoptado en una primera Junta convocada sin las formalidades legales, si fue ratificado en Juntas posteriores.

ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS APROBANDO UNOS ESTATUTOS EN LOS QUE SE ESTABLECÍA LA PROHIBICIÓN DE DESTINAR LOS LOCALES DEL EDIFICIO A SALAS DE FIESTAS, SALAS DE JUEGO O BARAS, Y EN GENERAL, A CUALQUIER OTRO USO QUE PUEDA PERTURBAR LA TRANQUILIDAD DE LOS MORADORES

(S. Sala 1ª T.S. 14 diciembre 2001; recurso 2382/1996). Ref.: 50/51
Si en la Junta convocada al efecto se dejó de citar a un propietario, el acuerdo es radicalmente nulo, no quedando, por tanto, sometido al plazo de caducidad que para el ejercicio de la acción impugnatoria establece el artículo 16 de la Ley de propiedad horizontal antes de la reforma de 1999.

ACUERDOS DE PROPIETARIOS: REQUISITOS DE VALIDEZ

(Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 5 Jul. 2005). Ref.: 66/60
En materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano, y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público -mediante una adecuada interpretación de los arts. 3, 8 y 18.2 LPH-. Ciertamente, en este último caso, no podría inscribirse la modificación estatutaria pretendida si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del art. 20 LH. Pero la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del art. 17 LPH, y por ello el defecto aducido por el registrador para suspender la inscripción del acuerdo de aprobación de unos nuevos estatutos -falta de constancia de los nombres y apellidos de los propietarios presentes y notificados al efecto de comprobar si son los mismos titulares registrales- no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.

ACUERDOS NULOS

(S. Sala 1ª T.S. 17 junio 2002, en el recurso 3916/1996). Ref.: 54/52
Los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de propiedad horizontal o de los estatutos pueden ser subsanados por el plazo del mes previsto por la norma 4 del artículo 16 de dicha Ley antes de la reforma de 1999, y ello aunque se exija para adoptarlos la unanimidad.

ACUERDOS POR UNANIMIDAD

(Sentencia 15-12-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 861/2004, en Ley jurisp. 861/2004). Ref.: 79/90
El párrafo primero del artículo 17.1.ª LPH, tras la reforma introducida por la Ley 8/1999, de 6 abril, mantuvo el requisito de la unanimidad para la validez de los acuerdos que implicaran la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, pero el requisito de la unanimidad para la validez de los acuerdos pasó a considerarse, mediante el adverbio “sólo”, legalmente excepcional. En coherencia a su vez con esa excepcionalidad, los párrafos siguientes de la misma norma 1.ª del artículo 17 vinieron a regular casos en que, pese a implicar la modificación del título constitutivo o de los estatutos —“incluso cuando supongan…”—, los acuerdos no requerirían la unanimidad. De ahí que pueda entenderse que para esos servicios que la propia ley considera “de interés general” la mayoría cualificada vino a sustituir a la unanimidad, en el sentido de que la eficacia de los acuerdos correspondientes era equivalente a la de los acuerdos unánimes. Y por eso el párrafo último de la misma norma 1.ª vino a imponer la obligatoriedad de los acuerdos “a todos los propietarios”.

ACUERDO SOBRE CERRAMIENTO DE ZONAS DE APARCAMIENTO

(Sentencia de 20-5-2009 Sala 1.ª TS, en EDJ 2009/92330). Ref.: 81/77
El cerramiento consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje n.º 1, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje n.º 1 les ocasiona perjuicios y afecta al título constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes, por lo que el acuerdo de la Junta de propietarios debe adoptarse por unanimidad.

ACUERDO SOBRE OBRAS QUE ALTERAN ELEMENTOS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. de 22-5-2003, en el recurso de casación 3804/1999). Ref.: 56/53
El hecho de que entre los copropietarios hubiese habido conversaciones previas a la celebración de la junta en las cuales se conformó una opinión contraria a la autorización de las obras, no afecta ni a las competencias de la Junta de Propietarios recogidas en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal ni supone infracción alguna de las normas reguladoras de la convocatoria del art. 15 de dicha Ley.

ADMINISTRADOR

(S. Sala 1ª T.S. de 14 octubre 2002, en el recurso 649/1997). Ref.: 53/56
Es válido el acuerdo de remoción del Administrador en Junta extraordinaria aunque no consten nominalmente los propietarios que votaron a favor sino solamente los que votaron en contra.

ADOPCIÓN DE ACUERDOS

(Sentencia 27 de septiembre de 2007, Sala 1.ª TS, en el recurso 5559/2000). Ref.: 73/114
La previa declaración judicial relativa a que un copropietario está obligado o no a contribuir a satisfacer las retribuciones acordadas del presidente y vicepresidente de una comunidad de propietarios, tiene proyección no sólo respecto al acuerdo de la junta en que se pronunció, sino también hacia el futuro al sentar una declaración de derechos; y admitiendo que, en el caso de autos, los acuerdos de retribución no se adoptasen de forma indefinida y sólo para una anualidad, cabe que resulte inaplicable la cosa juzgada, pero para ello hace falta una variación de circunstancias existentes a la fecha de la primera demanda —lo que no ocurre en autos—.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 16-12-2008, en el Recurso 577/2003, en Ley jurisp. 397/2009).
Ref.: 79/91
La L 8/1999 modificó el artículo 17 LPH, que prevé los efectos de la ausencia de disconformidad del propietario ausente a quien se notifica el acuerdo. Ahora los comuneros que no votan a favor del acuerdo que requiere mayoría cualificada ya no quedan vinculados por el mismo, como sucedía en la redacción originaria, sino que se “computará” su voto como favorable al acuerdo sólo a los efectos de lo establecido en los apartados que establecen la necesidad de una mayoría cualificada. El efecto que se atribuye a la no manifestación de disconformidad en el plazo establecido —treinta días naturales— es la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello, pues resulta evidente que el carácter obligatorio y la consiguiente ejecutividad de un acuerdo no impiden su impugnación durante el plazo establecido por la Ley.

AIRE ACONDICIONADO

(Sentencia 15-12-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 861/2004, en Ley jurisp. 10580/2009). Ref.: 79/90
La colocación de aparatos de aire acondicionado cuando no necesitan de obras de perforación no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 CC; realidad que no significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta. Esto es lo que sucede en el caso de autos, en el que la comunidad de propietarios actúa frente a comuneros para que se restituya el patio interior a su estado original, puesto que las obras ejecutadas en el muro que separa los locales de su propiedad de los patios interiores del edificio afectan a este elemento común y han sido realizadas sin su preceptiva autorización, contraviniendo los artículos 7.1 y 12 LPH, por cuanto se han abierto huecos mediante el rompimiento de la fachada o muro común, con la consiguiente alteración del mismo, y cambio del uso no previsto inicialmente, para cuya verificación debieron haber cumplido los requisitos legalmente establecidos.

ALTERACIÓN EN LAS FACHADAS CORRESPONDIENTES A LAS PLANTAS BAJAS

(Sentencia 11-2-2010, Sala 1.ª TS, dictada en el Recurso 1957/2005; en la Ley juris. 10533/2010). Ref.: 83/78
La jurisprudencia tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 LPH, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros. En el caso, la reforma realizada por la demandada en su local, consistente en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la comunidad de propietarios o los comuneros que merezca ser protegido.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

(Resolución DGRN de 27-9-2008 y 8-7-2006). Ref.: 78/86
No puede embargarse la mitad indivisa del marido de una finca adquirida sin determinación de cuotas.

ANOTACIÓN PREVENTIVA EN MATERIAS EN QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE CAPACIDAD PROCESAL

(Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 25 May. 2005). Ref.: 66/60
La Comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente.

ANUNCIOS O CARTELES EN FACHADAS

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 6-4-2006; en el recurso 2695/1999). Ref.: 68/74
En tanto no se produzca perjuicio a los demás propietarios o se altere el aspecto arquitectónico del edificio, no se puede prohibir a los propietarios de los locales de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus arrendatarios, el uso de los elementos comunes, siempre que la colocación de rótulo o carteles no exceda de los parámetros exteriores del local. El acuerdo comunitario que aprobó el pago de un canon por el uso de esta forma de los elementos comunes supone una limitación injustificada de los derechos del copropietario de locales comerciales adecuados a los usos sociales y del comercio.

APERTURA DE PUERTA PARA DAR SALIDA A UN PISO

(S. 24 octubre 2002, en el recurso 1189/1997). Ref.: 54/52
Si la sentencia condena a la apertura de una puerta para dar salida de un piso a un elemento común, por ser ello imprescindible, ya que sin ello ni puede haber entrega de la posesión a la entidad vendedora esta obra no supone una infracción de los preceptos de la Ley de propiedad horizontal, ni el artículo 11 de la misma en concreto.

APERTURA DE PUERTA DE ACCESO A LA CALLE

(Sentencia 10-10-2007, Sala 1.ª TS). Ref.: 74/70
La apertura por el demandado, en el local de su propiedad, de una puerta de acceso a la calle debe considerarse como una alteración de la configuración exterior de la fachada dado que el cerramiento de la misma constituye un elemento integrante de la configuración física del inmueble y de su apariencia exterior.

ARRENDAMIENTO COMO VIVIENDA DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE EN LA CUBIERTA DEL EDIFICIO QUE ANTES ESTABA DESTINADA COMO TAL POR EL PORTERO

(Sentencia 24 enero de 2005, Sección 16ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, II, p. 77). Ref.: 63/59
Aunque sea cierto que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH no es preciso la unanimidad tanto para la supresión del servicio de portería como para arrendar la antigua vivienda del portero, no es menos cierto, que tal acuerdo sería nulo si tal construcción carece de cédula de habitabilidad. Siendo el plazo para ejercitar la acción impugnatoria el de un año.

ASCENSOR

(Sentencia 21-10-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 1751/2002, en Ley jurisp. 150/2009). Ref.: 79/91
Respecto a la coordinación del artículo 17.1.º LPH con el artículo 11.1 y 2 de la misma Ley en materia de instalación del servicio común de ascensor, debe concluirse, ratificando la línea jurisprudencial interpretativa de la LPH antes de su reforma por la L 8/1999, de 6 de abril, que dicho servicio es de los requeridos para la adecuada habitabilidad del inmueble y que, por tanto, no es una innovación inexigible que exima al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades. Esta solución debe confirmarse igualmente en virtud de la obligatoriedad del acuerdo sobre un servicio de interés general, con alcance equivalente a la del acuerdo unánime de modificación del título constitutivo o los estatutos, conforme al último párrafo del artículo 17.1.ª LPH. Esta solución puede no ser la procedente cuando se trate de acuerdos de instalación de un ascensor absolutamente ajenos al interés general o a la naturaleza y características del edificio.

(Sentencia 18-12-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 2469/2003, en Ley jurisp. 10598/2009).Ref.: 79/91
Respecto a la instalación de un ascensor en el edificio comunitario —amén del derecho de que gozan para ello los minusválidos, según lo dispuesto en la L 15/1995, de 30 de mayo (límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a discapacitados), y sin olvidar que esta cualificación la tienen quienes hayan cumplido setenta años de edad, según el artículo 1.3 L 15/1995—, dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17.1 LPH, en virtud de la redacción dada por L 8/1999, de 6 abril (modificación LPH), a fin de que se pueda acordar, con la obligaciones de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el quórum determinado en ese precepto. En definitiva, el acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor. Con la añadidura de que su interpretación ha de efectuarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada —art. 3 CC—, y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.

BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

(Sentencia AP Valencia, Secc. 6.ª de 1-7-2009; la Ley 23-12-2009). Ref.: 82/68
El acuerdo de la comunidad de propietarios en orden a la instalación de una plataforma de salva-escaleras para la supresión de barreras arquitectónicas es válido.

BIENES DE UNA HERENCIA

(Sentencia 17-12-2002 Sala 1ª en el recurso casación 1484/1997). Ref.: 56/53
Cualquiera que sea el título de posesión de los bienes de la herencia, los interesados están en la obligación ineludible de dar cuenta a los demás partícipes de los productos de dichos bienes.

CAMBIO DE CONFIGURACIÓN O ESTADO EXTERIOR DEL EDIFICIO

(Sentencia 13-6-2005, Secc. 11ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1082). Ref.: 68/75
La L.P.H. al referirse a la prohibición de obra que alteren la configuración o estado exterior del edificio, art. 7 atribuye a los copropietarios el derecho a que este mantenga una determinada imagen. Por lo que supone una prohibición de dicho artículo si la obra realizada en la terraza aumentó el volumen del edificio añadiendo una estructura habitable.

CESIÓN

(Sentencia 13 septiembre 2004, Sección 4ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2004, I, p. 43). Ref.: 62/54
El propietario que cedió la vivienda a su hija y al esposo de esta puede reclamar la devolución, no pudiendo haber usucapión del derecho de uso y disfrute por cuanto la posesión es inepta para usucapir al ser meramente consentido.

CERRAMIENTOS

(Sentencia 10-10-2007, Sala 1.ª TS). Ref.: 74/70
El concepto de fachada, que el art. 396 CC incluye entre los elementos comunes, “con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”, no pueden aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de esa fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan. La descripción del edificio y de sus partes contenidas en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad, de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales. A su vez, esta labor de concreción de los conceptos contenidos en la ley debe ajustarse a la interpretación restrictiva que la jurisprudencia ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual. Desde esta perspectiva la jurisprudencia ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior.

CIERRE DE ELEMENTOS COMUNES

(Sentencia Sala 1.ª TS de 16-7-2009, en el Recurso 2204/2004; Ley juris. 1332/2009). Ref.: 81/78
El acuerdo se opone a la doctrina del Tribunal Supremo que sienta que, para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

COMUNIDAD PROINDIVISO

(S. Sala 1ª T.S. de 18 de diciembre de 2000; recurso casación 3541/95.) Ref.: 46/60
Existe una comunidad proindiviso si la vivienda familiar fue comprada a plazos por uno de los cónyuges en estado de soltero, pero se pagó en parte con dinero ganancial.

COMUNIDAD DE BIENES

(S. Sala 1ª T.S. 22 julio 2002, en el recurso 591/1997). Ref.: 53/57
La circunstancia de que la división material de la vivienda comporte cuantiosos gastos para su realización, obligando a los comuneros a permanecer en la indivisión en contra de su manifestada voluntad de salir de esa situación por razones económicas dando lugar a una situación de indivisibilidad jurídica es de aplicación el criterio mantenido en sentencia de 19 de junio de 2000 según la cual “del mismo modo que si se ha peticionado la división material, y la cosa es indivisible, el juzgador debe acordar la venta en pública subasta, de conformidad con lo establecido en el artículo 404 del C.c., sin que ello implique incongruencia.

(S. Sala 1ª T.S. 9 octubre 2002, en el recurso 1035/1997).
No hay precepto alguno legal en la regulación de la comunidad de bienes que permita a la autoridad judicial la alteración de las cuotas de los partícipes a la hora de la división mediante la venta de la finca. Por lo que el reparto del precio que se obtenga ha de obedecer necesariamente a aquellas cuotas.

(Sentencia Sala 1.ª TS, de 8-5-2008, en el Recurso 1170/2001). Ref.: 78/86
Solo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquellos redunde en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 18-9-2009; La Ley 10-11-2009). Ref.: 81/78
Los compradores de una porción de finca indivisa carecen de legitimación para pedir la división de la cosa común que en su día pudiera corresponder al vendedor en propiedad exclusiva por la división.

(Sentencia TS de 1-4-2009; Ley 3051/2009). Ref.: 81/78
No es posible la creación de nuevas situaciones de comunidad sobre las porciones resultantes de la división, salvo que medie el acuerdo de todos los interesados.

COMPETENCIA DE LA JURISDICCIÓN CIVIL

(Sentencia T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 1680/1998). Ref.: 62/52
La jurisdicción civil es competente para decidir sobre el cumplimiento de obligaciones de un Ayuntamiento como miembro de una Comunidad de propietarios.

COMPLEJO INMOBILIARIO

(Sentencia 18-3-2005, Sala 1ª). Ref.: 64/53
Al no contenerse en la escritura pública los estatutos que habrían de regir la propiedad horizontal constituida, sino una remisión al régimen legal de la Ley 21 de julio de 1960, ni haberse aportado a los autos los de la Comunidad demandada ni los de la que pretenden su reconocimiento y declaración de existencia, como tampoco los que regirían esa pretendida Comunidad en que estarían integradas una y otra, de los términos de las distintas cláusulas del título constitutivo no puede deducirse, como pretende la recurrente, la existencia de esas tres Comunidades distintas. Nada se opone a que una comunicación sujeta al régimen de la propiedad horizontal esté constituida por dos edificios, así sentencias de 25 de mayo de 1992 y 2 de febrero de 1994, y que, para cada uno de ellos el total de su contribución a los gastos comunes, se distribuya internamente en cuotas porcentuales, como sucede en este caso, en el que hay un solo título constitutivo que engloba los dos edificios.

(R.D.G.R. y N 5-1-2006). Ref.: 67/77
No cabe entender que ante la presencia de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto urbanístico es un acto de administración, cuya adopción requiere la mayoría, siendo necesario el consentimiento de todos los titulares de las diferentes parcelas, pues, locales o cuotas indivisas de la misma sobre las que el conjunto se constituye, siendo un acto de riguroso dominio, y por ello en el otorgamiento han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que hayan de concurrir en la Comunidad.

COMPRAVENTA DE FINCA EN COPROPIEDAD

(S. Sala 1ª T.S. de 13 de noviembre de 2001; recurso 3496/99). Ref.: 50/51
Es ineficaz el negocio jurídico de compraventa llevado a cabo, si uno de los copropietarios no otorgó poder de representación ni ratificó la compraventa.

CONDUCTOS DE VENTILACIÓN EN LAS CASAS DIVIDIDAS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(Sentencia 3-7-2008, TS, Sala 1.ª, en el Recurso 803/2001). Ref.: 78/86
De conformidad con el artículo 394 CC, “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Del mismo modo, el artículo 9.1 LPH, en la redacción anterior a la L 8/1999, obliga a los propietarios a respetar las instalaciones generales. Al amparar la resolución recurrida un uso distinto al propio de los sistemas de evacuación de gases naturales se está produciendo una vulneración de la normativa citada, pues, aunque no existe alteración física, sí la hay de destino, al utilizar el elemento común para un fin distinto para el que es propio, utilización que sí es imputable a los arrendatarios.

CONJUNTO URBANÍSTICO

(Resolución D.G.R. y N. de 5-1-2006; BOE del 13-2-2006). Ref.: 71/91
La constitución requiere la unanimidad de los propietarios.

CONTRATO COMPLEJO

(Sentencia 22 octubre 2004, sección 13ª A.p. Barcelona, R.J.D. 2005, I, p. 9). Ref.: 62/54
Constituye un contrato complejo si está integrado por un lado, por un arrendamiento de local por uso distinto del de vivienda en el que la arrendataria pretendía desarrollar la actividad de consulta veterinaria, y por otro lado, por un arrendamiento de servicios, por el que la demandada se comprometía a trabajar como dependiente en la tienda anexa a su local dedicada al comercio al por menor de artículos para animales de compañía. Siendo válido el pacto por el que la renta se compensaba con los servicios de trabajo como dependiente.

CONSTRUCCIÓN DE UNA ENTREPLANTA EN LA PLANTA BAJA DE UN EDIFICIO

(S. Sala 3ª, sección 5ª T.S. 8 de marzo de 2001; recurso 636/1996.) Ref.: 48/51
La concesión de una licencia de obras para la construcción de una entreplanta en la planta baja de un edificio es conforme al ordenamiento jurídico si se hace constar que las obras deberán efectuarse de forma que el acceso a dicha entreplanta, dedicada exclusivamente al servicio de los locales comerciales existentes en la planta baja, se haga desde éstos, y a medida que de forma espontánea vaya surgiendo la necesidad de ellos, ante las peticiones de los propietarios de dichos locales, sin que en ningún caso pueda tener un acceso directo desde un elemento común del edificio, o desde la calle, aun cuando sea desde un único local comercial-portal.

CONSTRUCCIÓN DE UNA PISCINA EN UNA ZONA COMÚN

(Sentencia 9-10-2008, TS, la Ley de 19-1-2009). Ref.: 78/86
Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del título constitutivo; por lo que no basta el acuerdo de la mayoría de las tres quintas partes al no ser un servicio de interés general.

CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD POR EL TITULAR DE UN LOCAL QUE TIENE ENTRADA DIRECTA A LA CALLE, PROPIA E INDEPENDIENTE

(S. Sala 1ª T.S. de 14 de marzo de 2000; recurso 1724/95.) Ref.: 43/60
El artículo 9.5 de la Ley que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala, comprende tanto los ordinarios como los extraordinarios, por lo que para excluir del pago de los mismos a un titular es preciso que conste en el título o en los estatutos tal exclusión o que exista acuerdo de Junta de propietarios adoptado por unanimidad.

CONTRIBUCIÓN A GASTOS

(S. Sala 1ª, T.S. 4 octubre 1999; en el recurso 310/1995). Ref.: 49/46
La cláusula estatutaria de exención de gastos de comunidad a favor de un determinado local, es válida, necesitando la unanimidad de los propietarios para dejarla sin efecto, siendo nulo de pleno derecho el acuerdo si se adoptase por mayoria. No siendo convalidable el adoptado por mayoria por su no impugnación dentro de plazo.

CONTRUCCIÓN DEL LOCAL EN INMUEBLE

(Sentencia Sala 1ª, T.S. de 1-3-2006). Ref.: 68/74
Es válida la construcción de un local en un inmueble comunitario si en el momento de realizarse la obra, los comuneros eran propietarios de la vivienda, ya que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección del contrato sino que es precisa la concurrencia de la tradición.

CONSTITUCIÓN

(Resolución 19 mayo 2007, Dirección General de los Registros y del Notariado). Ref.: 72/97
Las facultades que se reservó el promotor en la escritura inicial por la que se declara la obra nueva de un edificio y se constituye el mismo en propiedad horizontal —se reserva el derecho a edificar una segunda fase sobre parle del solar no edificado, especificándose el número de plantas y de departamentos futuros y la cuantía de las cuotas de participación que corresponderían a todos los departamentos una vez realizada esa segunda obra–, por lo que suponen de excepción a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden interpretarse extensivamente, por lo que habiendo condicionado el propio otorgante el ejercicio de esas facultades reservadas a que constase en el Registro de la Propiedad la iniciación de las referidas obras de la segunda fase antes del I Abr. 2006 –pues de otra forma la modificación de las cuotas de participación quedarían sin efecto alguno, manteniéndose inalterables las determinadas en la escritura inicial–, la variación en la escritura calificada –de modificación de la anterior– de esas cuotas, por lo que supone de alteración del titulo constitutivo de la propiedad horizontal, debo someterse a la exigencias que para ese tipo de modificaciones prevé su legislación especial —arts. 5, 12 y 17.1. LPH—, sin que pueda alegarse que la condición era el inicio de las obras antes de la fecha prevista, por cuanto además de no ser ésa la configuración y alcance del derecho inscrito –art. 38 LH–, las obras en cuyo inicio se pretende fundamentar el cumplimiento de la condición debieron ser en todo caso anteriores a aquéllas cuya inscripción se pretende.

CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

(Sentencia Sala 1.ª TS de 27-5-2009, en el Recurso 1883/2004; Ley juris. 1117/2009). Ref.: 81/78
La posibilidad de que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el título constitutivo o en los estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo, es algo admitido en la doctrina y en la jurisprudencia, con alguna excepción. Su regulación aparece en el artículo 16.2 RH, única norma dedicada al derecho de sobreelevación, junto con la L 5/2006, de 10 mayo, CA Cataluña (Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), cuyo artículo 553.13 reconoce la validez de la constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, suberificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o terceras personas siempre que se establezca en el título de constitución en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567.2 —número máximo de plantas; cuotas de participación; plazo para su ejercicio; precio o contraprestación, si procede, etc.

CONSTITUCIÓN DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(S. 1 marzo 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 286/1996.) Ref.: 47/60
Resulta inviable la división de un edificio constituyéndolo en régimen de propiedad horizontal si los condominios lo acuerdan y sus cuotas no coinciden con las atribuibles a los pisos o locales. Siendo inviable la adjudicación de una de las tres viviendas existentes con subasta de las otras dos.

CONVOCATORIA A JUNTA

(Sentencia 13-5-2005, Secc. 16ª, A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, p. 1081). Ref.: 68/75
Es válida la comunicación depositada en los buzones del vestíbulo de la finca, si la lleva a cabo el conserje, una vez recibidas del Administrador. Porque el art. 9 de la L.P.H. no prohíbe ni prescribe ninguna forma concreta.

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia 22-3-2006 Sala 1ª T.S.). Ref.: 68/74
La Ley no exige ninguna fórmula especial para la revisión de las citaciones escritas relativas a una Junta general. Si se cuestiona la recepción por cualquier propietario cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación de mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca.

COPROPIEDAD

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 7-7-2006). Ref.: 69/63
Una finca con una casa es un todo, no son dos cosas inmuebles: el terreno y la casa, el primero divisible por ser un terreno y la segunda indivisible por ser casa destinada a vivienda; el total de ambas cosas no se puede escindir en dos, terreno y casa; es una cosa: terreno con casa y este todo no es divisible. Por lo que las sentencias de instancia infringieron los arts. 404 y 1062 CC al entender que la cosa –unidad formada por terreno y casa– era divisible y ordenar una forma de división material que, sobre ser antijurídica, no es aceptada por la copropietaria. La finca conforma un conjunto unitario e inseparable, es indivisible y debe adjudicarse a una copropietaria, compensando a la otra, venderse sin subasta y, en último término, venderse en pública subasta. En ningún caso, como hacen las sentencias de instancia, partirse físicamente como pide una copropietaria en contra de la otra.

CUBIERTA DEL INMUEBLE

(S. Sala 1ª T.S. de 8 de octubre de 1999; recurso 644/95.) Ref.: 41/41
La cubierta de un inmueble es elemento común pero cabe la existencia de pacto contrario y susceptible, pues, de desafectación.

CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

(Sentencia T.S. 29-1-2007) Ref.: 72/97
La modificación de las cuotas de participación se puede determinar por resolución judicial.

DAÑOS CAUSADOS EN EDIFICIOS, OBRAS O CONSTRUCCIONES

(Sentencia de 22 octubre de 2007, TS, Sala 1.ª, en el recurso 3440/2000). Ref.: 74/71
En el caso, los actores reclaman una indemnización por los daños en unos locales debido a un escape procedente de la conducción de agua que suministra a uno de los dos bloques que forman el edificio. Pues bien, pese a que según el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal solo existe una junta de propietarios para todo el inmueble, nada impide que se impute la responsabilidad a la comunidad de propietarios del bloque donde se sitúa la conducción.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. DEBE CONSTAR EL DESTINO QUE VAYA A DARSE A LA VIVIENDA

(Resolución D.G.R. y N. De 6-4-2005). Ref.: 64/53
Según la doctrina de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidas en dicho concepto tanto las personas físicas como las personas jurídicas. Por otra parte, atendiendo a la interpretación literal, sistemática y teleológica de las normas, que no establecen presunción alguna sobre el destino que vaya a darse a la vivienda por el autopromotor, no cabe sino concluir que para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar, en tanto en cuanto es ese elemento finalista el que, según la regulación legal, exime de la obligación de constituir y acreditar en ese momento la garantía debatida. A tal efecto, debe entenderse que dicho requisito queda suficientemente cumplido mediante la mera manifestación relativa a dicho destino en cuanto no sea contradicho por el contenido de la licencia municipal.

DERECHO DE ELEVACIÓN O DE VUELO

(S. Sala 1ª T.S. de 10 de mayo de 1999; recurso casación 2761/94.) Ref.: 40/43
El derecho de elevación regulado en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario es incompatible con el régimen de propiedad horizontal establecido en el artículo 396 del c.c. y por tanto los Tribunales no pueden aplicarlo, en obediencia a lo dispuesto en el artículo 6 de la LOPJ.

DEUDAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. 13 febrero 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 171/96.) Ref.: 47/61
Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una Comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la
propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. Por lo que no cabe proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los 39 copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quedantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

DIVISIÓN DE COSA COMÚN

(S. Sala 1ª T.S. de 27 de diciembre de 1999; recurso 1643/95.) Ref.: 42/47
Para ejercitar la acción de división de la cosa común no puede ser obstáculo que se trate de una vivienda respecto de la que el cotitular excónyuge tenga atribuido el derecho de uso por sentencia de divorcio.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 20-10-2004). Ref.: 64/54
Estima parcialmente el TS el recurso deducido por el actor por apreciar incongruencia en el fallo de la audiencia, si bien confirma el mismo en el sentido de estimar parcialmente la demanda y acordar la división de la cosa común, con adjudicación de la misma a los demandados previo pago al actor del precio fijado. Pese a las alegaciones del recurrente, un detenido examen de la demanda conlleva a esta solución pues, planteada la división de la cosa común, la primera de las posibilidades otorgadas por el actor fue la adjudicación a los demandados “por su valor” y la segunda “la venta en pública subasta”. Admitida por los demandados la primera de ellas, no cabe que el actor ahora se desdiga y opte por la segunda so pretexto de falta de acuerdo en cuanto al precio.

(Sentencia 7-7-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 68/74
Una finca es un todo formado por el terreno y la casa. Se infringen los artículos 404 y 1662 del C.c. si se entiende que la unidad formada por uno y otro era divisible y se ordena una forma de división material que no es aceptada por la copropietaria, partiendo físicamente una copropietaria en contra de la otra.

DIVISIÓN DE COSA COMÚN INTEGRANTE DE UN PATRIMONIO DE TITULARES PLURALES

(S. Sala 1ª T.S. de 12 de abril de 2000; recurso 1729/95.) Ref.: 43/60
No necesita liquidación de la sociedad de gananciales en que, como único bien, se integraba.

DIVISIÓN DE LA COMUNIDAD

(S. Sala 1ª T.S. de 17 de diciembre de 1999; recurso 1657/96.) Ref.: 43/60
Ha de demandarse a todos los comuneros si se demuestra que entre ellos no ha habido partición legalmente hecha.

DIVISIÓN DEL INMUEBLE

(S. Sala 1ª T.S. de 5 noviembre 2001, en recurso 2152/96). Ref.: 50/51
Es posible la división del edificio mediante suplemento en metálico a favor de uno de los comuneros.

DIVISIÓN DE INMUEBLE POR LOS COTITULARES

(S. Sala 1ª T.S. de 14 noviembre 2002, en el recurso 3939/99). Ref.: 54/52
Es válida esta división y adjudicación acordada por los cotitulares que recibieran el inmueble por donación de su padre.

DIVISIÓN DE UNA PLANTA EN CUATRO APARTAMENTOS O VIVIENDAS

(S. Sala 1ª T.S. de 30 de mayo de 2002, en el recurso 3836/96). Ref.: 54/52
La división de una planta en cuatro apartamentos o viviendas necesita el acuerdo de la Junta de propietarios según el artículo 8 de la Ley por suponer una alteración de elementos comunes.

DIVISIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO

(Sentencia 19-12-2008 Sala 1.ª TS, en recurso 389/2004, en Ley jurisp. 215/2009).
Ref.: 79/90
En el caso, se pretende la división jurídica de un elemento privativo, que forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Según destacada doctrina científica, a los efectos de la división material, no interviene la normativa de la propiedad horizontal y no aparece inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso.
La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la junta de propietarios, ya que se considera que existe modificación del título. En el caso, se presenta una situación singular, en atención a que la finca tiene únicamente dos comuneros, de manera que, aunque no se ha celebrado junta de propietarios, está constatada en autos la negativa del demandado a autorizar la división, de modo que tal actitud ha de apreciarse como sustitutivo del acuerdo de la Junta, sin necesidad de la celebración de la misma. La Sala 1.ª establece como doctrina jurisprudencial, respecto a la modificación del título constitutivo, que el cambio se produzca por la vía judicial, aunque no haya unanimidad, si la oposición es considerada como un abuso del derecho o un ejercicio antisocial del mismo, como ocurre en el caso debatido donde la petición para la división de la parte de que es propietario el actor se rebate por el demandado sin fundamento mediante argumentos sin entidad suficiente para ello, que se integran en la doctrina sobre el abuso de derecho.

DIVISIÓN LOCAL

(Sentencia 24-5-2005, Secc. 1ª A.p. Barcelona; en La Ley 9-1-2006). Ref.: 68/75
Del art. 8 L.P.H. cabe deducir que el acuerdo de la comunidad no es necesario cuando previamente haya sido establecida tal posibilidad en una norma de características estatutarias. Si se admite la viabilidad de la división, pero se niega al propietario del local resultante el acceso directo a la vía pública, único modo a través del cual el local en cuestión podrá ser susceptible de aprovechamiento independiente, no se explica como podrá ser ejercitado el derecho de división. Por ello se impone reconocer al propietario el derecho a aperturar una puerta en la fachada del inmueble que le permita el acceso directo al local puesto que, de lo contrario, la finca no puede merecer el carácter de entidad independiente y quedaría sin sentido la subdivisión efectuado.

DIVISIÓN MATERIAL DE UN DEPARTAMENTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

(Resolución D.G.R.N. 22-3-2007). Ref.: 71/91
El acuerdo de división material de un departamento adoptado por unanimidad de los copropietarios y acreditado por certificación, no requiere la elevación a público.

DURACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI FUESE ANTERIOR A LA VIGENCIA DEL REAL DECRETO LEY 2/1985, DE 30 DE ABRIL

(Sentencia Sala 1.ª TS de 31-10-2008, en el Recurso 690/2003). Ref.: 79/92
La entrada en vigor del Real decreto ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 CC y cuya posibilidad de pacto no se hallaba prohibida por el artículo 9 RDL 2/1985, de 30 de abril (medidas de política económica), al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal ope legi, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.

EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN

(Sentencia 23-2-2005 Sala 3ª, Secc. 5ª T.S.). Ref.: 64/54
Para otorgar licencia de edificación en terrenos incluidos en polígonos o unidades de actuación, antes de que adquieran la condición de solar, debe exigirse la prestación de fianza.

EJECUTIVIDAD DE LOS ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

(R.D.G.R. y N. de 31-3-2005). Ref.: 64/54
El Registrador debe pasar por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente) de la certificación del libro de actas de la comunidad de propietarios, y sin que el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado en la misma sesión sea obstáculo según la ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución que en su día dicte la Dirección General, tan sólo es a efectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista legalmente como defecto que impida la inscripción.

EL ALTILLO COMO ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO

(S. Sala 1ª T. S. de 9 de junio de 1999; recurso casación 3007/94.) Ref.: 40/43
No cabe sostener que todo lo que apoye en un elemento común es también común; por lo que si el altillo se levanta dentro de una planta que ha sido transmitida a un adquirente particular, en este caso, aunque no figurase en el proyecto inicial pertenecerá a este titular ya que se encontraría dentro del espacio por él adquirido.

ELEMENTO PRIVATIVO DE BENEFICIO COMÚN EN EL CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA

(Resolución DGR y N. de 22 de octubre de 2009). Ref.: 82/69
Cabe la inscripción de un elemento privativo de beneficio común a favor de los titulares de los elementos privativos en proporción a su cuota y de manera inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto.

ELEMENTOS COMUNES

(S. 10 junio 2002, en recurso casación 3779/1996). Ref.: 53/56
No puede estimarse que el conocimiento de la realización de obras en elementos comunes y sin actividad desde que las mismas se ejecutaron hasta la iniciación del litigio, suponga un consentimiento tácito a las mismas sanador del consentimiento unánime de los copropietarios erigido por el artículo 11 de la Ley de propiedad horizontal, ya que no es posible confundir conocimiento y consentimiento.

Muro de cierre de una finca
Tiene el carácter de elemento común el muro de cierre de una finca urbana dividida en régimen de propiedad horizontal.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 30 de enero de 2004, en el recurso 642/1998). Ref.: 60/50

(Sentencia 18 enero 2007, T.S., Sala 1ª, rec. 1698/2000). Ref.: 71/91
Cuando las fachadas presentan balcones o galerías es indudable que forman parte de la fachada misma y de la estructura del inmueble, por más que el espacio que delimitan sea privativo. Esta calificación es conforme con la disposición que de los elementos comunes hace el art. 396 CC, y demás concordantes de la LPH, antes y después de la redacción dada por L 8/1999, de 6 de abril. Las galerías del inmueble, además de ser inseparables de su fachada, hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de las mismas.

(Resolución D.G.R. y N. de 30-11-2006; B.O.E. de 28-12-2006). Ref.: 71/91
La desafectación y ulterior disposición de elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, ha de adoptarse por unanimidad.

(Sentencia T.S. de 30-3-2007, en el recurso 1916/2000). Ref.: 72/98
Nada se opone a que pueda producirse la desafectación de un elemento común, bien por lo dispuesto originariamente en el título constitutivo, bien por decisión de la Junta de propietarios que otorgue el uso exclusivo a alguno o algunos de los comuneros.

(Resolución de 20 de julio de 2007, de la D.G.R. y N.). Ref.: 73/114
Dentro del conjunto de elementos comunes existentes en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, hay unos esenciales que constituyen el soporte de la propiedad individual del piso o local, y otros que cumplen una finalidad comunitaria al estar al servicio de todos los propietarios individuales en su aprovechamiento y utilización, y estos últimos debido precisamente a este carácter contingente o mudable de su destino pueden —a través del correspondiente acto de especial desafectación— dejar de formar parte de esa copropiedad, de la misma manera que en sentido inverso cualquier elemento privativo puede ser transformado en elemento común, mediante el obligado acto de afectación, y tanto en uno como en otro caso se trata de una rectificación del título constitutivo de propiedad que exigirá el acuerdo unánime de la junta de propietarios conforme al artículo 17 LPH.

(Sentencia de 12 noviembre de 2007, TS, Sala 1.ª, en el recurso 3662/2000). Ref.: 74/70
De ordinario, los titulares de locales, a causa de la explotación de negocios de hostelería, como bares o restaurantes, necesitan reglamentariamente de una salida de humos, por lo que proceden a la colocación de una chimenea que pasa por elementos comunes, como fachadas o patios de luces, o a la sustitución por otra de la existente deteriorada. Aunque los propietarios de estos locales tienen la facultad de dedicar los mismos a una actividad lícita, salvo cláusula estatutaria expresa en contrario, cuando para ello necesitan verificar obras en elementos comunes solo la aprobación unánime de la comunidad les permitirá la instalación o la mutación de dichas chimeneas de salidas de humos. En el caso, el demandado, titular de un local, ha colocado una nueva chimenea que afecta a la fachada del edificio, para cambiar la anterior deteriorada, sin la autorización unánime de los miembros de la comunidad, con lo que ha vulnerado los arts. 7, 10.1, 11 y 16 LPH, en relación con los arts. 396 y 397 CC.

ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL

(Sentencia 11-12-2009 TS, Sala 1.ª de lo Civil, en el Recurso 1710/2005, la Ley juris. 10291/2010). Ref.: 82/68
De ordinario, el promotor redacta y otorga la escritura de división horizontal, con la asignación de la cuota de participación de cada piso, local o cualquier finca independiente del edificio. En el supuesto de que el promotor haya efectuado la división y asignación de cuotas cuando hubiera transmitido pisos o locales en documento privado, procede manifestar que, conforme determina el artículo 5 LPH, no es admisible ese otorgamiento, toda vez que él ya no es el dueño único, amén de que la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, a tenor del artículo 1280 CC, pero corresponde distinguir si el contrato se ha consumado con la entrega de la cosa, de conformidad con el artículo 1462 CC, ya que en la primera coyuntura no habrá dueño único, mientras que en otro caso mantendrá dicha condición. Es evidente que, según reiterada doctrina jurisprudencial, seguida en los últimos tiempos, la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por sí sola la efectiva transmisión patrimonial pretendida y, al ser el promotor el único propietario, tiene el amparo del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del título constitutivo de la división horizontal.

ESTATUTOS

(Sentencia 14 diciembre 2005, TS Sala 1ª de lo Civil, rec. 1777/1999). Ref.: 67/77
La venta de una vivienda no supone la venta de un producto u objeto vendido en régimen de monopolio y a través de un contrato absoluto de adhesión; ya que en el mercado inmobiliario se encuentran numerosísimas ocasiones de compra de inmuebles y en condiciones muy diversas. Pero ello no significa que, con carácter general, no pueda ser aplicada la L. 26/1984 de 19 Jul. (general para la defensa de consumidores y usuarios) a las cláusulas de los estatutos de propiedad horizontal cuando su contenido haya sido presupuestado por el promotor y se impone a los adquirentes de viviendas.

EXCESO DE RUIDO EN LOCALES DE OCIO

(Sentencia Sección 7 Sala 3.ª TS de 2-6-2008; La Ley de 23-10-2008). Ref.: 79/91
El Ayuntamiento es responsable de los daños y perjuicios causados a los vecinos por el exceso de ruido procedente de varios locales de ocio, si no tomó las medidas necesarias para hacer cumplir las normas sobre emisiones acústicas y horarios de apertura y cierre de los establecimientos.

EXISTENCIA DE UN DEPARTAMENTO INDEPENDIENTE

(Sentencia Sala 1ª T.S. 1-2-2007). Ref.: 71/91
Determinado que el local es un departamento independiente y de la propiedad de los demandantes, que no está incluido en la escritura de obra nueva y división horizontal, y que no existe acuerdo unánime de los copropietarios para su modificación, corresponde acordar judicialmente la subsanación y rectificación de la misma por imperativo del art. 5.

EXPRESIONES DIFAMATORIAS EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia del T.S. 1 julio 2004, en el recurso 5325/1999). Ref.: 61/52
No es posible apreciar que existió un ataque al derecho de honor si las expresiones fueron vertidas en una Junta de propietarios a la que asistió un reducido número de personas, porque no existió la “divulgación”.

FACHADA

(S. 22 de octubre de 1998 de la sección 4 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 8262.) Ref.: 40/45
La instalación de letreros luminosos en la fachada requiere la autorización de la Junta de propietarios, no bastando al efecto la autorización administrativa.

FACHADA DEL EDIFICIO

(Sentencia TS 23-10-2008). Ref.:79/91
Aunque las obras realizadas en el balcón de la vivienda consistentes en el cerramiento del mismo por su naturaleza al llevarse a cabo en la fachada del edificio necesitaba el acuerdo unánime de los propietarios adoptado en Junta por lo dispuesto en los artículos 5, 7.1, 12 y 17 LPH, si ello fue advertido y tolerado por la comunidad durante ocho años, hay que entender que fue tácitamente consentido, al no haberse producido impugnación alguna pese a su notoriedad.

FORMALIDADES DEL ACTA DE JUNTA

(Resolución D.G.R. y N. de 5-7-2005). Ref.: 65/61
En el acta en que conste el acuerdo de la Junta de la Comunidad sobre modificación de los estatutos es preceptivo que conste el nombre y apellidos de todos los comuneros.

GARAJE

(Sentencia de 20-12-2004, T.S.J.C.; R.J.C. 2005, V, p. 87). Ref.: 68/75
Hay que entender que existe una servidumbre de paso respecto al garaje de una finca y el colindante, aunque no se contenga en la escritura de “segregación, descripción del resto, declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y constitución de servidumbre”, que se ratifica en el reglamento de la Comunidad escriturado.

GASTOS. CONTRIBUCIÓN A GASTOS COMUNITARIOS

(Sentencia, Sala 1ª T.S. de 20 Oct. 2005, rec. 1327/1999). Ref.: 66/59
Todo gasto comunitario es exigible cuando se ha constatado su necesidad, lo esencial es que el mismo se haya efectuado para atender una auténtica e inaplazable necesidad. Y en tal caso, si así lo ha decidido el presidente de la comunidad de propietarios, puede y debe su importe ser repercutido entre todos los copropietarios, sin necesidad del apoyo de la Junta, que puede dar su consentimiento a posteriori. Es decir, todo gasto resulta exigible cuando es necesario, lo esencial no es que su previsión se haya hecho constar en el plan anual de ingresos y gastos aprobados, sino que se haya efectuado para atender a una auténtica e inaplazable necesidad. Y aunque lo haya efectuado el presidente motu propio, si esa necesidad es patente, puede ser repercutido en los distintos copropietarios, previa ratificación por la Junta. Y cuando no existe tal necesidad, debe entrar en juego el art. 16.4ª LPH.

GASTOS COMUNES

(Sentencia 30-6-2005, Secc. 2ª, A.p. Lleida; en R.J.C. 2005, p. 1083). Ref.: 68/75
Desde hace años la jurisprudencia ha venido a reconocer la posibilidad de establecer pactos especiales en relación a la contribución por los propietarios a los gastos generales de la finca, mediante acuerdos adoptados en juntas de propietarios siempre que los mismos no sean objeto de impugnación en tiempo y forma.
No siendo suficiente que por costumbre se lleve a cabo por partes.

(Sentencia T.S. de 28 Sep. 2006, en el rec. 2471/1999). Ref.: 69/63
El carácter necesario de la innovación y la misma imperatividad del reconocimiento y efectividad de los derechos de las personas con minusvalías, que aconseja la adopción de un régimen de mayoría cualificada en la adopción de los acuerdos que tengan la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y la movilidad de tales personas, se imponen sobre las previsiones estatutarias que tienen por objeto establecer la exoneración de la participación en los gastos referidos a los elementos sobre los que recaen las obras tendentes a hacer efectiva dicha finalidad y las que establecen la unanimidad para modificar la propia regulación estatutaria.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 24-5-2009). Ref.: 81/77
Para la procedencia de la consideración legal como individualizable de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos comunitarios, y, asimismo mediante acuerdo de la junta de propietarios adoptado por unanimidad. Debiendo considerarse como individualizables el alumbrado, la vigilancia, la recogida de basuras y la red de saneamiento.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 29-5-2009, en el Recurso 720/2004; Ley juris. 1084/2009). Ref.: 81/77
La doctrina jurisprudencial ha establecido que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos comunes, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos comentarios, y también es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

GASTOS COMUNITARIOS. REPARTO.

(Sentencia de la Sala 1ª del T.s. de 16 de noviembre de 2004, en el recurso de casación 3146/1998). Ref.: 62/52
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la Administración de la Comunidad de propietarios conforme a un sistema de reparto igualitario de los gastos, en modo alguno significa la existencia de un acuerdo inequívoco de los copropietarios para modificar los estatutos, en que se establecía el sistema de coeficientes, constituyendo únicamente la tolerancia respecto a una práctica inadecuada.

GASTOS DE UNA URBANIZACIÓN EN LA LEY ESTATAL

(Resolución DGR y N. de 17-10-2009, en BOE de 3-12-2009). Ref.: 82/69
El embargo por gastos de urbanización requiere la previa inscripción del instrumento de equidistribución.

GASTOS POR CONSUMO DE AGUA

(Sentencia Sala 1ª T.S. 24-1-2008). Ref.: 75/79
El consumo de agua de las viviendas de cada uno de los comuneros, distinto del que se aplica al mantenimiento del inmueble, no es un gasto general sino particular de cada una y como tal resulta perfectamente individualizable, lo cual significa que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de estos gastos, no es la del coeficiente o cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino la de su consumo o cualquiera otra que resulte de acuerdo mayoritario o pacto entre los distintos propietarios que integran el inmueble, puesto que no se modifica la cuota de participación prevista en el título, sino que se adopta un criterio de simple administración sobre el reparto de unos gastos ajenos a esos coeficientes, y ello no implica alteración del título constitutivo de la propiedad o de sus estatutos.

GENERALIDADES

(Sentencia 3 Mayo 2007, TS, Sala Ia Civil, rec. 2377/2000). Ref.: 72/97
El Reglamento de Régimen Interior, al que se refiere el art. 6 LPH, constituye un documento para fijar unas normas de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, cuya rectificación o reforma es posible verificarla por cada Junta de la comunidad, mediante su determinación en el orden del día, para concretar o modificar los sistemas de prestación de los mismos y los comportamientos exigidos a los propietarios, pero dicho instrumento no puede modificar la Ley ni los Estatutos, y carece de valor para regular la forma de contribución a los gastos comunes o sus exoneraciones, pues estas cuestiones están fuera del Reglamento y solo pueden ser reguladas en los Estatutos. Por otra parte, el art. 9.5 LPH, respecto a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, admitía las cláusulas de exoneración, al mencionar que los desembolsos de los comuneros se efectuarán con arreglo a la cuota de participación lijada por el titulo o «a lo especialmente establecido»; cuya última pauta responde a la lógica de no satisfacer nada por servicios en los que los titulares de algunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute, aunque es cierto que la doctrina jurisprudencial ha interpretado restrictivamente esta cláusula y obliga a compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento.

INSTALACIÓN DE ANDAMIOS COLGANTES EN TERRAZA DE USO PRIVATIVO

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 28 oct. 2005, rec. 892/1999). Ref.: 66/59
El art. 9.3 LPH -art. 9 c) tras la L 8/1999- establecía la obligación de cada propietario de admitir las reparaciones que fuesen necesarias de los servicios o elementos comunes situados dentro de su propio piso o local; sobre este particular, autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando “relaciones de vecindad”. Se trata de una obligación que debe cumplirse en bien de los servicios generales, de tal manera que cuando el propietario se negaba a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, el art. 9.4 -art. 9d) tras la L 8/1999- regulaba la posibilidad de que la comunidad impusiese la entrada en el domicilio, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente. El caso de autos, si bien no coincide con el tenor literal del precepto, pues no se trata de efectuar reparaciones en la vivienda de los demandados, ni se pretende constituir una servidumbre para la creación de un servicio común, sí se ajusta al espíritu y finalidad de la norma, pues debe entenderse que existe una obligación de los propietarios de consentir que su ático pueda ser utilizado, al considerarse el medio más idóneo, para la instalación de andamios colgantes en su terraza mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria en beneficio de toda la comunidad, consistente en la reparación de las fachadas del edificio. Si existe la obligación de consentir la instalación de los andamios, también se puede exigir el cumplimiento del deber de permitir la entrada en el piso con esa finalidad.

INSTALACIÓN DEL ASCENSOR

(Sentencia 17-12-2009 TS, Sala 1.ª de lo Civil, en el Recurso 1550/2005; la Ley juris. 10290/2010). Ref.: 82/68
En el supuesto debatido, si bien se considera el acuerdo de distribución de cuotas de participación en los gastos de instalación de ascensor como anulable al no haber sido adoptado por unanimidad, se ha acreditado que no fue impugnado judicialmente en plazo legal ni fuera de él, y, por tanto, ha sido convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos, debido a que, por el transcurso del tiempo, ha quedado subsanado.

INSTALACIÓN DE ASCENSOR CON BASE EN LAS DISPOSICIONES QUE RIGEN LA SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

(S. 4 de marzo de 1999, sección 11 A.p. Barcelona; R.G.D. 1999, diciembre, p. 15371.) Ref.: 42/49
Aunque la doctrina ha discutido la posibilidad de acudir al interdicto de obra nueva en los supuestos de que una obra afecta al uso de elementos comunes de un inmueble, la opinión mayoritaria se ha decantado por su admisibilidad con fundamento en el artículo 397 del c.c., que prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, pero siempre que se actúe por la vía de hecho, lo que no ocurre, aunque sea cierto que la Junta de propietarios acordase no autorizar las obras para la instalación de dicho ascensor, por no reunir el quórum necesario, si la autorización para la instalación en atención a que por lo menos existen tres personas declaradas oficialmente incapacitadas, afectas de gran minusvalía, la llevó a cabo el Departamento de Bienestar Social de la Generalitat, facultado para ello por el artículo 36 de la Ley 24/91 de 29 de noviembre sobre regulación de viviendas.

INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR POR ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia 24 de enero 2005, Sección 1ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, 73).
Ref.: 63/59
Si está instalación origina perjuicios al titular de los bajos, procede la indemnización de los mismos.

INSTALACIÓN DE UN TUBO DE SALIDA DE HUMOS Y GASES EN EL PATIO CENTRAL DEL EDIFICIO

(Sentencia 13-1-2005 T.S.J.C.; en R.J.C. 2005, V, p. 89). Ref.: 68/75
Cuando el copropietario pretenda un uso de los elementos comunes que altera de forma importante la configuración del edificio y suponga una carga calificable como una servidumbre, es preciso el acuerdo unánime de la Comunidad. En cambio cuando el copropietario pretenda el uso de un elemento común de acuerdo con su destino y que no difiera sustancialmente de los usos que hagan los demás copropietarios, se estará ante una actividad recogida en el art. 394 C.C.

INSTALACIÓN DE UN TUBO DE SALIDA DE HUMOS DE CONSIDERABLE VOLUMEN POR LA PARED DEL PATIO INTERIOR Y CUBIERTA

(Sentencia 31-10-2005 Secc. 17ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2006, I, p. 44). Ref.: 68/76
Necesita la autorización de la Comunidad.

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

(Sentencia T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 3047/1998). Ref.: 62/52
El plazo para ejercitar la acción de nulidad contra acuerdos contrarios a la Ley de propiedad horizontal es de caducidad.

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 3047/1998). Ref.: 62/52
No es posible hacerlo por los propietarios que asistieron a la Junta y no manifestaron ninguna voluntad en contrario, sin que sea obstáculo que en otra Junta posterior hubieren manifestado su oposición pues ello se hizo en el apartado correspondiente a la “aprobación del acta de la Junta anterior”, que no autoriza en modo alguno para desdecirse de la propia conducta anterior sino solo se acuerdan las rectificaciones o imprecisiones que hayan podido producirse al recoger lo sucedido en la Junta anterior.

(Sentencia 17-6-2000 T.S.). Ref.: 65/61
El plazo para la impugnación de acuerdos que entrañe infracción de preceptos de la normativa aplicable o de los estatutos de la comunidad, ha de entenderse caducado si hubiere transcurrido al ejercitarse la acción en la reconvención.

JUNTAS DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. 15 de noviembre 2002, recurso 1287/1997). Ref.: 54/51
Las Juntas de propietarios pueden celebrarse en idioma extranjero.

(Sentencia T.S. de 22-3-2006, en el recurso 2736/1999). Ref.: 68/74
La Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta general, y no se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la convocatoria en un lugar visible de la propia finca.

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 19-5-2006, dictada en el recurso 3142/1999). Ref.: 69/62
La unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, no excluye la exigencia de votos favorables por parte de aquellos propietarios que puedan resultar singularmente beneficiados por las disposiciones estatutarias que pretenden modificarse, puesto que la unanimidad que exige el art. 16.1ª LPH, en la redacción anterior a la L 8/1999. En consecuencia, únicamente cabe excluir la exigencia de voto favorable por parte de los copropietarios singularmente beneficiados en el caso –contemplado por la jurisprudencia– en el que el voto contrario al acuerdo se formule abusivamente por provenir de quienes lo utilizan –rebasando los límites normales del ejercicio del derecho de voto, desde el punto de vista de los fines para los que se conceden–, no con la finalidad de proteger el interés de la comunidad o sus legítimos derechos en el ámbito de la misma, sino con la de perjudicar a otros copropietarios o de forzar la obtención de ventajas ajenas al objeto del acuerdo que objetivamente beneficia a la comunidad y no les causa perjuicio.

(Sentencia 19 de septiembre de 2007 de la Sala 1.ª TS, en el recurso 3442/2000). Ref.: 73/114
Nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo —art. 15 LPH— como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes. Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad. En el caso, por medio de correo certificado y con acuse de recibo —medio utilizado en anteriores ocasiones—, se envió al comunero la convocatoria a la junta a celebrar, el servicio de correos intentó hacer llegar la carta a su destinatario al día siguiente, dejando este transcurrir un mes para recoger la carta, sin haber manifestado justificación o razón alguna en el retraso. Esta conducta es calificada de mala fe u obstativa a ser notificado. Ello llevó al convencimiento de la Sala a quo de que se cumplimentó la citación y de que la falta de conocimiento de la convocatoria se debió a causas exclusivamente vinculadas a una actitud renuente a conocerla, y esta convicción a la que se llega no es ilógica ni arbitraria, sino todo lo contrario, en una valoración lógica y congruente con el sistema de actuación y con el orden normal de suceder las cosas en una comunidad de vecinos.

(Sentencia Sala 1ª, T.S. de 4-2-2008, en el recurso 4492/2000). Ref.: 75/79
Conforme a las previsiones legales, la Junta de Propietarios es el órgano superior que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias: la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos y, en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta. No es posible su sustitución por otros órganos intermedios, por lo que sería nulo un estatuto que determinara la no existencia o cualquier disminución de sus prerrogativas, ya que estamos ante conceptos de carácter imperativo y fuera de la autonomía de la voluntad. A estos efectos, sólo se necesitará el acuerdo de la mayoría de los asistentes, tanto para los cargos denominados “directivos” -presidente, vicepresidente, vocales, etc.-, como para los dedicados a funciones “administrativas” -secretario y administrador-; de modo que el único sistema de nombramiento y cese es la decisión de la Junta de Propietarios, y cualquier designación o remoción por cualquier otra fórmula estaría sujeta a nulidad, incluso aunque hubiera una previsión estatutaria.

LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA DE OBRAS NO OBLIGA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. Sala 3, sección 6ª T.S. de 22 noviembre 2001; recurso 1053/1996. Ref.: 50/51
Una determinada autorización administrativa, como pudiera ser la autorización del acondicionamiento de un local para eliminar las fugas de humos y olores con la construcción de una chimenea, no lleva consigo la facultad de obligar a la comunidad de propietarios a permitir o realizar dichas obras.

LLAVES. EFECTO DE SU ENTREGA

(Sentencia 21 octubre de 2004, de la Sección 4ª de la A.p. de Barcelona (R.J.C. 2005, I, p. 7). Ref.: 62/54
El hecho de que el arrendador aceptara las llaves del local, en si mismo no es sinónimo de que aceptara la resolución del contrato del que el arrendatario desistió. Si el arrendatario abandona la posesión del local, es claro que constituye “casi” una obligación del arrendador recuperarla a fin de que el local permanezca controlado y no se perjudique por aquel abandono, pero de ahí no se deriva la aceptación.

LEGITIMACIÓN ACTIVA POR NO ENCONTRARSE AL CORRIENTE DE PAGO DE LAS DERRAMAS

(Sentencia 10-2-2005, Secc. 1ª A.p. Tarragona, en Derecho de 17-6-2005). Ref.: 64/54
No opera esta excepción si al adoptarse los acuerdos en las Juntas de propietarios estos eran nulos por haberse producido la ruina económica del edificio por superar su reconstrucción el 50 por 100 de su valor y por ello haberse producido la extinción automática del régimen de propiedad horizontal al no constar acuerdo en contrario, y pasar a convertirse en una comunidad ordinaria.

LEGITIMACIÓN ACTIVA DE UNA MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. de 4 de diciembre de 1999; recurso 982/95.) Ref.: 42/47
Si la construcción promovida por el Patronato de Casas Militares conforman una semimanzana con seis fincas dividas en régimen de propiedad horizontal, estableciéndose una Mancomunidad con que según sus estatutos tiene por finalidad atender a la copropiedad de los servicios comunes de calefacción y agua corriente centrales para todos esos edificios, carece de legitimación activa esa Manco- munidad, por falta de interés legitimo, para solicitar judicialmente que se condene a los que construyeron terrazas ubicadas en uno de esos edificios a que devuelvan la misma a su estado primitivo.

LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD

(S. Sala 1ª T.S. 14 abril 2003, en el recurso 2726/97). Ref.: 55/53
En los supuestos de reclamaciones "ex" artículo 1591 del C.c., sin perjuicio de las legitimaciones propias, la representación del Presidente, a no existir óbice, impedimento o pacto o acuerdo lícito en contrario, debe entenderse bastante para extenderse a todas las reparaciones que afecten al edificio, sean de incidencia directa sobre pisos determinados, sean de carácter más general.

LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE PARA LITIGAR

(S. Sala 1ª T.S. de 6 de marzo de 2000; recurso 1726/95.) Ref.: 43/60
Es necesario el acuerdo mayoritario de la Comunidad para que el Presidente pueda litigar en nombre de la misma.

LETREROS EN ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES

(Sentencia 15-10-2009 TS, Sala 1.ª, en el Recurso 188/2005; la Ley juris. 12727/2009). Ref.: 82/68
Es evidente la necesidad de emplazar letreros en los establecimientos comerciales; si se instalan en la parte del propio local, en los huecos de los escaparates, en las ventanas, etc., no cabe la prohibición, pues la explotación comercial, con el consiguiente reclamo, llamamiento al público y publicidad, es inherente al propio negocio; la salvedad a esta posición puede tener lugar cuando los letreros atenten contra la estética del edificio o perjudiquen a otro propietario; así sucede, por ejemplo, en el supuesto de que en un inmueble clásico se coloque un letrero voluminoso con signos orientales u otros similares, lo que, en definitiva, supondría un cambio significativo.

LIQUIDACIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES

(S. Sala 1ª T.S. 24 de octubre de 2000; recurso 3192/95.) Ref.: 45/69
El artículo 406 del c.c. declara aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, bien es cierto que la sociedad irregular se rige por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes, ello ha de referirse con relación a las relaciones internas de los socios, pero no para el supuesto de disolución que se regirá por las reglas de la participación, no sólo por lo dispuesto en el artículo 1708 del c.c. sino también por lo establecido en el artículo 406 del mismo texto legal.

LIMPIEZA DE ZONAS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. 9 de febrero de 2000; recurso 493/95.) Ref.: 43/60
El tema de la limpieza de zonas comunes es un acto de pura y simple administración que entra de lleno en las facultades del administrador de que habla el artículo 18.3 de la antigua Ley de propiedad horizontal.

LITISPENDENCIA

No existe la litispendencia entre un juicio en que se ejercita la acción de división de la cosa común y un recurso de amparo contra sentencia denegatoria del ejercicio de retracto de comuneros.
(Sentencia Sala 1ª T.S. 30 abril 2004, en el recurso 1704/1998). Ref.: 60/50

 

MAQUINACIÓN FRAUDULENTA EN CUESTIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(S. 11 de mayo de 1999 Sala 1ª T.S.; recurso revisión 956/98.) Ref.: 41/41
La sentencia fue ganada injustamente en virtud de la maquinación fraudulenta que contempla el ordinal 4 del artículo 1796 de la LE civil, pues la conducta o comportamiento observado por la Comunidad propietarios frente a la demandada señora S. cabe estimarla en semejante sentido en cuanto que al tener conocimiento de no haber sido localizada la misma en el domicilio facilitado, debió de haber observado la diligencia media del buen padre de familia de la que habla el Código civil, haciendo gestiones cerca del anterior Administrador y de los actuales ocupantes del apartamento, para conseguir el domicilio actual en España o en Alemania en orden a su personal citación y emplazamiento, antes de acudir a la vía edictal, remedio este que debe utilizarse una vez agotados los normales al respecto.

MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

(Sentencia 19-12-2008 TS, Sala 1.ª; la Ley 20-2-2009). Ref.: 82/68
La modificación por vía judicial del título constitutivo de un edificio en régimen de propiedad horizontal, aunque no haya unanimidad, es posible si la oposición es considerada como un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo.

MONTES EN MANO COMÚN

(Sentencia 16 julio 2004, en recurso 2465/1998). Ref.: 61/52
Las vecinas del municipio en que se halla un monte en mano común tienen derecho a cobro de parte del precio correspondiente por venta del mismo, en cuanto vecinas que son.

NACIMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

(Sentencia Sala 1.ª TS de 28-5-2009, en el Recurso 2401/2004; Ley juris. 1116/2009). Ref.: 81/78
La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 LPH. Ello no es predicable solo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad.

NECESIDAD DE DEMANDAR A TODOS LOS COMUNEROS DEL GARAJE

(S. Sala 1 T.S. 16 de noviembre de 2000; dicatada en recurso de revisión nº 3467/1999.) Ref.: 45/69
Existe maquinación fraudulenta por haberse hecho el emplazamiento por edictos a una serie de titulares de plazas de garaje, si podían localizarse con una mínima y elemental diligencia por parte de las Comunidades actoras.

NOTIFICACIÓN AL PROPIETARIO AUSENTE DE LAS JUNTAS

(Sentencia 22-12-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 1213/2003, en Ley jurisp. 398/2009). Ref.: 79/91
Procede fijar como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas previstas en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH, y solo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.

NOTIFICACIÓN DE LOS ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. 26 de abril de 2001; en recurso 974/1996.) Ref.: 48/51
No puede acreditarse por meras suposiciones de haberla llevado a cabo.

NOVACIÓN

(Sentencia 27 septiembre 2004, sección 4 A.p. Barcelona, R.J.C. 2005, I, p. 33). Ref.: 62/54
No puede entenderse que existe novación del contrato por el hecho de que vencido el término, el arrendador continúe cobrando la renta, pues ello es consecuencia de mantener la arrendataria en posesión del objeto litigioso.

NULIDAD DE PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO

(S. 17 julio 2002, en el recurso 690/1997). Ref.: 53/56
La Comunidad de propietarios está legitimada para ejercitar la acción de nulidad del procedimiento judicial sumario por su carácter de tercero perjudicado en sus derechos, si los propietarios integrantes de la misma son titulares del predio dominante de la servidumbre que gravaba la finca hipotecada objeto de la ejecución, porque esta titularidad es una titularidad ob rem, unida al predio dominante, independientemente de quien aparezca como propietario de ese predio en la inscripción causada por el acto constitutivo de la servidumbre en la hoja registral del predio sirviente.

OBRAS

(S. 20 de noviembre de 1998 de la sección 1 A.P. Tarragona; R.G.D. 1999, p. 8676.) Ref.: 40/45
Modifica el estado exterior del inmueble la construcción de un porche en el jardín sito en la planta baja del mismo.

(Sentencia 29 septiembre 2004, sección 1ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, I, p. 50). Ref.: 62/54
La instalación por el propietario del piso superior, altera de forma importante la distribución de la vivienda, contrariando el proyecto inicial e instalando mediante aplicación del espacio, un cuarto de baño con incorporación de jacuzzi situándolo sobre el dormitorio principal del domicilio inferior, infringe el artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal si origina todo ello ruidos que perturban el descanso del propietario del citado piso.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 15-6-2005). Ref.: 65/61
La condena de la demandada por la demolición del acristalamiento indebidamente construido en la terraza existente en la planta baja del edificio, ha de limitarse a la zona que afecta a la parte común, pero no la que se extiende sobre el dominio público.

OBRAS Adelantamiento de la puerta y cambio de interfonos

(S. Sala 1ª T.S. de 9 de febrero de 2000; recurso 493/95.) Ref.: 43/60
Constituye un simple acto de administración enclavado en el artículo 18.3 de la Ley de 1960, debido no sólo al «quantum» de su importe –no llega al millón de pesetas– en relación al número de titulares: 117, sino también a la filosofía que impregna todos los acuerdos comunitarios, que con un fin de agilidad y eficacia, amplía el ámbito de lo que se ha de entender por acto de administración, debiéndose destacar la idea que dichas actuaciones modificativas afecten a la estructura del edificio, o alteren el paisaje urbanístico del entorno.

OBRAS Colocación de rótulos en la fachada

(S. Sala 1ª T.S. de 29 de febrero de 2000; recurso 1664/95.) Ref.: 43/59
La colocación de dos letreros anunciadores de la profesión de médico de grandes dimensiones (120 x 60 centímetros), sin la autorización del resto de los comuneros, entraña infracción de los artículos 394 y 397 del c.c., 7, 11 y norma 1ª artículo 16 de la Ley de propiedad horizontal de 1960.

OBRAS DE CUBRIMIENTO DE TERRAZA

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 23 de julio 2004, en el recurso 2724/1998). Ref.: 61/52
No existe la infracción de los apartados 1 y 2 del artículo 7 de la ley de propiedad horizontal si fueron realizadas en el año 1981 a la vista de los comuneros sin que conste objeción por los mismos durante más de diez años, cuestionándose la cuestión tan solo al iniciarse otras nuevas.

OBRAS EN LA FACHADA DE UN LOCAL COMERCIAL PARA ABRIR UN ACCESO A LA CALLE

(Sentencia TS de 10-10-2007). Ref.: 74/71
Han de considerarse ilegales sin obtener el acuerdo unánime de la junta de propietarios exigido para la validez de los acuerdos que implique aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos.

OBRA REALIZADA POR UN TERCERO PARA EL PERJUDICADO

(S. Sala 1ª T.S. 17 octubre 2003, en el recurso 4477/1997) Ref.: 57/62
El derecho de repetición de un tercero que llevó a cabo la obra para el perjudicado no obsta a la subsistencia del crédito frente a la Comunidad en cuyo favor se hizo dicha obra.

OBRAS Reparación urgente de la sala de calderas del edificio

El acuerdo adoptado y que tenía por objeto la urgente reparación de la sala de calderas del edificio y cuya necesidad reconoció la propia recurrente en la instancia, nada tiene que ver con los supuestos a que aluden los artículos 10 y 11 de la ley de 21 de julio de 1960.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 31 de marzo de 2004, en el recurso 1547/1998). Ref.: 60/50

OBRAS Rótulo luminoso en terraza

(S. Sala 1ª T.S. de 31 de enero de 2000; recurso 1344/95.) Ref.: 42/48
Es nulo de pleno derecho el acuerdo adoptado por la Junta extraordinaria de propietarios sobre la retirada del letrero luminoso ubicado en la terraza del inmueble concedido por quienes eran titulares de la edificación, estando instalado desde el año 1970, siendo perfectamente visible en toda su amplitud, lo que impide invocar un posible desconocimiento incluso respecto de terceros y todo ello ante la quietud por parte de la sociedad demandada hasta una fecha próxima a diciembre de 1993, en la que prohíbe a la actora el acceso al título de su reparación.

PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO LA MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN, ES PRECISO EL ACUERDO DE LOS PROPIETARIOS

(R.D.G.R. y N. De 23-3-2005). Ref.: 64/54
Conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

PATIO COMO ELEMENTO COMÚN

(Sentencia T.S. 11-5-2006, Sala 1ª). Ref.: 69/63
El patio es un elemento común del edificio, lo que no quiere decir que puedan los comuneros tolerar el uso del mismo.

PISCINA

(Sent. 2-2-2006 Sala 1ª TS). Ref.: 67/77
El uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad, por lo que el dueño de una plaza de garaje que no es titular de una vivienda nunca puede utilizarla.

PISCINA OFERTADA POR EL PROMOTOR AL VENDER LAS VIVIENDAS

(S. Sala 1ª T.S. de 22 de diciembre de 2000; recurso 3609/1995.) Ref.: 46/59
El hecho de que la parcela en que iba a ser construida la piscina fuera de dominio público y, por tal razón evidente, no pueda ser construida, no excusa del deber de indemnizar por cumplimiento imposible ya que en ninguna culpa o dolo incurriendo los adquirientes y sí, al menos, la recurrente que, al menos, debió cerciorarse de la posibilidad de lo que prometía, promesa que incluyó, sin duda, en el aumento del precio de las viviendas que ofertaba y en su facilidad de venta.

PLAZAS DE APARCAMIENTO

(Sentencia 7-10-2005 Sección 16ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2006, I, p. 30). Ref.: 68/76
La mayor incomodidad en el disfrute de una plaza de aparcamiento privativo por la instalación de un servicio común, con un armario de contadores debe ser compensada económicamente.

PLAZO DE CADUCIDAD

(Sentencia de 21 de noviembre de 2007 del TS). Ref.: 74/71
A tenor del art. 41.1 del Reglamento 5/1994, de 7 junio, de aspectos accesorios a las actuaciones judiciales, la presentación de escritos procesales ante el juzgado en funciones de guardia antes del día de finalización del plazo sólo abarcaba los escritos “sujetos a plazo perentorio”, es decir, aquellos cuya presentación —como requisito para la eficacia del trámite o del derecho— debe tener lugar, como último día, en aquel en que son presentados ante dicho servicio. Por esta razón, la presentación carecía de validez cuando eran presentados antes de dicho día. De producirse esta circunstancia, solo podía tenerse en cuenta el día de presentación o ingreso en el órgano judicial competente. En el caso, la presentación de la demanda en el servicio de guardia se produjo con anterioridad a la finalización del plazo, puesto que el último día hábil para ello, el sábado 25 de mayo, era el día siguiente a aquel en que fue presentado —con arreglo al llamado sistema de cómputo continuo, en que se incluyen los días naturales, que las partes no discuten— y, por ello no pudo tener el efecto de evitar la caducidad de la acción ejercitada —de impugnación de acuerdo comunitario. La presentación efectiva ante el órgano judicial, que tuvo lugar, según declara probado la sentencia recurrida, el día 27 de mayo, se produjo, por su parte, una vez transcurrido el plazo de caducidad de 30 días que establecía el art. 16.4 LPH.

PLAZAS DE GARAJE

(Sentencia Sala 1ª T.S. 16-5-2006, en recurso 3217/1999). Ref.: 68/74
Existe nulidad de un contrato de compraventa de cuotas de participación de plaza de garaje si el promotor vendió mas de las que disponía en el inmueble, prescindiendo de la realidad física de los espacios utilizables, porque si en un momento determinado dispuso de objetos inexistentes, llevó a cabo compraventas sin objeto.

(Sentencia Sala 1.ª TS 17-2-2010). Ref.: 83/78
Es preciso contar con la autorización unánime de la junta de propietarios en el supuesto de que el titular de una plaza de garaje situada en el sótano instale en el techo de la misma un centro nodal de recepción y redistribución de sus productos mediante cabe de fibra óptica colocando dos cajones metálicos colgados, de cuyo interior salen ocho tubos que acceden a la planta superior a través de los elementos del forjado.

PLAZAS DE PARKING YTRASTERO EN SÓTANO

(Sentencia de 11-12-2009 TS, Sala 1.ª de lo Civil, en el Recurso 1245/2005; la Ley juris. 10339/2010). Ref.: 82/69
La ubicación de unas plazas de parking y trastero en el sótano cuando estaba pactado que se hallarían en la planta baja, es evidente el daño que produce por la mayor facilidad de maniobra en la planta baja, la peor ventilación en la planta sótano, la mayor dilación en el tiempo de aparcamiento en el sótano que en la planta baja, y, simplemente, es hecho notorio que las plantas de aparcamiento y los trasteros son de mayor precio cuanto más cerca del nivel de la calle se hallan. Por lo que este daño debe ser indemnizado.

PRESIDENTES

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 30-6-2005). Ref.: 65/61
Si la persona nombrada como Presidente de la Comunidad no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en ella, el acuerdo llevado a cabo adolece de nulidad radical, sin que sea susceptible de subsanación y convalidación.

PRESIDENTE NO PROPIETARIO

(S. Sala 1ª T.S. 18 marzo 2003, en el recurso 2175/1997). Ref.: 55/53
El acuerdo en Junta de propietarios nombrando Presidente de la Comunidad a una persona que no tiene la condición de propietario es nulo en su modalidad plena.

PROCEDIMIENTO MONITORIO

(Sentencia 14 marzo 2003, sección 16ª A.p. Barcelona en R.J.C. 2003, III, p. 157). Ref.: 61/54
El procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal no es el adecuado para sustanciar reclamaciones de un complejo inmobiliario privado no constituido como comunidad de propietarios o agrupación de comunidades.

PROHIBICIÓN DEL USO DEL ASCENSOR POR LOS PROPIETARIOS DE LAS PLAZAS DE GARAJE

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 7-6-2006). Ref.: 69/63
Si en el acta de Junta de propietarios se expresa textualmente respecto al acuerdo 3º que “por unanimidad de toda la asistencia, se acuerda realizar todo lo que sea necesario para independizar la Comunidad de Viviendas de la de Garajes”; y con mención al 4º se reseña que “como iniciación de la independencia de la Comunidad de Viviendas de la de Garajes, se acuerda instalar por unanimidad pulsadores con llave en el sótano 1º y en el sótano 2º, así como en la botonera de la cabina, así como una luz de emergencia conectada con una sirena de alarma-acústica, ello supone la prohibición del uso del ascensor a los titulares de dichas plazas, por lo que al haber adoptado el acuerdo por unanimidad y no haberse impugnado, tiene plena validez.

PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMUNIDAD DE BIENES

(Sentencia 12-11-2009 TS, Sala 1.ª, en el Recurso 1454/2005; la Ley juris. 10021/2010). Ref.: 82/68
El artículo 350 CC establece que “el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan”. De aquí debe deducirse que cuando existan diversos copropietarios, todos ellos estarán beneficiados por la norma que se acaba de reproducir, es decir, que serán propietarios de la superficie y de lo que está bajo ella. No puede admitirse, en consecuencia, que cuando cada uno de los comuneros tenga una actividad económica diferenciada se produzca una especie de división en razón de las utilidades económicas que la cosa proporciona a cada uno de ellos.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

(Resolución DGR y N. de 3-12-2009; BOE de 19-1-2010). Ref.: 82/68
La licencia en la propiedad horizontal tumbada depende de la legislación autonómica.

PROPIETARIOS MOROSOS

(Sentencia Sala 1.ª TS de 24-7-2009, en el Recurso 344/2004; Ley juris. 12239/2009). Ref.: 81/78
La Ley 8/1999, de 6 de abril (modificación LPH). No porque un comunero conste como moroso en la citación de la junta se encuentra en tal situación, toda vez que desde entonces hasta el día de la celebración ha podido abonar su débito con la comunidad; el momento de concretar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión, pues, de seguir en dicha condición, no podrá votar, salvo que antes haya pagado la deuda, hecha la correspondiente consignación, o acredite haberla impugnado judicialmente, ya que, en este último caso, la suspensión del derecho queda sin efecto hasta que se resuelva por los tribunales.

PRÓRROGA ARRENDATICIA

(Sentencia 19 octubre 2004, de la Sección 4ª A.p. Barcelona, R.J.C. 2005, I, p, 26). Ref.: 62/54
Si las partes pactan la prórroga del contrato por un periodo inferior a tres años en un arrendamiento de una vivienda, es nulo, porque el inicio de la prórroga lo dice el artículo 10 de la LAU, es decir, el día del vencimiento del contrato, salvo que con un mes de antelación haya habido manifestación en contrario de cualquiera de las partes.

RECLAMACIÓN DE CUOTAS COMUNITARIAS DE DIVERSAS FECHAS

No existe litispendencia.
(Sentencia Sala 1ª T.S. 31 marzo 2004; recurso 1547/1998). Ref.: 60/50

REHABILITACIÓN DEL INMUEBLE. GASTOS

(Sentencia 1-10-2004 Sala 1ª T.S. en el recurso 2992/1998). Ref.: 63/58
Aunque todos los propietarios deben contribuir a la sustitución de los elementos privativos de cada vivienda o local en la medida que deben ser destruidos para permitir la reparación de los elementos comunes, sin embargo, no debe ser así respecto de otros elementos, como son los sanitarios, que no tienen porque verse afectados por dichas obras, y, por tanto, el coste de su reposición no puede imponerse a todos los copropietarios.

REIVINDICACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN

(S. Sala 1ª T.S. de 11 noviembre 2002, en el recurso nº 888/1997). Ref.: 54/51
No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de 15 años. Siendo la acción dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de propietarios, como elemento común, de carácter real, a la que son aplicables los artículos 1959 y 1963 del Código civil.

RELACIONES DE VECINDAD

(S. 19 noviembre 2002, en el recurso 1182/1997). Ref.: 54/52
La tolerancia de ciertos excesos o inmisiones que se producen en las relaciones de vecindad o comunidad, impide que los mismos afecten a la posesión o puedan servir de base a la adquisición de servidumbres por usucapión.

REPARACIÓN DEL EDIFICIO

(Sentencia T.S. 3-1-2007). Ref.: 72/97
Corresponde a todos los propietarios del mismo, aunque existan varios portales.

REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD

(Sentencia 23 diciembre 2005, TS Sala 1ª de lo Civil, rec. 10799/2006). Ref.: 67/77
En el caso, el propietario actuante no representaba a la comunidad, ni tenía, por ello, legitimación para el ejercicio de la acción que promovía. No aparece justificada su condición de presidente de la comunidad en el momento en que se ha promovido la litis, momento clave o esencial en que aquel propietario ya había dejado de desempeñar tal cargo, ostentándolo en dicha fecha distinta persona. La doctrina jurisprudencial es tajante cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la comunidad es requisito indispensable atribuido a la junta de propietarios por el art. 13.5 LPH.

RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(Sentencia 3-7-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 69/64
La Comunidad de propietarios no es responsable del perjuicio por el fallecimiento del portero de la finca, por la defectuosa ventilación del cuarto en que se ubican las calderas, así como en la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de monóxido de carbono producido por una defectuosa combustión de carbón utilizado, ni en ningún momento ha alterado la configuración del cuarto de calderas tal y como fue proyectado y construido en su momento; ni de la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia del monóxido de carbono, sí tenía concertado el servicio de mantenimiento de la caldera con una empresa.

RESPONSABILIDADES EXTRACONTRACTUAL DE LA COMUNIDAD

(S. 17 de julio 2003, en el recurso casación 3677/97). Ref.: 57/62
La existencia de una mancha deslizante en elementos comunes de una comunidad de propietarios, sin acreditamiento de su origen, autoria y naturaleza, excluye la responsabilidad extracontractual de la Comunidad.

RETRACTO

(Sentencia 29-5-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 69/63
El plazo de 9 días previsto en el C.c. para el ejercicio del retracto es de caducidad no pudiendo interrumpirse por la presentación de la demanda de conciliación.

RÓTULOS

(Sentencia de 6 abril 2006, T.S. en el recurso de casación 2695/1999). Ref.: 69/63
La fijación de un canon por la colocación de rótulos o carteles en la fachada del edificio no puede considerarse como modificación de la cuota de participación en los gastos generales de la comunidad. Tal canon no se acomoda a los parámetros establecidos en el art. 5.2 LPH, ni responde a la obligación impuesta a los copropietarios por el art. 9.5ª de la citada Ley. Se trata de un acto de administración de la comunidad, y como tal acto, su aprobación está sometida al régimen de mayoría, no de unanimidad.

SEGREGACIÓN DE LOCAL

(Resolución D.G.R. y N. del 29-12-2005). Ref.: 48/51
Es preciso para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad fijar previamente la cuota de la parte segregada.

SEMISÓTANOS DEL EDIFICIO

(Sentencia TS 3-10-2007). Ref.: 74/71
Es nulo el acuerdo adoptado por mayoría en la junta de propietarios de destinar los semisótanos del edificio para el uso de todos los copropietarios, ya que debió adoptarse por unanimidad teniendo en cuenta también a los de los locales de la finca aunque no figuren en el título constitutivo.

SERVIDUMBRE DE NO ELEVACIÓN DEL PREDIO SIRVIENTE

(S. Sala 1ª T.S. de nº 218/2001, en el recurso de casación 466/1996.) Ref.: 48/51
La servidumbre voluntaria se rige prioritariamente por el título de constitución, determinante de los derechos del predio dominante y de las obligaciones del predio sirviente.

SERVIDUMBRE CONSTITUIDA POR EL PROPIETARIO

(S. Sala 1ª T.S. de 21-5-2003 en recurso casación 1255/2000). Ref.: 56/53
No es derecho real sino una prefiguración de una servidumbre futura.

SERVIDUMBRE DE LUCES EN EL SUPUESTO DE QUE LOS HUECOS DE UNA PARED SE CIERREN CON MATERIALES TRASLUCIDOS

(S. Sala 1ª T.S. 19 septiembre de 2003, en el recurso 4147/97). Ref.: 57/62
No se da esta servidumbre si la construcción reúne los elementos comunes: 1) Que el material traslúcido sea sólido y resistente (es decir, con un índice de fractura que impida su conceptuación como frágil); y 2) Que no obstante permitir el paso de la luz, el material no facilite la visión de formas nítidas sino, en todo caso, de luces y de sombras uniformes.

SUBSÓTANO COMO ELEMENTO COMÚN

(Sentencia 22-2-2005 Sala 1ª). Ref.: 64/54
La Sala tiene reiterado el carácter de elemento común del suelo y el subsuelo y lógicamente de los muros, si el título constitutivo, referido a todo el solar, no contenía mención alguna de ningún espacio como subsótano al que se pudiera acceder desde el sótano.

TÁCITA RECONDUCCIÓN

(Sentencia 17 septiembre de 2004, Sección 4ª A.p. Barcelona, R.J.C. 2005, I, p. 31). Ref.: 62/54
Si el arrendador remitió un burofax al arrendatario requiriéndole de la entrega de llaves y dejándole un aviso postal, y dicho inquilino no pasó por la oficina a recogerlo, no puede decirse que se inició la tácita reconducción por este.

TERRADOS O AZOTEAS

(Sentencia T.S. de 6 jul. 2006, dictada en el rec. 4062/1999). Ref.: 69/63
Los terrados o azoteas tienen el concepto jurídico de elemento común, no obstante cabe su utilización privada, si bien únicamente si esta situación se produce por asignación en el Título o por acuerdo unánime posterior de la comunidad. La LPH establece que no se pueden hacer obras fuera de la superficie privativa, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro del propio piso o local, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, no siendo suficiente la mayoría de la misma, lo que significa la prohibición de la realización de cualquier obra, alteración o modificación de los elementos comunes por la mera iniciativa de uno de los copropietarios.

(Sentencia 8-5-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 69/63
El hecho de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso este atribuida la cosa común a uno de los cotitulares, supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no le priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa.

(Sentencia T.S. de 18 mayo 2006, en el rec. 3142/1999). Ref.: 69/63
Cuando en el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al art. 16.1ª LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización de uso tiene un carácter precario, provisional o temporal podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres de un acto de administración y, consecuentemente, exige únicamente la mayoría por parte de los comunes y de las cuotas de participación –art. 16.2ª LPH–.

TERRAZA

(S. 14 de diciembre de 1998 de la sección 1 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 119515.) Ref.: 40/45
La remodelación de un cobertizo ya existente en la terraza no puede ser equiparado como una obra nueva, salvo que tal remodelación introduzca modificaciones esenciales sobre la ya existente, constituyendo un abuso de derecho el pretender el derribo del cobertizo de uno solo de los propietarios cuando muchos tienen otros similares.

TÍTULO CONSTITUTIVO

(S. Sala 1ª T.S. de 4 de octubre de 1999; recurso 310/95.) Ref.: 41/41
El título constitutivo de propiedad horizontal puede prever que determinados pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exentos de contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad, lo cual no infringe ninguno de los artículos 9.5 y 5.3 de la Ley de propiedad horizontal no pudiendo ser alterada o eliminada dicha exención más que por acuerdo unánime de todos los propietarios, no pudiendo convertirse en válidos por falta de impugnación en el plazo legal, al ser nulos de pleno derecho y no convalidables.

TRANSFORMACIÓN DE TRASTERO EN VIVIENDA

(S. Sala 1ª T.S. de 15 de marzo de 2000; recurso 1413/95.) Ref.: 43/60
Aun reconociendo las facultades de cada propietario para modificar los elementos de aquello que le pertenece exclusivamente dentro de la comunidad en la que está integrado con otros, recorta o impide aquel uso cuando por ello se produzca una alteración de las cuotas de participación obligando a la fijación de unas nuevas.

TRASTEROS

(R.D.G.R. y N. de 31-3-2005). Ref.: 64/53
Dentro de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal, nada impide que se pueda conceder un derecho de uso exclusivo sobre los trasteros descritos, configurando los mismos como anejos de las viviendas, aunque no haya transmisión por cuotas, siempre que queden suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas al respecto en la ley (el artículo 53 b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, aprobadas por el Real Decreto 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas con adscripción de uso, además de estar referido a las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro de la libertad de configuración de la propiedad horizontal vía estatutos).

URBANIZACIÓN

(S. Sala 1ª T.S. de 29 de noviembre de 1999; recurso 960/95.) Ref.: 42/48
Reconocida la existencia de la Urbanización integrada por nueve fincas constituidas, cada una, por un número diferente de viviendas para integrar el mismo número de comunidades que, en su conjunto, forman dicha urbanización de tal forma y esto, que ha de incluir todos los elementos comunes –entre ellos los de deambulación– legitima para el ejercicio de aquella acción tanto a la Comunidad sobre el todo como a los comuneros, aunque sólo accione una parte de ellos, por sí y en beneficio de la comunidad o por representación que se les confiera como resulta del artículo 396 del c.c. y del artículo 12 de la Ley de propiedad horizontal, sin que pueda imponerse a estos últimos la defensa de lo que en comunidad les pertenece según ha reconocido esta Sala en diferentes sentencias.

(Sentencia de la Sala 3, sección 5 del T.S. de 22 de enero 2002, en el recurso 52/1998). Ref.: 51/53
La ejecución completa de las obras de urbanización y su conservación en las debidas condiciones, hasta su entrega a la Administración, son obligaciones que corren a cargo del promotor de la misma, como resulta del artículo 67 del Reglamento de gestión urbanística interpretado “a sensu contrario”. Y por regla general la entrega de las obras a la Administración debe ser formalizada mediante las actas correspondientes, conforme a lo que se desprende del artículo 180.3 RGU, previa comprobación del estado y circunstancias de las obras, lo que implica un ofrecimiento de ellas por los promotores a la Administración y la aceptación y recepción de las mismas por ésta. Sin embargo, como reconocen las sentencias de esta Sala de 22 y 29 de noviembre de 1993 y también la posterior del 1 febrero 1999, es posible admitir excepcionalmente una recepción y aceptación tácita válida y eficaz que vincula a la Administración, cuando las obras se han realizado debidamente y existen actos propios de esta que resulten concluyentes de tal recepción.

(S. Sala 1ª T.S. de 30-12-2003, en recurso de casación 545/1998). Ref.: 63/58
Restitución ejercitada por comunidad de propietarios de urbanización, respecto a parcela dedicada a zona verde, integrada en los elementos comunes cedidos por la promotora.

(Sentencia T.S. 5-7-2005). Ref.: 65/61
El acuerdo de cerramiento de la zona porticada y zona privada interna, entre el paso peatonal público y la zona privada en una urbanización para evitar la presencia continuada de gamberros en la plaza que separa los bloques y donde están situados los bloques, puede efectuarse por mayoría.

(Sentencia de la Sala 3ª, Secc. 5ª del T.S.; recurso 4667/2002). Ref.: 66/59
Si no se está ante acuerdos de carácter privado en el seno de una Comunidad de propietarios, regidos por la LPH, sino ante acuerdos de una entidad urbanística de conservación relativos al funcionamiento de la propia entidad y al mantenimiento de las infraestructuras, dotaciones e instalaciones de la urbanización, que, según el Plan Parcial, deben correr a cargo de los propietarios, de modo que, aunque éstos se hayan constituido en régimen de comunidad de propietarios para regular sus relaciones de derecho privado, a los acuerdos de la asamblea de la entidad de conservación no le son aplicables las reglas de aquélla, sino el ordenamiento urbanístico correspo0ndiente y sus propios Estatutos, que no contemplan la aludida privación de voto a los morosos.

(Sentencia 27 Diciembre 2005, TS, Sala 3ª Contencioso-administrativo, Sección 5ª, rec. 7870/2002). Ref.: 67/77
La técnica del silencio positivo que pretende deducirse del inciso final del art. 28.3 LS 1992, cuando señala que “por el transcurso de 3 meses sin resolución expresa, se entenderá otorgada la certificación”, no puede conectarse con la recepción de las obras por parte del Ayuntamiento, por cuanto el contenido de tal certificación no puede ser otro que el de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.

USO Y DESTINO DEL ELEMENTO PRIVATIVO

(Sentencia Sala 1ª TS 23-2-2006 rec. 1374/1999). Ref.: 67/77
En el título constitutivo y los estatutos se hace constar el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso y de las facultades dominicales pues para ello deviene necesario una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la comunidad como para los titulares posteriores y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos.

VIVIENDA DEL PORTERO

(S. 27 de enero de 1999, sección 4 A.p. Barcelona; R.G.D. 1999, octubre-noviembre, p. 13758.) Ref.: 41/43
La Comunidad de propietarios puede ejercitar el desahucio contra el portero que ocupa la vivienda, una vez extinguida la relación laboral.

(Sentencia 24-1-2005 Secc. 16ª A.p. Barcelona). Ref.: 64/53
Es nulo el acuerdo, por ser contrario a la ley, el acuerdo por el cual la Comunidad de propietarios de alquilar las dependencias que constituían la antigua vivienda del portero sitas en la cubierta del edificio.

VIVIENDA FAMILIAR

(Resolución D.G.R.N. de 22-3-2007). Ref.: 71/91
El uso de la vivienda familiar atribuido al cónyuge y a los hijos por convenio de separación o divorcio no requiere para su modificación aprobación judicial.