ACCIÓN IMPUGNATORIA DEL ARTÍCULO 53 LAU 1964

(Sentencia Sala 1.ª TS de 15-1-2009, en el Recurso 1555/2002, en la Ley jurisp. 320/2009). Ref.: 79/92
El TS, tras exponer los dos criterios contradictorios de las audiencias provinciales, detractoras o defensoras de la acción impugnatoria ejercitada, declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 LAU 1964, conforme con la disposición transitoria 2.A LAU 1994, está vigente y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho, al ejercitarse la acción impugnatoria con fundamento en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 CC en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 CE y la doctrina del TC en este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos secundum legem, y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido —art. 1.7 CC—, sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino.

ACTOS PROPIOS

(Sentencia Sala 1ª T.S. 25 enero 2002, en recurso 2843/2002). Ref.: 51/54
La sentencia de 21 de mayo de 2001 hace una exposición detallada de la jurisprudencia recaída en torno a la doctrina de los actos propios señalando que esta Sala tiene declarado para su aplicación es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada, y como ha señalado la del T.S. de 28 de enero de 2000 “el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad cuyo apoyo legal se encuentra en el artículo 7.1 del C.c. que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que se cree en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con conciencia de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual existe una incompatibilidad o contradicción en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, y esta doctrina no es de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tienen un carácter ambiguo e inconcreto (sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de junio de 1999) o carecen de la transcendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

(Sentencia 4 septiembre 2001, sección 4 A.p. Barcelona; en R.J.C. nº I, 2002). Ref.: 51/55
La aplicación de los sucesivos tramos de la actualización de la renta se produce al margen de que el arrendador haga explícito su transcurso, en el bien entendido de que si no notifica el vencimiento de los tramos sucesivos se seguirá pagando la misma renta, pero que cuando lo haga, puede hacer extensiva la notificación a las anualidades que no notificó, si bien, claro está, sin que ello produzca efectos retroactivos en cuanto al cobro de cantidades atrasadas.

ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

(S. 28 enero 2003 Sección 4ª A.p. Barcelona (R.J.C. 2003, II, p. 16). Ref.: 56/54
Al efectuar la actualización no es necesario acompañar el certificado de estadística, por ser públicos los índices.

(Sentencia 1-4-2005, Secc. 13ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, III, p. 26). Ref.: 65/63
ASi el arrendatario al efectuarse el requerimiento de actualización de la renta, se limitó a decir “comunico mi oposición a esta actualización”, existe una oposición no causal de la regla 6ª de la Disposición Transitoria 2ª LAU 1994; por lo que la duración del contrato será tan solo de ocho años.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

(S. 17 diciembre 2002, sección 4ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2003, II, p. 13). Ref.: 56/54
Constituye un derecho y una obligación del arrendador, pudiendo este iniciarla en cualquier momento y en sucesivas anualidades del contrato a la vista de las circunstancias económicas del arrendatario y ponerlo en marcha cuando concurran los presupuestos para hacerlo.

ARRENDAMIENTO DE COSAS

(S. Sala 1ª T.S. de 18 noviembre 2002, en el recurso 1148/1997). Ref.: 54/52
No cabe integrar los gastos de mantenimiento en el concepto de renta.

ARRENDAMIENTO DE ESPACIO EN ESTACIÓN DE METRO

(S. 6 de octubre de 1998 de la sección 13 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 8242.) Ref.: 40/45
Está excluido del ámbito de la LAU y sujeto a la normativa del Código civil, el arrendamiento de un espacio en una estación de metro entre la concesionaria del ferrocarril y el arrendatario.

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA

(Sentencia Sala 1.ª TS de 18-3-2009, en el Recurso 665/2003; Ley juris. 654/2009). Ref.: 81/79
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, y, en cambio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material, y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar. La calificación del contrato como arrendamiento de industria impide la aplicación al mismo del régimen jurídico establecido por la LAU 1994. El ordenamiento aplicable es el CC y, por consiguiente, no cabe ejercitar la acción de retracto.

(Sentencia de 18-3-2009 Sala 1.ª TS, en el Recurso 665/2003; Ley juris. 654/2009). Ref.: 81/80
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material, y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar. La calificación del contrato como arrendamiento de industria impide la aplicación al mismo del régimen jurídico establecido por la LAU 1994. El ordenamiento aplicable es el CC y, por consiguiente, no cabe ejercitar la acción de retracto.

ARRENDAMIENTO DE LOCALES EN ESTACIÓN FERROVIARIA

(S. 17 marzo 2003, en el recurso 2345/97). Ref.: 55/54
El arrendamiento por Renfe de locales en estación ferroviaria para bar-restaurante no está sujeto a la L.A.U.

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO DE TEMPORADA

(S. Sala 1ª T.S. de 15 de diciembre de 1999; recurso 1066/95.) Ref.: 42/49
Ha de calificarse el arrendamiento como de temporada si se pacta el pago de una contraprestación por el uso de unos locales hasta que el ocupante pudiera trasladar su negocio a otros en el plazo de un año, ya que el requisito de la «temporalidad» ha de interpretarse de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes.

ARRENDAMIENTO DE NAVE INDUSTRIAL

(S. Sala 1ª T.S. 29 de octubre de 1999; recurso 426/95.) Ref.: 41/42
El arrendatario responde de los perjuicios ocasionados por el incendio del local, atribuible a su culpa o negligencia.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO O «LEASING»

(S. Sala 1ª T.S. de 26 de noviembre de 1999; recurso 815/95.) Ref.: 42/49
Para poder desvirtuar la calificación de un contrato como de arrendamiento financiero o «leasing» no es suficiente, por sí solo, el importe más o menos elevado del precio residual pactado para el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario.

ARRENDAMIENTO SIMULADO

(Sentencia Sala 1ª T.S. 14 enero 2000; recurso 2707/96). Ref.: 51/54
Hay que presumir que el contrato de arrendamiento es simulado si se concierta inmediatamente después de la subasta y más de dos meses antes de la escritura de venta otorgada por la Tesorería de la Seguridad Social, por una renta de 30.000.- pesetas cuando la del mercado era superior y en unas condiciones sumamente favorables al arrendatario, ya que se le facultaba para realizar toda clase de obras y se le autorizaba el subarriendo, refiriéndose aquella facultad de obras incluso a las de cambio de configuración de las fincas, y en la de subarriendo se pactaba de forma omnimoda, y, por si fuera poco, si existió una falta de pago efectivo de la renta.

ARTÍCULO 51 DE LA LAU 1964

(Sentencia Sala 1ª T.S. 5-10-2005). Ref.: 68/74
“El plazo de prohibición de transmitir impuesto por el art. 51 de la LAU 1964 a quien adquirió en virtud de derecho de retracto arrendaticio opera precisamente desde la “adquisición” de la propiedad del piso, momento a partir del cual el retrayente puede a su vez transmitirla a terceros.

ARTÍCULO 54 Y 64 LAU 1964

(Sentencia Sala 1.ª TS de 4-3-2009, en el Recurso 925/2004; Ley juris. 10993/2009). Ref.: 81/78
Del tenor literal del artículo 54 LAU 1964 se desprende que, para denegar la prórroga del arriendo por causa de necesidad, se requiere que el demandante sea arrendador de varios pisos en el mismo edificio y que la adquisición de esos pisos haya sido por venta o donación. Fuera quedan las transmisiones por herencia, a las que no se refiere el precepto.

Sentencia de 4-3-2009 Sala 1.ª TS, en el Recurso 925/2004; Ley juris. 10993/2009). Ref.: 81/80
Del tenor literal del artículo 54 LAU 1964 se desprende que para denegar la prórroga del arriendo por causa de necesidad se requiere que el demandante sea arrendador de varios pisos en el mismo edificio y que la adquisición de esos pisos haya sido por venta o donación. Fuera quedan las transmisiones por herencia, a las que no se refiere el precepto, y las que, aun incluyéndolas en los supuestos contemplados en el mismo mediante la utilización de criterios analógicos, por falta de previsión normativa sería aplicable el mismo régimen jurídico que sirve para excluir, tanto del artículo 54 como del 64 LAU 1964, aquellos supuestos en que se ha producido la venta o donación simultánea de todos los pisos del inmueble.

ARTÍCULO 56 DE LA LAU TEXTO REFUNDIDO DE 24 DE DICIEMBRE DE 1964

(S. 7 febrero 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 612/1996.) Ref.: 47/61
Esta Sala tiene declarado que la interpretación literal del artículo 56 de la LAU excluye indudablemente los supuestos en los que el arrendatario no desaloje voluntariamente el local sino que es expulsado de él, lo que ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada.

ATRIBUCIÓN USO VIVIENDA POR SENTENCIA

(Sentencia 1-2-2005 Secc. 13ª A.p. Barcelona; Sepin julio-agosto 2005). Ref.: 64/56
Si la atribución del uso de la vivienda a la esposa del arrendatario tuvo lugar por sentencia dictada en proceso de separación conyugal dictada en 1-4-1992 es decir con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994 no resulta aplicable la Disposición Transitoria 3ª de la misma.

ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA CONYUGAL A UNO DE LOS CÓNYUGES MEDIANTE SENTENCIA DE DIVORCIO

(Auto de 5 de marzo de 1999, sección 12 A.p. Barcelona, sección 12; R.G.D. 1999, diciembre, p. 15376.) Ref.: 42/49
La ejecución de la sentencia supone el lanzamiento del otro cónyuge, sin que pueda obstar a ello la existencia de un pleito de tercería de dominio sobre dicha vivienda.

ATRIBUCIÓN DEL USO DE UNA SEGUNDA RESIDENCIA FAMILIAR A LA MUJER EN PROCEDIMIENTO DE SEPARACIÓN

(Sentencia 3-3-2005 T.S.J.C.; R.J.C. 2005, V, p. 187). Ref.: 66/61
La interpretación del art. 76.3 a) in fine del Código de Familia de Cataluña (“i, si es el cas de les altres residencies”) es que no se trata de una medida meramente excepcional, sino que si bien dicho Código de familia parte de las atribuciones al esposo o a la esposa de la vivienda familiar; si esta es atribuida al primero, nada obsta que a la esposa -con los hijos, le otorgue la 2ª residencia; lo que esta justificada si en la 2ª residencia trabaja la mujer, viven los padres de esta y estudian los hijos.

AUTORIZACIÓN DE DERRIBO PARA NUEVA EDIFICACIÓN

(S. Sala 3ª, sección 5ª T.S. 19 de julio de 2000, en recurso 4529/1995.) Ref.: 45/70
La autorización de derribo para nueva edificación de que hablan los artículos 78 y siguientes de la LAU, texto refundido de 24 de diciembre de 1964, es posible también en los casos de rehabilitación del inmueble, cuando ésta lleve aparejada la desaparición física del local o vivienda del inquilino o arrendatario.

AUTORIZACIÓN GUBERNATIVA DE DERRIBO PARA NUEVA EDIFICACIÓN

(S. Sala 3ª, sección 5ª T.S. 5 de mayo de 2000; recurso 28/95.) Ref.: 45/69
La solicitud de derribo de un edificio para construir otro en que de la propia documentación presentada resulte que el derecho de retorno de inquilinos y arrendatarios será imposible, puede constituir un supuesto de abuso de derecho o de fraude de ley, que debe ser tenido en cuenta por el gobernador civil, pero la regla general es que tales cuestiones corresponden a la jurisdicción civil. Por lo que ni siquiera el hecho de que en el edificio a construir no haya viviendas o locales de las dimensiones exigidas en el artículo 83 de la LAU significa que haya de denegarse la autorización de derribo; como no es obstáculo a la demolición que no se conceda a los antiguos arrendatarios que ocupasen locales de negocio en la planta baja y exterior otros de idéntica situación y extensión.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

(S. 19 marzo 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 342/1996.) Ref.: 47/61
Si en el contrato especial de opción de compra a favor del arrendatario se pactó que en el momento de ejercitarse el derecho de opción se actualizaría el precio establecido con arreglo al índice de precios al consumo y de este precio se deducirían las rentas satisfechas hasta ese momento por el arrendatario, las cuales también serían objeto de indemnización con arreglo al mismo índice y efectuada la direfencia entre el precio de adquisición actual y las rentas percibidas igualmente satisfechas, esta sería la cantidad a satisfacer a la propiedad por la compra; hay que entender que el derecho de opción fue ejercitado de conformidad con la cláusula especial del contrato si el arrendatario había abonado todas las rentas hasta junio de 1989, y ejercitó dicho derecho en julio de dicho año, cuando el contrato de arrendamiento estaba vigente, pues la falta de pago de la renta del mes de julio constituía sólo una causa de desahucio, pero no la efectiva resolución del contrato que no tuvo lugar hasta la firmeza de la sentencia.

CESIÓN DE VIVIENDA AL HIJO

(Sentencia Sala 1.ª TS de 30-10-2008, en el Recurso 1720/2004, en Ley jurisp. 10029/2009). En el mismo sentido, la de 29-10-2008 en el Recurso 234/2004, en Ley jurisp. 10148/2009). Ref.: 79/92
En la cesión de una vivienda a un hijo para que constituya en él el hogar conyugal o familiar, pueden apreciarse las notas caracterizadoras del préstamo de uso; pero para ello es preciso que tales elementos —la concreción y determinación del uso al que se destina el inmueble, en ese caso, para subvenir a las necesidades familiares y facilitar un lugar destinado a servir de vivienda o domicilio conyugal y familiar— aparezcan con claridad, y que los hechos sean reveladores de que el uso para el que se cede la cosa se encuentra definido más allá del que es propio de la cosa genérica, e incluso específicamente considerada —in casu, servir de morada o residencia—, lo que no empece a que puedan inferirse de las circunstancias fácticas del caso. Paralelamente, debe considerarse que cuando desaparece el uso concreto y determinado al que se ha destinado la cosa — lo que puede suceder cuando se rompe la convivencia conyugal—, y el propietario o titular de la cosa no la reclama, la situación de quien la posee es la propia de un precarista.

CESIÓN DE VIVIENDA AL HIJO Y SU ESPOSA

(S. 17 marzo 2003 Sección 13ª A.p. Barcelona, R.J.C. 2003, III, p. 47). Ref.: 57/63
No existe comodato si desaparece la situación de convivencia familiar.

CIERRE DEL LOCAL ARRENDADO

(Sentencia 10 febrero 2003, sección 13 A.p. Barcelona, en R.J.C. 2003, III, p. 22). Ref.: 61/54
El cambio de destino a almacén supone el cierre del local por cese de la actividad a la que venia destinado.

CONSIGNACIÓN DE RENTAS

(Sentencia 25-1-2005 Secc. 2ª A.p. Lleida; en la Llei, 14-7- 2005). Ref.: 64/56
La consignación debe considerarse, pues, como una forma de pago y precisamente como una forma de liberación del deudor y extinción de la obligación. Por ello resulta incongruente afirmar, como se hace en la sentencia de instancia, que la naturaleza voluntaria del procedimiento de consignación no puede comportar en ningún caso la declaración de extinción de la obligación, cuando precisamente la consignación constituye un medio hábil para conseguir dicho efecto.
Sin embargo, no debe desconocerse la posibilidad de revisar el auto que declara bien hecha la consignación en vía contenciosa mediante juicio declarativo siempre y cuando exista oposición a la consignación. No existiendo oposición -al menos no manifestándola el acreedor en el expediente de consignación efectivamente notificado- y cumpliéndose los requisitos del pago, procede dictar resolución liberatoria a todos los efectos.
Y esta eficacia liberatoria se produce en el mismo momento en que, o bien el acreedor acepta la cantidad consignada o bien el juez declara “bien hecha” la consignación (art. 1180.2 CC). Y evidentemente, con la puesta a disposición de la cantidad consignada al acreedor. Cualquier otra conclusión constituiría la privación a la consignación de la finalidad que persigue: alterar la situación de bilateralidad que necesariamente debe concurrir en el pago, permitiendo la liberación del deudor sin la aceptación de la cosa por el acreedor.
En consecuencia, es en ese momento cuando la obligación debe considerarse extinguida quedando al margen la posterior actuación de la parte acreedora que, si no se han conculcado las normas procedimentales pertinentes, ha podido en cualquier momento expresar su oposición. Una vez extinguida la obligación, el rechazo a la cantidad consignada por parte de la acreedora -o mejor su pasividad- y su devolución, no pueden comportar ya el renacimiento de dicha obligación. La negativa de la acreedora a la aceptación de la consignación sin alegación de causa no debe impedir la eficacia de la consignación: dicha actitud no puede ser imputada al arrendatario que ha intentado pagar en reiteradas ocasiones sus deudas.
Así sucede en el caso de autos tal como reconoce la propia parte apelada en su escrito de oposición a la apelación: “Els Jutjats que conegueren dels citats expedients de consignación de rendes, varen lliurar els corresponents manaments de devolució dels imports consignats a favor del promovent, a la vista de la negativa de la meva representada d´acceptar el pagament”.
Cabe precisar que, en realidad no puede hablarse propiamente de rechazo, sino únicamente de pasividad del acreedor, debiendo, en ese caso, seguirse el curso del procedimiento. De haberse producido rechazo, el expediente debería haberse sobreseído transformándose en contradictorio. Pero ello no fue así, operando en toda su extensión la institución de la consignación.
Es más, la falta de oposición a la misma añadida a la ausencia de recurso contra el auto que resuelve comporta necesariamente la firmeza de la resolución.

CONTRATO DE "LEASING"

(Sentencia 7-11-2002, en el recurso casación 941/1997). Ref.: 56/53
Ciertamente esta Sala viene reiterando desde la Sentencia de 28 de noviembre de 1997 que la nimiedad o escasa entidad económica del valor residual no es bastante para negar la calificación de arrendamiento financiero al contrato (entre las Sentencias más recientes, las de 16 de septiembre y 7 de octubre de 2002). Sin embargo, sin alterar un ápice dicha jurisprudencia, lo que en la misma se sostiene es que el valor reducido de dicha cuota no es obstáculo a la calificación de leasing, pero ello no impide que un valor ridículo o puramente simbólico, en unión de otros factores o circunstancias –entre ellas, la naturaleza de los bienes objeto del contrato y la conducta de los contratantes-, pueda ser tomado en cuenta para fundamentar otra calificación contractual, u otra conclusión jurídica en sede de tercería de dominio

CONTRATOS DE SUBARRIENDO

(S. 15 enero 2003 de la Sección 4ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2003, II, p. 7). Ref.: 56/54
El artículo 32 de la nueva LAU de 24 de noviembre de 1994 permite en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, contrariamente a lo establecido para el arrendamiento de viviendas, el subarriendo, siquiera los requisitos para su validez serán: a) Que en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional; b) Que se notifique de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que dicho subarriendo se hubiere concertado.

CONVIVENCIA REAL ENTRE CÓNYUGES JUDICIALMENTE SEPARADOS

(Sentencia Sala 4ª T.S. 15-12-2004). Ref.: 64/54
La convivencia real entre cónyuges judicialmente separados, que no han pretendido del órgano judicial competente la resolución consecuente a una propia reconciliación matrimonial, resulta, perfectamente asimilable a la conocida como “unión de mero hecho” o “unión more uxorio”, la que, de momento y sin perjuicio de las modificaciones legales que en un futuro próximo puedan producirse en la legislación española, no alcanza a tener virtualidad jurídica alguna desde una perspectiva jurídico matrimonial.

(Sentencia 30-7-2004, Sala 1ª).
Existió una aceptación voluntaria de la arrendataria al pago de la renta fijada por la arrendadora, la cual abonó en un principio sin oposición alguna, dando a entender actos propios, inequívocos y definitivos que le vinculan en el sentido de crear, establecer, fijar o modificar una determinada situación jurídica, causando estado. No es de aplicar ninguna cláusula “rebus sic stantibus” por el cierre de la terraza comercial, porque no concurre ninguna situación extraordinaria sobrevenida, sino una actuación concreta y determinada de la actora que no constituye incumplimiento contractual ante la inexistencia de pacto concreto o indirecto sobre la terraza.

(Sentencia 22-3-2005 Sala 1ª TS).
Siendo hecho probado que el incendio fue debido a la acción intencionada de personas desconocidas que lograron acceder al interior de la nave industrial sin forzar la puerta, y descartada por tanto cualquier influencia causal de la única omisión concretamente imputada al arrendatario en la demanda (falta de protección de las ventanas que impidiera el lanzamiento de elementos incendiarios desde el exterior), la solución de la sentencia impugnada revela una objetivación de la responsabilidad del arrendatario tan extremada que no se compagina con los términos del art. 1902 CC ni con los más rigurosos del art. 1563 del mismo Cuerpo legal, pues de aceptarse comportaría hacer al arrendatario responsable de todo incendio originado por “malquerencia de extraños” (en términos del artículo 48 de la Ley del Contrato de Seguro), asociando siempre indefectiblemente esta causa a la negligencia del arrendatario por no haber sabido o podido evitarlo.

DAÑOS EN INMUEBLE ARRENDADO

(S. Sala 1ª T.S. de 12 de febrero de 2001; recurso 1550/1997.) Ref.: 46/61
Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1563 del c.c. responsabiliza, en principio, del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada.

DAÑOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO DE LOS ARRENDADORES DE LA REALIZACIÓN DE OBRAS NECESARIAS EN EL LOCAL ARRENDADO

(Sentencia 10 febrero 2001 Sala 1ª T.S. recurso 161/1996.) Ref.: 47/61
En reclamación a las clases de obras en relación con las autorizaciones a que se refiere el artículo 114 de la LAU en su causa 7, hay que distinguir, por un lado: 1º) La realización de obras sin consentimiento del arrendador, siempre y cuando: a) estas obras modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o b) que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, con lo cual, claro es, se está refiriendo a esas obras que no solamente se realicen sin el consentimiento del arrendador, sino que además impliquen esas alteraciones; 2º) Mientras que en otro supuesto de hecho habrá que entenderse la realización de obras consentidas por el arrendador que, a su vez, sólo podrá autorizar lo que le permita la Ley de propiedad horizontal, incluso en aplicación del «nemo dat quod non habet»; y por ello, es defendible la postura de que la referencia del artiículo 114.7 «in fine», al no permitir obras que «debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción» haya de entenderse que esa «construcción» sea también la del inmueble en que se ubica el local arrendado, esto es, la finca; y así se cohonesta esta prohibición con la correlativa del artículo 7 de la Ley de p.h., sobre obras «que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio» o «su estructura general», con una clara delimitación, esto es, que habrán de efectuarse siempre y cuando no rebasen el contorno-contexto de dicho consentimiento o de dicha autorización, autorización o consentimiento que, según ese contexto de esa regla 7, permite se pueda realizar toda clase de obras por el arrendatario, cuando exista ese consentimiento pleno del arrendador y cualquiera que sea la índole de las mismas, aun cuando modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio; 3º) Obras no consentidas pero que no modifiquen la configuración o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construcción, que no necesitan autorización (aquéllas en rigor son las únicas que legalmente necesitan autorización en los términos expuestos en sentencia de 12 de marzo de 1992) pues no cabe pensar que se autorice por debajo, es decir, autorizar obras que no sólo no modifiquen ni debiliten sino que no excedan las de mantenimiento o de mera conservación de la cosa, porque, entonces, resultaría que la autorización reduciría aún más de lo que se pueda hacer sin la autorización (obras que no afecten a su configuración o debilitación); 4º) Por último, obras de mejora de la instalación o servicios, que permiten la autorización subsidiaria de Juez según el artículo 7.3ª.

DECLARACIÓN DE RUINA

(Sentencia Sala 3, sección 5 T.S. de 22 mayo 2001; recurso 3146/1996). Ref.: 49/46
Los gastos de reparación, en los que se incluyen los alicatados, la instalación eléctrica, la pintura de paramentos y fachadas no pueden ser consideradas como reparaciones de ornato en un edificio que ha de hacer frente a las necesidades del siglo XXI; porque dichos gastos no exceden conceptualmente del concepto de salubridad o habitabilidad socialmente aceptado que es predicable de los edificios destinados a habitación en el momento presente.

DEMANDA. IDENTIFICACIÓN DEL DEMANDADO

(Auto 205/2005 de 1-7-2005 Sec. 13ª A.p. Barcelona, en el rollo 699/2004). Ref.: 64/56
Para la admisión a trámite de la demanda en el proceso civil, no es necesaria la identificación del demandado con su nombre y apellidos, según interpreta erróneamente el juzgador de instancia, por no exigir expresamente la mención del nombre y apellidos los artículos 399,1 y 437,1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, los cuales se limitan a exigir al actor que consigne en la demanda los datos y circunstancias de identificación del demandado.
En este sentido, ha venido siendo doctrina constante y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1971, 15 de noviembre de 1974, y 1 de marzo de 1991; RJA 5388/1971, 4237/1974, y 1709/1991) que la identidad del demandado se puede buscar por cualquier circunstancia que permita su determinación, bastando la indicación de cualquier circunstancia que permita su identificación, o la concreción e individualización que permita conocer con exactitud aquél contra quien se entabla la acción.
En concreto, en relación con el precario, ha venido siendo doctrina reiterada (Autos de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de octubre de 2003, y 17 de octubre de 2004, dictados en los Rollos de apelación nº 870/02 y 490/04) que nada obsta a que se demande a personas desconocidas cuando se destaque su relación con el objeto litigioso y se posibilite su comparecencia y defensa, como sucede en este caso en el que se designa el domicilio en que pueden ser citados.
En consecuencia, para que puedan entenderse cumplidos los requisitos de los artículos 399,1, y 437,1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, basta que el actor consigne en la demanda los datos y circunstancias de que tenga conocimiento y que puedan permitir la identificación del demandado, bastando en consecuencia en el desahucio por precario la identificación de los ignorados ocupantes demandados por su relación con el inmueble litigioso.
Del mismo modo, no sería posible exigir el nombre y apellidos para la identificación del sujeto pasivo del proceso cuando el demandado es un concebido no nacido, el cual puede ser parte según el artículo 6,1,2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pudiendo hacerse su identificación únicamente por relación con su madre, por carecer el concebido no nacido de nombre; o cuando demandado es una masa patrimonial carente de titular, la cual puede ser parte según el artículo 6,1,2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pudiendo hacerse su identificación únicamente por relación con su madre, por carecer el concebido no nacido de nombre; o cuando demandado es una masa patrimonial carente de titular, la cual puede ser parte según el artículo 6,1,4º, su identificación igualmente podría únicamente hacerse por su relación con su titular anterior; admitiendo igualmente el artículo 6,1,7º que puedan ser parte grupos de consumidores o usuarios que no necesariamente deben estar determinados, bastando con que sean fácilmente determinables; o el artículo 16,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que pueda seguirse el pleito contra los ignorados herederos en rebeldía del demandado fallecido.

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA. POR TENENCIA DE OTRA VIVIENDA

(Sentencia 15-1-2005, Secc. 13ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, II, p. 22). Ref.: 63/59
Es doctrina comúnmente admitida (Sent. Secc. 13ª A.p. Barcelona de 21-9-2000, entre las más recientes) que en la comparación entre la vivienda arrendada y la otra vivienda de la que dispone el inquilino, aunque la analogía requerida legalmente no puede entenderse como sinónimo de identidad, sino de semejanza, es lo cierto que no deben tenerse en cuenta únicamente los datos objetivos relativos a la extensión superficial, características arquitectónicas, o distribución de la vivienda, sino que, al requerir la norma que la vivienda sea además apta, para satisfacer las necesidades del demandado, deben tenerse en cuenta también los aspectos referentes a la situación personal o familiar y a otras posibles circunstancias subjetivas del inquilino que puede concurrir en el caso concreto, como una enfermedad pulmonar crónica, tipo enfisema, que exige que la vivienda sea fácil de airear.

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA. ORDEN DE PRELACIÓN

(Sent. 1-12-20044, Secc. 13ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, p. 16). Ref.: 63/59
El arrendatario demandado por necesidad del arrendador puede limitarse a oponer la infracción del art. 64 por no haberse respetado el orden de prelación aunque el demandante hubiere llegado a ser propietario por donación de la vivienda hecha a su favor.
No viniendo obligado a acudir precisamente a la impugnación del art. 53 al notificársele la condición de nuevo propietario.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

(Sentencia T.S. de 24-4-2007). Ref.: 72/98
El término inicial del plazo de caducidad de la acción de retracto opera como elemento de seguridad en las relaciones jurídicas y ejercicio de los derechos, frente a la que no cabe hacer valer meras deducciones, suposiciones o presunciones basadas en las circunstancias, ya objetivas, ya subjetivas, de cada caso.
Debiendo observar rigurosamente esa regla por razones de coherencia normativa, pues la relevancia de las notificaciones prevenida en el art. 25.3 de la LAU 1994 llega hasta el punto que se erige en requisito ineludible para poder inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta.

(Sentencia T.S. de 24-4-2007). Ref.: 72/98
No es posible deducir que la notificación del auto de adjudicación de la vivienda arrendada a efectos del retracto se entendió con el inquilino si se hizo no en la persona de este sino con un tercero que manifestó que aquel se hallaba en el extranjero y desconocía su domicilio.

DERECHO DE ARRENDAMIENTO EXTINGUIDO POR UNA EXPROPIACIÓN MUNICIPAL

No se puede compensar el crédito derivado del justiprecio con el tiempo de ocupación tolerado sin cobro de renta, ya que no se puede cobrar renta si el arrendamiento se había extinguido tras la expropiación.
(Sentencia de 16 de junio de 2003, de la sección 6 de la Sala 3ª T.S.) Ref.: 60/50

DERECHO DE TRASPASO

(S. Sala 1ª T.S. 25 de octubre de 1999; recurso 465/95.) Ref.: 41/42
Si la cláusula declara que "se prohíbe expresamente al arrendatario ceder o subarrendar parcial o totalmente el local arrendado, hay que entender que se renunció al traspaso porque éste es una forma de cesión.

(S. Sala 1ª T.S. 28 septiembre 2001; recurso 1612/1996). Ref.: 49/46
La falta de comunicación y exigencia del arrendatario al arrendador para que realice las obras necesarias y ese estado termina en ruina del inmueble, impide la estimación de la pretensión de resarcimiento por imposibilidad de realizar el derecho de traspaso que no consta mas que en su apreciación virtual.

DERECHO DE RETORNO

(S. 6 de marzo de 2003 Sección 4ª A.p. Barcelona (R.J.C. 2003, III, p. 15) Ref.: 57/63
Si bien en el acuerdo adoptado por las partes en su día, la arrendataria manifestó que renunciaba al piso y, tras señalar el importe de la indemnización pactada y la forma de pago de la misma, indicase que queda totalmente saldada y finiquitada frente a la propiedad, sin nada mas que reclamar bajo ningún concepto, no puede entenderse que renunciara a las acciones previstas en el artículo 68 de la L.A.U. 1964.

(Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 3 oct. 2005). Ref.: 66/60
El derecho de retorno del art. 68 de la LAU 1964 no puede confundirse con el derecho de retorno regulado en los arts. 80 y ss. LAU 1964, previsto para el supuesto de la segunda causa de excepción a la prórroga forzosa, eso es, en caso de demolición de la finca para construir una nueva. El derecho de retorno se basa en una situación fáctica de derribo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento vigente, en tanto que la facultad contemplada en el citado art. 68 está dirigida al restablecimiento de una relación arrendaticia extinguida, restablecimiento que tendría su origen en el incumplimiento de las premisas que determinaron la extinción de la relación jurídica.

DERECHO A RETENCIÓN POR INVERSIONES Y OBRAS REALIZADAS EN TERRENO ARRENDADO PARA CAMPO DE FÚTBOL.

(S. Sala 1ª T.S. de 14 de enero de 2000; recurso 3288/1995.) Ref.: 46/60
El arrendatario es sólo poseedor civil de su derecho de arrendatario y tenedor por el dueño conforme al artículo 432 del c.c. por lo que al extinguirse el arrendamiento retiene la cosa viciosamente, al estar regulado el régimen de las mejoras en el contrato de arrendamiento en el artículo 1753 del c.c. que como Ley especial es de aplicación preferente al artículo 453 del mismo código y que se remite al régimen aplicable al efecto al derecho de usufructo recogido en los artículos 487 y 488 del citado código.

DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR REGULADO EN EL ARTÍCULO 96 DEL CC

Este derecho se caracteriza por su provisionalidad y temporalidad. El mantenimiento de eficacia del derecho de uso así concedido con carácter indefinido, durable toda la vida de la beneficiaria del mismo, frente a los terceros adquirentes de buena fe, contradice esos caracteres esenciales del derecho de provisionalidad y temporalidad y entraña el que las necesidades familiares (inexistentes si al haber alcanzado su mayoría de edad el hijo del matrimonio que fuera la causa del otorgamiento de dicho uso sean sufragadas por terceros extraños a quienes, en todo momento), se les ocultó la existencia de ese derecho de uso.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 22 de abril de 2004, en el recurso 1738/1998). Ref.: 60/50

(Sentencia Sala 1ª T.S. 22 abril 2004, en el recurso de casación 1738/1998). Ref.: 61/52
El derecho de uso de la vivienda familiar regulado en el artículo 96 del C.c., se caracteriza por su provisionalidad y temporalidad. Por lo que el mantenimiento de la eficacia de este derecho de uso así concedido, con carácter indefinido, durante toda la vida de la beneficiaria del mismo, frente a los terceros adquirentes de buena fe, contraviene esos caracteres esenciales del derecho, de provisionalidad y temporalidad, y entraña el que las necesidades familiares cuando ya son inexistentes al haber alcanzado mayoría de edad el hijo del matrimonio, sean sufragadas por terceros extraños a quienes, en todo momento, se les ocultó la existencia de ese derecho de uso.

DERRIBO PARA NUEVA EDIFICACIÓN

(S. Sala 3, sección 5 T.S. de 14 de junio de 1999; recurso de casación 2828/93.) Ref.: 42/48
La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la LAU de 24 de diciembre de 1964, en relación con sus artículos 62 y 78, no puede calificarse de discrecional ya que han de tomarse en cuenta los datos expresados en el citado artículo 79, a valorar en su conjunto y que constituyen conceptos jurídicos indeterminados, lo que implica la naturaleza reglada de dicha autorización de demolición, en función del margen de racional apreciación y estimación de esos conceptos, los cuales han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que ninguno goce de prevalencia sobre los demás, siendo criterio esencial para esa valoración conjunta la consideración de la satisfacción del interés público. Siendo lo esencial, en la finalidad del precepto, el aumento de viviendas, al menos en el porcentaje indicado en la norma, y aunque va acentuándose la fuerza del concepto de un urbanismo de rehabilitación frente al tradicional de ensanche, ello no supone que no siga vigente la normativa expresada en los artículos 78 y siguientes de la LAU de 1964.

(S. Sala 3, sección 5, de T.S. de 11 de octubre de 1999; recurso 5811/93.) Ref.: 42/48
Cuando apareciese acreditado que las normas urbanísticas impiden la reedificación proyectada a que se refiere el artículo 78.1 de la LAU de 1964, no procederá la autorización gubernativa de demolición, puesto que la misma aparece supeditada a la posterior reconstrucción, y si ésta no es urbanísticamente posible, aquélla no será viable al quedar vacío de contenido el antes perseguido con la susodicha autorización gubernativa.

(S. 29 noviembre 2000 Sala 3ª, sección 5 T.S.; recurso 7210/1995.) Ref.: 47/61
La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la LAU de 1964 no es calificable como de naturaleza discrecional puesto que su materialización exige la observancia del contenido del precepto formalizado en el artículo 79 de dicha Ley, siendo de notar que los requerimientos y datos allí recogidos han de ser evaluados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, al ser el precepto enunciativo y orientador y no exhaustivo, y sin que ninguno de ellos goce de prevalencia sobre los demás, constituyendo criterio esencial para esa valoración conjunta la consideración de la satisfacción del interés público prevalente concretado en la perseguida finalidad de un logro efectivo de aumento de viviendas a través del compromiso de reedificación. No debiendo olvidar que según el artículo 78 de la LAU, para el otorgamiento de la autorización a demoler no se exige la presentación previa de un proyecto o avance de proyecto de construcción del nuevo edificio, sino el compromiso del solicitante de realizar la obra con ese mayor aumento del número de viviendas, y el plazo señalado gubernativamente.

DERRIBO PARA NUEVA EDIFICACIÓN COMO CAUSA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA FORZOSA DEL ARRENDAMIENTO

(S. Sala 3ª Sec. 6ª T.S. de 21 de abril de 1999; recurso casación 2525/93.) Ref.: 40/44
Si la normativa urbanística aplicable impide la reedificación proyectada, no procederá la autorización gubernativa de demolición puesto que la misma está supeditada a la posterior reconstrucción.

DERRIBO PARA NUEVA EDIFICACIÓN DE LA LAU 1964

(Sentencia 11-2-2008, Secc. 5ª, Sala 3ª T.S. en el recurso 5685/2005). Ref.: 75/79
La jurisprudencia, abandonando un anterior criterio manifestado en el TS 3ª A 30 Dic. 1992, ha sentado, en una interpretación del art. 122.2 LJCA, la precisión de que es procedente suspender las resoluciones de los Gobernadores Civiles o Delegados del Gobierno autorizando la demolición de edificios arrendados para su posterior reedificación a los efectos de los arts. 62.2 y 78 ss. LAU, si bien limitada a la materialidad del derribo en sí y no a las actividades previas a tal fin.

DESAHUCIO

(S. Sala 1ª T.S. 27 marzo 2003, en el recurso 2487/1997). Ref.: 55/54
No puede prosperar una acción de desahucio y reclamación de rentas y de enriquecimiento injusto contra el arrendatario, si la sentencia declara a ésta propietaria de la finca.

DESAHUCIO CONTRA POSEEDOR SIN TÍTULO

(S. Sala 1ª T.S. 2 de octubre de 2000; recurso 3007/95.) Ref.: 45/69
La recuperación de la posesión con el consiguiente desalojo del ocupante sin titular jurídico para ello (porque es obvio que no lo es el ser esposo de una comunera) puede solicitarse en un juicio ordinario de menor cuantía, porque no hay ninguna obligación de seguir las reglas del procedimiento de desahucio de la Ley de enjuiciamiento civil; siendo precisamente aquel juicio cuando la cuestión planteada en más o menos compleja para decidir sobre el desahucio, que es justamente lo que se ha hecho, ante la existencia de una comunidad de bienes cuyos comuneros no fueron ajenos a la ocupación, que mantuvo desavenencias familiares (todos los comuneros lo eran) frente al ocupante sin mas título que la liberalidad de los mismos.

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

(Sentencia 14-7-2005, Secc. 13ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1031). Ref.: 66/62
No puede hablarse de mero retraso en el pago y voluntad de cumplimiento por el arrendatario con falta de cobro por el arrendado, cuando el rechazo de los giros postales remitidos tiene lugar una vez interpuesta la demanda.

DESISTIMIENTO DEL ARRENDAMIENTO EN CASO DE FUSIÓN

(S. 6 noviembre 2002, en el recurso 1271/1997). Ref.: 54/52
La Jurisprudencia declara que en los supuestos de fusión de sociedades no procede la resolución del contrato arrendaticio por traspaso ilegal, ya que la fusión no significa efectivo traspaso, pero lo que la jurisprudencia no impone es la obligación de continuar la nueva sociedad en el arrendamiento y tampoco que la fusión determine la extinción automática de la relación por la simple voluntad de la arrendataria de no querer integrarse en la misma, la que no le exime de atender a las obligaciones contraidas, es decir, pago de las rentas.

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA

(S. de 7 de septiembre de 2000; sección 4 A.p. Barcelona; R.J.C. 2001, I, p. 23.) Ref.: 46/62
No cabe sien la fecha de entrada de la demanda en el juzgado, no había transcurrido toda la mensualidad debida. Sólo se trataría de mero retraso.

DESISTIMIENTO DEL CONTRATO

(S. Sala 1ª T.S. de 19 julio 2002, en el recurso 307/1997). Ref.: 53/56
Es reiterada la doctrina jurisprudencial de que esta excluida la aplicación del artículo 56 de la LAU cuando la finalización contrato arrendaticio no fue debida a un desistimiento unilateral del arrendatario sino que se debió al éxito de una demanda de resolución del contrato por falta de pago de las rentas, ya que no se produjo un desalojo voluntario del local sino la expulsión del arrendatario a consecuencia de dicho juicio.

DETERIORO O PÉRDIDA DE LA COSA ARRENDADA

(S. 5 noviembre 2002, sección 4ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2003, II, p. 9). Ref.: 56/54
Si los arrendatarios no pusieron en conocimiento del arrendador la existencia de filtraciones de agua que se producían a través de la cubierta de la casa así como la necesidad de proceder a su reparación, incumpliendo por tanto las obligaciones que les correspondía al respecto, no pueden ahora pretender excusarse en tales prestaciones.

DESISTIMIENTO DEL ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDATARIO ANTES DE CONCLUIR EL TÉRMINO PACTADO, TRATÁNDOSE DE UN CONTRATO FORMALIZADO EL 1 DE FEBRERO DE 1994

(Sentencia T.S. 9 de junio 2004, en el recurso 2094/1998). Ref.: 61/52
La actuación del inquilino, consistente en la puesta en conocimiento de la arrendadora de su voluntad de cesar en la ocupación del piso que ocupaba, acompañada de la entrega de llaves, es una manifestación de voluntad que, al efectuarse en el contexto de una relación contractual preexistente, requería una respuesta –en uno u otro sentido– de la otra parte, adquiriendo una especial relevancia el silencio de uno de los contratantes cuando ante una declaración del otro interesado el modo corriente y usual de proceder implica el deber de hablar. Por lo que la formulación por la arrendadora de una reclamación judicial de indemnización constituye un cambio de actitud que no puede ser acogido por cuanto vulnera la doctrina de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos.

DEVOLUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA AL TÉRMINO DEL CONTRATO

(Sentencia T.s. Sala 1ª de 13-10-2005, en recurso 428/1999). Ref.: 66/60
El comportamiento del arrendatario que hace entrega de las llaves y manifiesta la voluntad de abandonar la cosa no ha de dejar indiferente al arrendador que puede, sin mengua ni renuncia de su derecho de reparación, tomar la posesión y verificar desde entonces el control del uso, proveyendo a su conveniencia sobre la salvaguarda de la cosa, con lo que hubiera evitado los deterioros producidos a partir de tal momento y, por otra parte, hubiera podido comprobar y acreditar fehacientemente el estado de la cosa arrendada en ese mismo momento.

DONACIÓN DE VIVIENDA

(Sentencia 11-3-2005 Secc. 13ª A.p. Barcelona). Ref.: 64/56
No existe fraude de ley basado en que la donación efectuada por la anterior propietaria del bien arrendado al demandante por el hecho de que la arrendadora disponía de otras viviendas de las que podría haber dispuesto si en el mismo edificio donde se ubica la vivienda arrendada al demandado el anterior propietario tenía tan solo otra vivienda que también fue donada.

DURACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI FUESE ANTERIOR A LA VIGENCIA DEL REAL DECRETO LEY 2/1985, DE 30 DE ABRIL

(Sentencia Sala 1.ª TS de 31-10-2008, en el Recurso 690/2003). Ref.: 79/92
La entrada en vigor del Real decreto ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 CC y cuya posibilidad de pacto no se hallaba prohibida por el artículo 9 RDL 2/1985, de 30 de abril (medidas de política económica), al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal ope legi, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.

EJECUCIÓN PROVISIONAL

(Sentencia 21-3-2005 Secc. 1ª A.p. Barcelona; La Llei, 1-9-2005). Ref.: 64/55
Al ser la solicitud de ejecución provisional el ejercicio de un derecho legalmente reconocido y lo que determina que se deba cumplir la condena, se ha de considerar que la mención del plazo de espera se ha de computar desde que aquella demanda de ejecución provisional se notifica al condenado ya que este es el momento en que el mismo tiene conocimiento de que, pese a no ser firme la sentencia, por esta recurrida, tiene que pagar como consecuencia de la ejecución provisional solicitada de contrario.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA CONYUGAL

(S. de 9 de octubre de 2000 sección 14 A.p. Barcelona; R.J.C. 2001, I. p. 47.) Ref.: 46/602
En el supuesto de ejecución hipotecaria, el adquirente de una vivienda conyugal por subasta judicial, está obligado a consentir el uso de la misma que fue atribuido por resolución judicial a la ex esposa.

EL TERCERO HIPOTECARIO FRENTE A LAS ACCIONES DE RETRACTO

(Sentencia T.S. de 9-9-2008; La Ley de 8-1-2009 n.º 9088). Ref.: 79/93
La excepcionalidad de los supuestos contemplados en el artículo 37 LH, en cuanto excluyentes de la normal protección del tercero hipotecario, exige una interpretación restrictiva de los mismos. En el caso, seguido proceso de ejecución hipotecaria sobre un local arrendado, que finalizó con la adjudicación del mismo a un tercero, los arrendatarios —que habían adquirido el dominio del local por medio de retracto— piden que se declare su propiedad sobre el inmueble e instan la nulidad y cancelación de la carga hipotecada ejecutada. Pues bien, dado que el retracto se ejercitó transcurridos más de dos años desde que se produjo la compraventa del local que dio lugar al mismo, los acreedores hipotecarios, al constituirse la garantía hipotecaria, la obtuvieron sobre un bien que aparecía transmitido a los deudores hipotecantes con antelación suficiente como para descartar cualquier posibilidad de acción alguna de carácter retractual, y, lo que incluso resulta de mayor relevancia, en el proceso de retracto se llegó a un acuerdo transaccional por las partes, por lo cual el retracto no se impuso, sino que resultó del convenio celebrado, lo que priva al mismo de su carácter legal o forzoso en cuanto no se ha llegado a constatar por el tribunal que la acción se haya ejercitado oportunamente y que la misma viniera referida a “los casos y términos que las leyes establecen”.

EMBARGO DEL DERECHO DE TRASPASO

(S. Sala 1ª T.S. 14 de junio de 2001; recurso 1337/1996.)
Si antes del transcurso del plazo de 30 días para el ejercicio del derecho de tanteo se dictó sentencia declarando resueltos los contratos de arrendamiento que recaigan sobre los locales de negocio, no cabe mantener unos derechos de traspaso relativos a unos contratos que se han extinguido por sentencia firme, visto que la compraventa se perfeccionó antes de la resolución pero no se consumó hasta después de ésta.

EMPLAZAMIENTO

(Sentencia , Sala 1ª T.S. de 16 Jun. 2005, rec. 50/1999). Ref.: 66/60
El art. 24.1 CE contiene un mandato implícito de excluir la indefensión propiciando la posibilidad de un juicio contradictorio en el que las partes puedan hacer valer sus derechos e intereses legítimos, lo que obliga a los órganos judiciales a procurar el emplazamiento o citación personal de los demandados, siempre que sea factible, asegurando de este modo que puedan comparecer en el proceso y defender sus posiciones frente a la parte demandante, por lo que el recurso a los edictos, al constituir un remedio último para los actos de comunicación procesal, de carácter supletorio y excepcional, requiere el agotamiento previo de los medios de comunicación ordinarios, que ofrecen mayores garantías y seguridad de recepción para el destinatario y la convicción, obtenida con criterios de razonabilidad, del órgano judicial que ordene su utilización, de que al ser desconocido el domicilio o ignorado paradero del interesado, resultan inviables o inútiles los otros medios de comunicación procesal.

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO

(Sentencia 5-7-2005, Secc. 13ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1032). Ref.: 66/62
El mero retraso en el pago de una mensualidad de renta no constituye por sí sólo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar su resolución. Pero si resulta de lo actuado que la demandada adeudaba dos mensualidades no es posible hablar de mero retraso, existe un incumplimiento causa de resolución al amparo del art. 27.2.9 de la LAU de 1994.

ENTREGA DE LLAVES

(Sentencia 28-10-2005, Sala 1ª T.S.”). Ref.: 68/74
Rehusar las llaves por parte del arrendador significar consentir una situación de abandono y, por tanto, incumplir la carga de diligencia, con el resultado de que ha de perder la posibilidad de reclamar deterioros o menoscabos que se hayan producido a partir de ese punto.

ENTREGA DE LLAVES POR EL ARRENDATARIO

(Sentencia T.S. de 28-10-2005). Ref.: 66/60
Rehusar las llaves significa consentir una situación de abandono y, por tanto, incumplir la carga de diligencia, con el resultado de que ha de perder la posibilidad de reclamar deterioros o menoscabos que se hayan producido a partir de este punto.

EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA POR NECESIDAD

(S. 12 de diciembre de 2000, sección 4ª A.P. Barcelona; R.J.C. 2001, II, p. 15.) Ref.: 48/53
No se infringen las reglas de posposición previstas en el artículo 64 de la LAU de 1964 si en el requerimiento se pone de manifiesto que el otro piso que debía entrar en la selección también estaba afectado por necesidad para otro hijo.

EXENCIÓN DE GRAVAMEN DE LA ACTIVIDAD DE PROMOCIÓN DE VIVIENDA PARA ARRENDAMIENTO

(Sentencia 24-5-2005, Secc. 2ª, Sala 3ª T.S.). Ref.: 65/61
El TS casa la SAN impugnada, estima en parte el recurso contencioso y anula la resolución del TEAC en lo referente a los rendimientos de la actividad de promoción de viviendas protegidas destinadas al arrendamiento, que se declara no sujeto al impuesto sobre sociedades. La Sala entiende que en la actividad de promoción de vivienda para arrendamiento, prima la finalidad de satisfacer una necesidad pública sobre la incidencia en el mercado, no obstante considera acertada la decisión de instancia relativa a someter a gravamen los incrementos patrimoniales puestos de manifiesto por las enajenaciones onerosas de determinados bienes patrimoniales del Ayuntamiento, en cuanto no está acreditado que el se haya reinvertido los incrementos en bienes de inversión, no considerando suficiente el acuerdo plenario que aprueba la cuenta general del año anterior.

EXISTENCIA DE PRÓRROGA FORZOSA

(Sentencia 21-6-2005, Secc. 13ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1037). Ref.: 66/62
Del conjunto de la prueba practicada y del análisis de las cláusulas del contrato, cabe inferir que existen elementos suficientes para deducir que las partes quisieron pactar la prórroga forzosa pues resulta lógico que la arrendataria, teniendo un contrato de arrendamiento de una vivienda y de un local, sujeto a prórroga forzosa, por el hecho de ampliar el objeto arrendado a una segunda vivienda y de realizar importantes obras, autorizadas por la propiedad de comunicación de ambos pisos, renunciarían a la prórroga que tenía sobre su vivienda y sobre su negocio y sustituyera la situación existente por la de una simple tácita reconducción.

EXPROPIACIÓN DE UN DERECHO ARRENDATICIO

(S. Sala 1ª T.S. de 12 de diciembre de 2000; recurso 2786/96.) Ref.: 46/60
La obligada extinción del vínculo arrendaticio, derivado de la expropiación de un local de negocio, determina en orden a la indemnización correspondiente a dicha privación que debe permitir la posibilidad de continuar, sin detrimento económico, la actividad que se venía ejerciendo, en otro local de características similares que normalmente se ha de adquirir por traspaso o mediante alquiler con renta superior a la que se pagaba con anterioridad, explica la utilización de dos métodos valorativos distintos: uno en función de una hipotética efectividad del derecho de traspaso y el otro por la capitalización de la diferencia entre la renta que se satisfacía y la que habría de abonarse en el nuevo local, siendo incompatible el procedimiento de la capitalización de la venta con la que pudiera obtenerse por razón de traspaso, siendo el criterio generalmente aplicado el de la capitalización. Pudiendo aplicarse esta fórmula al arrendatario de un local en el que se ejerce una consulta médica.

EXPLOTACIÓN DE MÁQUINAS TRAGAPERRAS EN EL LOCAL ARRENDADO

(S. Sala 1ª T.S. de 15 de junio de 1999; recurso casación 3555/94.) Ref.: 40/44
Es causa de resolución del arrendamiento por subarriendo la explotación por un tercero de varias máquinas tragaperras en el local.

FALTA DE MANTENIMIENTO DE LA FINCA

(S. 14 de noviembre de 2000, sección 4ª A.P. Barcelona; R.J.C. 2001, II, p. 6.) Ref.: 48/53
El deplorable estado de conservación de la finca siniestrada por la falta de mantenimiento por parte de su propietario, hace responsable a éste de los daños causados por filtraciones.

FALTA DE CONDICIONES DEL LOCAL ARRENDADO PARA EL DESTINO PACTADO

(Sentencia del T.s. de 18 de noviembre de 2004, en el recurso 4742/1998). Ref.: 62/53
La falta de condiciones del local arrendado para el destino pactado no constituye falta de objeto del contrato sino incumplimiento de la obligación de entrega.

(Sentencia del T.s. de 18 de noviembre de 2004, en el recurso 4742/1 8). Ref.: 63/58
La falta de condiciones del local arrendado para el destino pactado no constituye falta de objeto del contrato sino incumplimiento de la obligación de entrega.

FIANZA

(Sentencia 22 de octubre 2001, sección 4 A.p. Barcelona; R.J.C. I, 2002, pág. 43). Ref.: 51/55
El arrendatario no puede reclamar la fianza depositada hasta tanto no cumpla íntegramente las presunciones derivadas del contrato que le incumben.

(Sentencia 17-10-2005, Secc. 1ª, A.p. Lérida; en La Llei de abril 2006). Ref.: 67/78
No existe apropiación indebida en el supuesto de que el arrendador no devuelva la fianza entregada por el arrendatario después de que el arrendatario desistiese unilateralmente del contrato.

(Sentencia T.S. 8-2-2007). Ref.: 72/98
La reducción de las rentas tras el incumplimiento de la parte arrendataria de su obligación de pago motivada por el interés de la arrendadora de mantener el contrato pese al incumplimiento, constituye un supuesto de hecho que contempla la estipulación contractual pues supone una actualización a la que se acomoda la renta dentro de los términos previstos en el contrato.

FIANZA EN LOS ARRENDAMIENTOS

(S. 20 diciembre 2002, Sección 13ª A.p. Barcelona, R.J.C. 2003, II, p. 18). Ref.: 56/54
La fianza se constituye para el cuidado y conservación y para responder del pago de la renta.

FUSIÓN DE SOCIEDADES POR ABSORCIÓN

(Sentencia Sala 1ª T.S. 8-2-2007). Ref.: 71/92
En la fusión de sociedades por absorción la absorbente adquiere el patrimonio de la sociedad absorbida y la adquisición por sucesión universal de los derechos y obligaciones de la absorbida, lo que determina que no sean causa de extinción de las relaciones contractual, la extinción de la personalidad jurisdiccional de la sociedad a cuyo favor se celebraron y entre estos contratos se encuentran los arrendamientos que forman parte del activo de la Sociedad.

FUSIÓN POR ABSORCIÓN ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO DE CARA AL SUBARRIENDO

(S. 13 diciembre 2002, Sección 4ª. A.p. Barcelona (R.J.C. 2003, II, p. 24). Ref.: 56/54
Hay que entender que al producirse esta fusión el subarriendo se convierte en arrendamiento.

GOCE PACÍFICO DE LA COSA ARRENDADA

(S. 13 febrero de 2003 de la Sección 13 A.p. Barcelona, en R.J.C. 2003, III, p. 12) Ref.: 57/63
Establecida la realidad de la perturbación y el conocimiento por parte de la propiedad configuradores de la transgresión de la obligación de garantía del goce pacífico de la cosa arrendada, la transgresión general la responsabilidad determinada en el artículo 1101 del Código civil en caso de incumplimiento contractual de la arrendadora; pero este incumplimiento no produce como consecuencia forzosa e ineludible la realidad de los daños y perjuicios y por tanto la obligación de indemnizar, ya que los perjuicios no solo han de acreditarse plenamente, así como su cuantía, sino también que fueron consecuencia del hecho generador.

JUSTIPRECIO POR LA EXPROPIACIÓN DE UN ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL DESTINADO A FARMACIA

(S. Sala 3ª, sección 6ª T.S. 19 de junio de 2001; recurso 9075/1996.) Ref.: 48/51
La procedencia de capitalizar la diferencia entre la renta que se venía satisfaciendo, al producirse la expropiación, y la renta que tuviera que pagarse por un local análogo, con la posible aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo de 5 junio de 1987 según la cual el «derecho de arrendamiento sobre un bien inmueble nunca debe ser superior al valor del propio bien», no es suficiente en el supuesto de una oficina de farmacia, en el que el local arrendado tiene un valor añadido por la propia naturaleza del negocio instalado y su ubicación en sitio céntrico, habida cuenta que a efectos indemnizatorios tampoco es posible prescindir de las limitaciones existentes, impuestas por la normativa reguladora de las farmacias, en orden a la instalación de las mismas.

IBI

(Sentencia T.S. 12-1-1007). Ref.: 72/98
La falta del pago del IBI es causa de resolución de arrendamiento a tenor del art. 114 causa Ia LAU 1964.

INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO EXPROPIADO

(S. Sala 3, sección 5 T.S. de 28 de septiembre de 1999; recurso casación 4721/93.) Ref.: 42/48
Las consecuencias de calificar el contrato de arrendamiento como de local de negocio o como arrendamiento de industria, repercuten de manera ampliamente significativa sobre el «quantum» indemnizatorio debido al arrendatario, por la extinción del derecho arrendaticio a consecuencia de la ejecución de un proyecto de Unidad de actuación.

INDEMNIZACIÓN POR PÉRDIDA DE ARRENDAMIENTO

(Sentencia Sala 3, sección 6ª T.S. de 22 octubre 2001, recurso 2568/1997). Ref.: 51/54
Por lo que respecta a la capitalización al diez por ciento de la diferencia de rentas para indemnizar la pérdida de arrendamientos de viviendas o locales sujetos a prórroga forzosa, esta Sala ha declarado, en sus sentencias 3 de junio de 2000 y 7 de abril de 2001, entre otras, que dicho método no es el único para valorar la pérdida de un arrendamiento derivada de la expropiación, pues no se trata de una regla inamovible de valoración sino de un criterio a seguir para obtener el valor real contemplado por el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa.

IVA

(Sentencia Sección 2ª Sala 3ª T.S. de 25-10-2007). Ref.: 75/79
La renuncia de derechos de arrendamiento de local de negocio no está sujeto al Impuesto sobre el valor añadido, si el sujeto pasivo está acogido al régimen especial del recargo de equivalencia por ejercer la actividad de comercio al por menor.

LEASING

(Sentencia Sala 1ª T.S. 1-3-2007). Ref.: 71/91
El incumplimiento por la arrendadora financiera de su obligación de proceder a la revisión de las cantidades establecidas como intereses ordinarios en el contrato no justifica el incumplimiento de la obligación principal de la arrendataria financiera de abonar las cuotas vencidas, cuando la parte contraria había dado cumplimiento a su obligación principal, cual era poner en posesión y disfrute a la arrendataria financiera del bien objeto del contrato.

LIBRO DEL EDIFICIO

(DGR y N de 10-12-2008; La Ley de 23-2-2009). Ref.: 79/93
La exigencia relativa al libro del edificio no es aplicable en el supuesto del autopromotor de una vivienda para uso propio.

LOS ARRENDAMIENTOS ANTE LA DECLARACIÓN DE RUINA DE LA FINCA

(Sentencia Sala 3ª,Sección 6ª T.S. octubre 2001; recurso 6981/97). Ref.: 50/52
Ni la mera declaración de ruina ni la mera inclusión de la finca en el Registro de solares extingue los arrendamientos, pero si el arrendador ha hecho uso de la facultad de resolver el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a indemnización conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, correspondiendo a la jurisdicción civil resolver los eventuales conflictos entre arrendador y arrendatario. La extinción de los arrendamientos, una vez inscrita la finca enel Registro Municipal de Solares, se produce en virtud de su enajenación o del otorgamiento de la licencia para edificar, según preven los números 1º y 2º del artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y solo en estos supuestos es obligación del propietario indemnizar a los arrendatarios enla forma dispuesta por el número 3 del mismo artículo 161. Si la extinción de los arrendamientos se ha producido por cualquier otra causa con anterioridad a la enajenación de la finca o al otorgamiento de la licencia de edificación, no es aplicable lo dispuesto por el tan repetido artículo 161.3 en cuanto a los derechos de los arrendatarios a ser indemnizados con cargo al propietario, sin perjuicio de las indemnizaciones que puedan corresponderles con arreglo a la legislación civil o especial de arrendamientos urbanos.

LUCRO CESANTE

(S. Sala 1ª T.S. de 19 de noviembre de 1999; recurso 778/95.) Ref.: 42/48
Si los informes suministrados para realizar la liquidación resultan aventurados y faltos de exactitud, siendo por ello imposible al Tribunal fijar la cantidad líquida a abonar por lucro cesante y no poder establecerse, por tal motivo, las bases para la determinación, fue correcta la resolución de la Sala que deja la cuantificación para la fase de ejecución de sentencia en total acuerdo con la sentencia de 10 julio de 1990.

LUGAR DE PAGO DE LA RENTA

(S. 28 febrero 2003 sección 4ª A.p. Barcelona, R.J.C. 2003, III, p. 20) Ref.: 57/63
Aunque el contrato establezca que el lugar de pago no será afectado por la práctica en contrario, tal cláusula no puede tomarse en cuenta desde la perspectiva de la buena fe, salvo que el arrendador hubiera impuesto unilateralmente una forma de pago.

MANTENIMIENTO DEL ARRENDATARIO EN EL GOCE PACIFICO DE LO ARRENDADO

(S. Sala 1ª T.S. 26 de septiembre de 2000; recurso casación 2568/95.) Ref.: 45/69
El incumplimiento o no favorecimiento de la obtención de trámite administrativo, obtención de licencia de apertura de industria, que termina aportando con dato preclusivo y condicionante de la misma el arrendador del local en que se instala, constituye desatención de la obligación de mantenimiento del arrendatario en el goce paciífico de lo arrendado y no defecto o vicio oculto del mismo, dando lugar a indemnización que, fijada prudencialmente en la instancia conforme a lo previsto en el artículo 1103 del c.c., no es revisible en casación.

MASOVERÍA

(S. de 29 de septiembre de 2000, sección 4 A.p. Barcelona; R.J.C. 2001, I. p.34.) Ref.: 46/62
Es una modalidad catalana del contrato de aparcería, en la cual el “masover” ocupa la casa de labor aneja a la finca que cultiva y en la que los productos del fundo se destinan al consumo de las familias del dueño y del “masover”. Y aunque generalmente en este tipo de pactos no se restablece precio alguno por el alquiler de la casa y otras dependencias que ocupan. Y permite el pacto en contrario al respecto, participa de la naturaleza del arrendamiento, de la aparcería, del mandato y de la prestación de servicios, no pudiendo ser considerado como un arrendamiento sino más bien como una aparcería, considerándose así en la propia Compilación de Cataluña de 1960.

MEJORAS

(Sentencia 21-4-2005 Sala 1ª). Ref.: 64/54
La realización por parte del arrendatario de las obras en las fincas arrendadas, consentimiento tácito del arrendador, no otorga a tales realizaciones la calificación de mejoras.

NO USO DEL LOCAL DE NEGOCIO

(Sentencia Sala 1.ª TS de 13-3-2009, en el Recurso 1415/2004; Ley juris. 11249/2009). Ref.: 81/78
La utilización exclusiva del local como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva.

(Sentencia de 13-3-2009 Sala 1.ª TS, en el Recurso 1415/2004; Ley juris. 11249/2009). Ref.: 81/80
La utilización exclusiva del local como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva. Al contrato de arrendamiento le es de aplicación el artículo 114.11.ª, en relación con el 62.3 LAU 1964, pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad, sino el de toda relación con el público para convertir el local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito.

OPCIÓN DE COMPRA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(Sentencia 27 de septiembre de 2007, Sala 1.ª TS, en el recurso 4266/2000). Ref.: 73/115
Una opción de compra ejercitada no es título de dominio alguno, pues con ella lo único que se produce es la perfección del contrato de compraventa proyectado, pero no su consumación. Con el ejercicio del derecho de opción de compra quedó consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación (arts. 1454 y siguientes C.C.).

NO USO

(Sentencia 6-4-2005 Secc. 4ª A.p. Barcelona; en R.J.C. III 2005, p. 12). Ref.: 65/63
Si el arrendador ha cumplido con la carga probatoria al acreditar que en registros públicos el arrendatario consta como domicilio la vivienda de su propiedad en vez de la arrendada, así como los consumos de la misma son mínimos y por debajo de lo que es razonable en el modo de vivir actual, hay que entender que no existe ocupación.

PLAZA DE APARCAMIENTO. ARRENDAMIENTO

(Sentencia 15 diciembre 2004, Sección 4ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, p. 36). Ref.: 63/59
La transmisión de una plaza de aparcamiento no da derecho de retracto, porque se rige por el Código civil.

PLAZO

(Sentencia 29-3-2005, Secc. 13ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, III, p. 9). Ref.: 65/63
Celebrado el contrato de arrendamiento por un plazo determinado a tenor de la nueva LAU, no puede obligarse al arrendador a que espere para subvenir a su necesidad a que recupere la vivienda por expiración del plazo pactado.

(Sentencia 7-4-2005, Sec. 13ª A.p. Barcelona). Ref.: 65/63
El plazo indefinido no convierte el contrato de arrendamiento en una prórroga forzosa aunque sea posterior al 9-5-1985 y anterior al 1-1-1995.

PLAZO DE PROHIBICIÓN DE TRANSMITIR SEGÚN EL ART. 51 LAU

(Sentencia 5-10-2005 Secc. 1ª TS). Ref.: 67/77
El plazo de prohibición de transmitir impuesto por el art. 51 LAU 1964 a quien adquirió en virtud de derecho de retracto arrendaticio opera precisamente desde la “adquisición” de la propiedad del piso, momento a partir del cual el retrayente puede a su vez transmitirla a terceros.

PLAZO INDEFINIDO EN EL CONTRATO

(Sent. 16-12-2004, Secc. 4ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II p. 15). Ref.: 63/59
El empleo del término indefinido en las cláusulas del contrato, conlleva la prórroga forzosa, no pudiendo accionar con base en la expiración del plazo y si con fundamento en las causas de denegación de la misma o lo previsto en las disposiciones transitorias de la nueva LAU.

PLAZO PACTADO COMO "INDEFINIDO"

(Sentencia Sala 1.ª TS de 22-6-2009, en el Recurso 1/2005; Ley juris. 1221/2009). Ref.: 81/79
No cabe reconducir a un supuesto acuerdo de prórroga forzosa la cláusula del contrato que señala que “el plazo de duración del arrendamiento será de indefinido que se establece al amparo del artículo 9.1 RDL 2/1985 de 30 abril (medidas de política económica)”. Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del citado RDL es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda.

PRECARIO

(Sentencia 16 diciembre 2004, sección 4ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, p. 39). Ref.: 63/59
Si el demandado alega en un desahucio por precario la existencia de un arrendamiento verbal, corresponde probar a éste la alegación.

(Sentencia 8-2-2005 Sala 1ª). Ref.: 64/54
La notificación del preaviso del desahucio por telegrama es válido.
(Sentencia Sala 3ª T.S. de 16-2-2005).
Establece el TS que en los supuestos de utilización compartida, cuando no media consentimiento del arrendador, expreso ni tácito, como tampoco lo autoriza la reglamentación del contrato, procede la resolución de la relación arrendaticia, conforme a doctrina jurisprudencial.

(Sentencia 29-3-2005, Secc. 4ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, III, p. 28). Ref.: 65/63
No existe falta de litisconsorcio pasivo necesario, en un desahucio en precario si los demandados que lo alegan no indican las personas que debieren ser demandados como ocupantes.

PRECIO EN LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

(S. Sala 1ª T.S. 6 de noviembre de 2000; recurso 3348/95.) Ref.: 45/70
Es clara la posición jurisprudencial al separar los efectos producidos por la valoración de la prohibición de establecer sobreprecios en las compraventas de las viviendas de protección oficial, según sean de carácter administrativo o los de naturaleza civil: los primeros previa la apertura del correspondiente expediente administrativo se resuelven con la imposición a los vendedores de distintas sanciones, llegando a la posibilidad de descalificar la vivienda con la obligación de reintegro de los beneficios concedidos y el ingreso de las bonificaciones y exenciones tributarias con sus intereses legales que correrán a cargo del vendedor; y los efectos civiles que no implicarían la nulidad del contrato en atención al principio de libertad contractual que informe nuestro ordenamiento jurídico, siempre que el comprador conociera que la vivienda era de protección oficial.

PRECIO CIERTO

(S. Sala 3ª T.S. de 1 diciembre 2001; recurso 2374/96). Ref.: 50/52
Aunque es cierto que la falta de exigencia en ela rtículo 1543 del C.c. de que el precio delarrendamiento sea en dinero, permite afirmar, como hace un importante sector de la doctrina y reconoció una antigua sentencia de esta Sala, que la contraprestación por el uso de la cosa pueda consistir enla entrega de cosa distinta al dinero o en la prestación de algún servicio por el arrendatario al arrendador, no cabe entender que tiene el concepto de precio la estipulación de que la parte arrendataria se compromete a abrir una cuenta corriente a su nombre en el Banco, en la que se hará efectivos los ingresos procedentes de la explotación del Complejo Turístico y a mantener un saldo medio anual de determinados millones. Porque tal estipulación no guarda ninguna relación sistemática con la que regula la renta del contrato, plazo para su pago, lugar de este y revisión anual, en la que indubitadamente se fija la renta en una cantidad determinada de dinero exclusivamente.

PRÓRROGA DEL CONTRATO

(Sentencia 16 noviembre 2004, Sección 13ª A.p. Barcelona en R.J.C. 2005, II, p. 30). Ref.: 50/52
Si en la cláusula del contrato se hizo constar que “transcurrido el vencimiento del mismo se procedería a expedir uno nuevo cada tres años en las mismas condiciones, ello quiere decir que el contrato no se somete a reconducciones sino a prórrogas imperativas.

PRÓRROGA DEL CONTRATO POR PERIODOS BIANUALES

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 30-11-2005). Ref.: 66/60
Resulta de todo punto razonable de que si el contrato inicial se suscribe con una duración de dos años, ello lleve a pensar que, como es usual, las prórrogas habrán de tener la misma duración.

RECURSO DE REVISIÓN POR MAQUINACIÓN FRAUDULENTA

(S. Sala 1ª T.S. de 16 de noviembre de 2000; recurso 2037/99.) Ref.: 46/60
Existe la maquinación fraudulenta si la citación a juicio se efectúa por edictos, ocultando el domicilio en que podía ser localizada la demandada, que además coincidía con la vivienda cuyo desahucio por precario se pretendía en el juicio verbal correspondiente.

RECURSO EXTRAORDINARIO DE REVISIÓN

(Sentencia T.S. de 15-10-2005). Ref.: 66/60
Si resulta acreditado que el demandante conociera el tiempo del pleito, el domicilio del demandado y, no obstante, al resultar negativa la citación a juicio en el local arrendado la citación por edictos, se da la maquinación fraudulenta a efectos del recurso extraordinario de revisión.

RENUNCIA DE DERECHOS POR INQUILINO

(S. Sala 1ª T.S. 31 mayo 2002, en el recurso 3788/1996). Ref.: 53/56
La renuncia de los derechos del inquilino es válida aunque tenga como presupuesto causal la percepción de una suma pactada.

RENTAS

(Sentencia T.S. 22-2-2007). Ref.: 72/98
El arrendatario viene obligado a pagar las rentas debidas hasta el momento en que se ha producido el reintegro efectivo de la posesión del local objeto del contrato de arrendamiento.

RENTA-ACTUALIZACIÓN

(S. 29 de enero de 1999 de la sección 13 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 11935.) Ref.: 40/45
Una cosa es el momento o temporalidad que se habrá de tener en cuenta para determinar la cuantía o monto de los ingresos, y otro el momento que servirá para fijar si existe o no la convivencia discutida, pues mientras aquél viene dado por la necesidad de conocer su importe, lo que sólo ocurrirá una vez transcurrido el ejercicio impositivo, ya que sólo a su cierre logrará saberse «la totalidad de los obtenidos», por el contrario, éste debe venir determinado, por meras razones de seguridad jurídica, por la fecha del requerimiento a que se refieren los párrafos 1º y 2º del apartado 11 de la transitoria 2ª de la LAU de 1994.

(S. 29 de enero de 1999 de la sección 13 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 11936.) Ref.: 40/45
El concepto de renta que viniere pagando el arrendatario comprende todas las elevaciones legales y contractuales que se hayan efectivamente producido.

RENTA EN CASO DE PRIVACIÓN AL ARRENDATARIO DE PARTE DE LA COSA ARRENDADA

(S. Sala 1ª T.S. 11 de mayo de 2001; recurso 1194/1996.) Ref.: 48/52
Establecido que la arrendadora se hizo con el disfrute de dos de los ocho despachos que integraban el piso arrendado, resulta evidente que no puede seguir imponiéndose a la arrendataria la misma obligación de pago de renta que asumió inicialmente por el disfrute de la totalidad del local que se le arrendó, efectuando el cálculo de lo reparatorio partiendo de criterios de proporcionalidad en orden a la redacción de la renta.

RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTO EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1995.

(S. Sala 1ª T.S. 11 octubre 2001; recurso 3995/99). Ref.: 49/46
Al actuar la renuncia como dejación del derecho sobre el que se proyecta, resulta necesario que el derecho se hubiera incorporado al patrimonio del renunciante, en este caso, el arrendatario, respecto al cual el retracto actua como un derecho expectante, ya que su realización está supeditado a que se den las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, es decir, la transmisión del objeto del arriendo a un tercero y es entonces cuando la renuncia sí resulta efectiva, al haber nacido el derecho, y así a la disponibilidad del arrendatario y de este modo no pueden renunciar anticipadamente a un beneficio no surgido al tiempo de celebrarse el contrato.

REPARACIONES

(Sentencia 13 septiembre 2001, sección 4 A.p. Barcelona; R.J.C. I, 2002 pág. 38). Ref.: 51/55
El artículo 107 de la LAU no comprende obras que impliquen cambio en las soluciones constructivos ni autorizan al inquilino a exigir la instalación de servicios inexistentes, aún cuando resulten indispensables.

REPARACIONES EN EL LOCAL ARRENDADO

(Sentencia 18-5-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 68/74
No cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que corresponde a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños.

REPARACIONES URGENTES

(S. 28 febrero 2003, en el recurso 2193/97). Ref.: 55/54
Las reparaciones urgentes que podrá realizar el arrendatario para evitar un daño o incomodidad grave, son aquellas que vienen impuestas por causas o circunstancias productoras de daños y para que estos no continúen, por lo que, si han de comprender todas las necesarias a ese fin, no puede extenderse, por el contrario, incluyendo aquellas que el arrendador juzgue convenientes a su interés y que excedan de aquella finalidad de conservar el local en condiciones de servir al uso convenido. No pudiendo incluirse las partidas que parecen obedecer mas bien a una remodelación del local de acuerdo con las necesidades de la actora. Sin que el hecho de que por la Inspección de Trabajo se ordenase el desalojo de los locales y el cese de la actividad laboral en ellos no implica, por si, que las obras necesarias a realizar estuviese permitido llevarlas a cabo por la actora al amparo del artículo no citado.

REPERCUSIÓN DE LA OBRA POR INSTALACIÓN DE ASCENSOR

(Sentencia 1-12-2004 A.p. Barcelona en Boletín Cámara Propiedad Barcelona abril-junio 2005). Ref.: 64/56
No cabe la repercusión sobre el arrendatario, por no ser una reparación necesaria, sino una obra de mejora.

RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(Sentencia 24 de enero de 2002, en el recurso 2505/1996). Ref.: 51/54
Incumplida por el arrendador de negocio, la obligación contractualmente asumida de proporcionar todos los requisitos administrativos que permitan el mantenimiento en el disfrute cabe al arrendatario pedir su rescisión sin que pueda acogerse, por ello, pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios no acreditados y sin bases que permitan acoger aquella en ejecución de sentencia, por no ser su producción inherente al incumplimiento.

RESOLUCIÓN ARRENDATICIA POR PÉRDIDA EN LA LAU 1964

(Sentencia 9-10-2008 Sala 1.ª TS, en el Recurso 1692/2002, en Ley jurisp. 30/2009). Ref.: 79/92
El artículo 118 LAU 1964 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a doctrina jurisprudencial interpretadora y progresiva cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia, que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50% del valor real de la vivienda o local correspondiente. Y una cosa es el derecho que el arrendador tiene a instar la acción resolutoria del contrato al amparo del artículo 118.2, y otra diferente, que antes de interponer la demanda, sin haber instado un expediente administrativo de ruina o invocado judicialmente la resolución de los contratos, la propiedad ejecutara obras de consolidación y reforzamiento de la estructura del edificio a las que no estaba obligado por disposición legal, propiciando la rehabilitación de algunos pisos y locales. La causa de resolución surge del estado ruinoso de la construcción o de parte de ella, y ha de concurrir, y subsistir, en el momento en que se invoca por el arrendador, es decir, a la interposición de la demanda, por lo que las obras ejecutadas con antelación hacen inviable la extinción del vínculo desde el momento en que con ellas desaparece el supuesto de hecho que sustenta la acción resolutoria.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR IMPAGO DEL IBI

(Sentencia Sala 1.ª TS de 15-6-2009, en el Recurso 2320/2004; Ley juris. 1203/2009). Ref.: 81/80
La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad —art. 3 CC— lleva a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1.ª LAU 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 15-6-2009; Ley juris. 1203/2009). 81/80
El importe del coste de los servicios y suministros producido a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, como se desprende de la disposición transitoria 2.ª C.10.5, merece la misma consideración jurídica que la falta de pago del impuesto de bienes.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR TRASPASO EN LA LAU TEXTO REFUNDIDO 1964

(Sentencia Sala 1.ª TS de 26-11-2008, en el Recurso 2417/2003, en Ley jurisp. 10198/2009). Ref.: 79/92
La LAU no prohíbe la solidaridad arrendaticia, por más que esté contemplando en términos generales situaciones de arrendador y arrendatario únicos, y ello permite transformar una relación singular en plural, sin que conlleve el que a este último supuesto hayan de aplicarse las mismas reglas, especialmente cuando la situación de solidaridad se ha pactado haciendo uso de la libertad de contratación que consagra el CC en los artículos 1254 y 1255. Este vínculo no se presume, como dice el artículo 1137 CC, lo cual tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los tribunales puedan hacer de un determinado contrato.

RESOLUCIÓN POR LAS OBRAS INCONSENTIDAS

(S. 3 febrero 2003 sección 13 A.p.; R.J.C. 2003, IIII, p. 24). Ref.: 57/63
La sustitución o reposición de un pavimento deteriorado no supone la realización de obras de cambio de configuración.

RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SOBRE EL QUE ESTABA CONSTITUIDA UNA HIPOTECA MOBILIARIA

(Sentencia T.S. de 23-2-2007). Ref.: 72/98
En el supuesto de que el arrendador no haya intervenido en la escritura de constitución de la hipoteca mobiliaria sobre el negocio existente en el local arrendado, sus derechos no deben sufrir alteración alguna, por lo que no está obligado a efectuar notificación al acreedor en caso de ejercer por dicho arrendador de una acción de resolución común la de por falta de pago.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO ANTES DEL TRANSCURSO DEL PLAZO

(S. Sala 1ª, T.S. 11 noviembre 2002, en recurso 1140/1997) Ref.: 54/52
No hay incumplimiento del arrendador, ante la falta de licencia de apertura cuando contractualmente se puso a cargo de la arrendataria la obtención de la misma.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR ABSORCIÓN DE LA SOCIEDAD ARRENDATARIA POR OTRA

(S. Sala 1ª T.S. 6-11-2002, en el recurso 1271/1997). Ref.: 54/52
El artículo 31 apartado 4 de la LAU de 1964, fue objeto de nueva redacción por la Ley de 25 de julio de 1989, sobre reforma parcial y adaptación de la legislación mercantil a las Directivas comunitarias en materia de sociedades y modificación operada por R.D. 7/89, de 29 diciembre sobre Medidas urgentes en materia presupuestaria, financiera y tributaria, modificación que pasó a la Disposición adicional 10 de la Ley 5/1990 de 29 de junio, quedando establecido que no se reputará traspaso en los casos en que tuviera lugar transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas y privadas con el derecho que se fija de subir la renta (sentencias de 14 de marzo de 1995, 12 diciembre 1996 y 4 octubre 1999) y por ello el arrendador en estos casos no puede instar la resolución del contrato ya que el mismo se mantiene, pero no de forma imperativa para el arrendatario, que puede decir continuar o no. No teniendo lugar la extinción automática por la fusión, que en este caso se trata de un supuesto de absorción y de conformidad a la escritura que la llevó a cabo, acomodada al artículo 283-2 de la Ley de Sociedades Anónimas, la sociedad absorbida quedó extinguida, adquiriendo todo su patrimonio la sociedad absorbente, la que de modo universal le sucedió en todos sus derechos y obligaciones, conforme al artículo 341.4 de referencia que propicia su mantenimiento y sin que tampoco por el hecho de que con posterioridad a la absorción se hubiera efectuado cambio de la denominación social, como aquí ocurre, puesta esta circunstancia no representa modificación de la relación arrendaticia al no haber lugar a cesión de clase alguna (sentencia de 8 febrero 1991, que cita las de 6-12-1954, 5-12-1962, 8-3-1969, 25-6-1983, 16 de febrero, 20 de mayo y 22 de octubre de 1988.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR TRASPASO

(S. 4 de octubre de 1999 Sala 1ª T.S.; recurso 284/95.) Ref.: 42/48
La venta de todas las acciones de una sociedad anónima a otra sociedad, no entraña, por sí sola, la pérdida de la personalidad jurídica de aquéllas cuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas (transmitente y adquirente) conservan sus respectivas personalidades jurídicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se haya introducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sino que ésta continúa conservando la condición de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurídica. No entrañando tampoco pérdida o alteración de la personalidad jurídica de la entidad que cambia de nombre ni cesión o traspaso arrendaticio alguno, el cambio de denominación social de una sociedad anónima.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR NECESIDAD

(Sentencia 20-10-2005, Sección 4ª, A.p. Barcelona en R.J.C. 2006, I, p. 7). Ref.: 67/78
El requerimiento mediante burofax ha de entenderse correcto si se dirigió a la dirección correcta, aunque exista acuse de recibo, aunque la Oficina de Correos facilita información de su recepción, por tener que presumir que el mismo llegó a manos de su destinatario o que estuvo a su disposición, tomando en consideración el correcto funcionamiento de los servicios públicos.

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(S. Sala 1ª T.S. 18 de junio de 2001; recurso 1316/1996.) Ref.: 48/51
El mero temor del arrendatario a que el arrendador no pueda garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada no le legitima para resolver el contrato.

RESOLUCIÓN POR CIERRE

(S. 15 de diciembre de 1998 de la sección 4 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 11933.) Ref.: 40/45
Estando probado que las personas que, mediante precio, ocupan dependencias del edificio, entraron a vivir en el mismo en condición de huéspedes cuando la pensión estaba administrativamente de alta, y que así han continuado, considerándose a sí mismos como tales huéspedes, el hecho de la cláusula administrativa de la pensión no ha supuesto de facto el cese de la actividad que venía desarrollándose antes, por lo que mal puede hablarse de cierre de tal actividad.

RESOLUCIÓN POR OBRAS

(Sentencia 3 febrero 2003, sección 13ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2003, III, p. 24). Ref.: 61/54
La sustitución de un pavimento deteriorado en una vivienda, no es causa de resolución por obras.

RESOLUCIÓN POR TRASPASO INCONSENTIDO

(S. Sala 1ª T.S. de 31 de mayo de 1998; recurso casación 3063/94.) Ref.: 40/43
La legitimación pasiva corresponde única y exclusivamente al arrendatario, por lo que no hay que demandar a la subarrendataria.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDATARIO POR IMPAGO DE SERVICIOS Y SUMINISTROS

(Sentencia Sala 1.ª TS de 15-6-2009, en el Recurso 2320/2004; Ley juris. 1203/2009). Ref.: 81/79
Si bajo la vigencia de la LAU 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, la consideración del texto de la LU 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO POR DAÑOS EN LA FINCA

(S. Sala 1ª T.S. de 17 de enero de 2001; recurso 3723/1995.) Ref.: 46/60
Existe esta responsabilidad de los arrendatarios si celebraron un convenio con terceros permitiéndoles mediante precio el vertido de tierras en la finca.

RESPONSABILIDAD POR DAÑOS

(Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 jul. 2006, rec. 4029/1999). Ref.: 69/64
Con referencia concreta al incendio, la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el art. 1563 CC, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso. La jurisprudencia exige la prueba del incendio causante del daño, no la prueba –normalmente imposible– de la causa concreta que causó el incendio; el nexo causal es, pues, entre el incendio y el daño, no respecto a la causa eficiente –ni mucho menos, la culpa– del incendio causante del daño.

RESPONSABILIDAD POR DAÑOS CAUSADOS POR FILTRACIONES

(S. Sala 1ª T.S. 6 de abril de 2001; recurso 642/1996.) Ref.: 48/52
Si bien cabe exigir responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda basándose en el artículo 1902 C.c., ello sería en el supuesto de que, habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la misma, el propietario-arrendador, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir con la obligación que le incumbe de repararlas según el número 2 del artículo 1554 C.c., pero sin dicha hipótesis, no concurre.

RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA POR INCENDIO DEL LOCAL

(S. Sala 1ª T.S. de 8 de noviembre de 1999; recurso 688/95.) Ref.: 42/48
Si la arrendataria desarrollaba en el local destruido por el fuego su actividad mercantil en principio es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, ya que sobre la misma pesa el deber de custodia y conservación por imperativo del artículo 1563 del Código civil, correspondiendo a ella que el daño se produjo sin culpa suya, ya que en virtud de la disposición citada se produce una inversión de la carga de la prueba.

(S. 27 de mayo de 2000, en el recurso casación 137/95.) Ref.: 45/70
No procede el retracto en el supuesto de que se aporte el inmueble a una sociedad.

RETORNO A LA VIVIENDA DE LA QUE FUE DESALOJADA LA ARRENDATARIA POR NECESSIDAD

(Sentencia 6 marzo 2003, de la Sección 4ª A. Barcelona, en R.J.C. 2003, III, p. 15). Ref.: 61/54
Si bien en el acuerdo adoptado por parte en su día, la arrendataria manifiesta que renuncia al piso y tras señalar el importe de la indemnización pactada y la forma de pago de la misma, indica que queda totalmente salada y finiquitada frente a la propiedad, sin nada mas que reclamar bajo ningún pretexto, no puede entenderse que renunciara a las acciones previstas en el artículo 68, por lo que esta en su derecho de ejercitarlas, máxime cuando se trató de una transacción causalizada, en función de la necesidad alegada por la propiedad.

RETRACTO

(S. Sala 1ª T.S. de 12 de diciembre de 2000; recurso 1431/98.) Ref.: 46/60
El retrayente no ha de soportar una elevación del precio de compra convenido entre arrendador y adquiriente después de haber hecho uso del retracto.

(S. Sala 1ª T.S. 12 junio 2002, en el recurso 3763/1996). Ref.: 53/56
Para que opere el retracto del artículo 48 de la LAU de 1964 es preciso no solo que el retrayente sea el titular del arrendamiento sino también la real ocupación del objeto arrendado.

Deviene innecesaria la práctica de la notificación en la forma que establece el artículo 48.2 de la LAU de 1964 cuando aparece probado que el arrendatario ya ha tenido pleno y exacto conocimiento de las condiciones de la venta o transmisión, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto, siendo aplicable esta doctrina cuando se conoce de forma cabal la adjudicación judicial.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 13 de febrero de 2004, en el recurso 898/1998). Ref.: 60/50

(Sentencia del T.S. de 19 octubre 2004, en el recurso 2668/1998). Ref.: 62/53
El día inicial del cómputo del plazo establecido en el artículo 48.2 de la LAU de caducidad corre desde el siguiente al de la notificación a que dicha norma se refiere o, en su defecto, a aquel en que el arrendatario tenga conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión no cabiendo suspender el curso de ese plazo, sin apoyo normativo alguno, hizo la Audiencia provincial al paralizar el cómputo en el momento de la interposición de la demanda y reanudarlo a partir de la providencia de su admisión a trámite.

(Sentencia 25-10-2005, Secc. 4ª Sala 3ª T.S.). Ref.: 66/60
Resulta incontrovertible la posibilidad del arrendatario de un bien de propiedad municipal de comparecer en la subasta para la venta del bien, convocada al efecto mediante la oportuna oferta, sin que tal presencia constituya obstáculo alguno para el posterior ejercicio del derecho de adquisición preferente establecido en el art. 31 de la LAU 1994, en relación con el art. 25 del mismo texto legal.

La interpretación jurisprudencial sobre el cómputo del día inicial para el ejercicio del derecho de retracto manifiesta que el conocimiento de la venta por el retrayente a que se refiere el art. 1524.1 CC ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que en base a ellos puedan los interesados decidir si les conviene o no el ejercicio de la acción de retracto, sin que basten referencias a la venta, de datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma.
(Sentencia, Sala 1ª T.S. de 20 oct. 2005, rec. 1146/1999).

(Sentencia 3-6-2005, Secc. 2ª, A.p. Girona; Sepin noviembre 2005). Ref.: 66/61
Si el contrato de arrendamiento está en la tácita reconducción por imperativo de la transitoria 1ª de la nueva LAU, el plazo para el retracto no es de 60 días sino de un mes, porque se trata de un arrendamiento renovado que ha de regirse por las normas de dicha nueva LAU.

(Sentencia 27-6-2005, Secc. 4ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1044). Ref.: 66/61
El subarrendatario no está legitimado para ejercitar el retracto, salvo que encubra un arrendamiento.

(Sentencia Sala 1ª TS de 28-10-2005). Ref.: 67/77
Es válido el retracto si los adquirentes del piso o local fueron los que requirieron a la recurrida para que se pronunciase sobre el ejercicio del retracto, y ello porque irían sobre sus propios actos.

(Sentencia 23 diciembre 2005, TS Sala 1ª de lo Civil, rec. 1902/1999). Ref.: 67/77
El cumplimiento del requisito de consignar el precio, para que pueda darse curso a la demanda de retracto, es ineludible y no cabe admitir que el precio no sea conocido por no constar el importe de los demás gastos ocasionados por la transmisión.

(Sentencia 3-2-2006, Sala 1ª TS en el recurso 2147/1999). Ref.: 67/77
Si existe un solo arrendamiento que abarca la vivienda y el local de negocio, como una unidad, no es posible el retracto sobre una o el otro con independencia.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 18-5-2006, en el recurso 2986/1999). Ref.: 68/74
La exclusión del derecho de retracto en los supuestos de adjudicación de las viviendas como consecuencia de la división de cosa común adquirida por herencia o legado, que prevé el art. 47.3 de la LAU 1964, no puede ser extendida, por vía de analogía, al supuesto de adjudicación de bienes a los cónyuges en pago de su mitad en la sociedad de gananciales por disolución de esta, ya que no supone transmisión alguna del dominio.

(Sentencia 2 noviembre 2006, T.S., Sala 1ª). Ref.: 71/91
El arrendatario del local de negocio tiene derecho de retracto frente al arrendador, aunque lo tuviese subarrendado.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 14-12-2006). Ref.: 71/92
Es reiterada la doctrina jurisprudencial que declara que la publicidad registral no desplaza el deber legal impuesto por el art. 48.2 de la LAU de 1964, ni tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de venta.

(Sentencia 25 mayo 2007, TS, Sala Ia, de lo civil, rec. 1490/2000). Ref.: 72/98
No se plantea problema alguno en la aplicación del art. 1521, es decir, del derecho de retracto, a la subasta judicial pues aunque la doctrina jurisprudencial es favorable a una orientación restrictiva respecto a la admisión de los supuestos del retracto legal, viniendo a excluir del mismo los actos transmisivos del dominio distintos de la compra y de la dación en pago o cesión solutoria, y aun cuando aquel precepto hable de compra y el art. 1522 de enajenación, ello no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo. El problema es si se puede ejercitar el retracto antes del acto de aprobación del remate y adjudicación del bien subastado. Hubo anteriormente una línea jurisprudencial que mantenía que el cómputo empezaba en la escritura pública o su equivalente, el auto de aprobación del remate, pero la jurisprudencia moderna acepta que puede ejercitarse la acción de retracto cuando se haya perfeccionado la compraventa o se ha celebrado la subasta judicial, con remate y adjudicación —aun antes del auto—, puesto que el retrayente conoce todos los términos de la transmisión. Así se cumple y no se Infringe el art. 1521 CC pues el retrayente se subroga con las mismas condiciones, en el lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública y lo hace en el breve plazo de caducidad desde que tiene, en dicha subasta, conocimiento completo y exhaustivo de los elementos del contrato o más bien, de la transmisión, que no es otro que la subasta.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 13-5-2009, en el Recurso 1724/2004; Ley juris. 11692/2009). Ref.: 81/79
Aunque se haya producido la venta del edificio donde está ubicada la discoteca de la que es arrendatario, no cabe el retracto voluntario recogido en el documento de prórroga del contrato de arrendamiento si no consta el precio de la compraventa.

RETRACTO. PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO

(Sentencia del T.S. de 19 octubre 2004, en el recurso 2668/1998). Ref.: 63/58
El día inicial del cómputo del plazo establecido en el artículo 48.2 de la LAU de caducidad corre desde el siguiente al de la notificación a que dicha norma se refiere o, en su defecto, a aquel en que el arrendatario tenga conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión no cabiendo suspender el curso de ese plazo, sin apoyo normativo alguno, hizo la Audiencia provincial al paralizar el cómputo en el momento de la interposición de la demanda y reanudarlo a partir de la providencia de su admisión a trámite.

RETRACTO ARRENDATICIO

(S. Sala 1ª T.S. de 10-6-2003, en el recurso de casación 3156/1997). Ref.: 56/53
Es improcedente el retracto arrendaticio si no coincidir el objeto arrendado con el de la compraventa prevalente.

RUINA

(Sentencia 10 de septiembre de 2007, Sala 1.ª TS, en el recurso 3869/2000). Ref.: 73/115
La existencia de ruina a los efectos del artículo 1591 del Código Civil precisa una doble apreciación: una de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo, y otra, de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional.

RUINA FUNCIONAL

(Sentencia Sala 1.ª TS de 16-7-2009, en el Recurso 807/2004; Ley juris. 12358/2009). Ref.: 81/80
Que a la parte demandante incumba la prueba de la existencia de ruina, lo que, cuando de ruina funcional se trate, supone que le corresponda identificar el defecto que hace a la cosa inidónea para su normal destino y que afecta al valor práctico de la utilidad como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción, no equivale, sin embargo, a que deba exigírsele también la acreditación de su origen.

SENTENCIAS EN JUICIOS DE DESAHUCIO Y DE RETRACTO

(Sentencia 27 de septiembre de 2007, Sala 1.ª TS, en el recurso 4387/2000). Ref.: 73/115
Para que los juicios de retracto accedan a la casación, será preciso que su cuantía exceda de 6.000.000 ptas., ya se trate de vivienda, ya de finca para otro uso —dejando a salvo especialidades como la del artículo 132 LAR—, pues la cuantía de 1.500.000 ptas. hay que entenderla referida únicamente a los procesos sobre arrendamientos urbanos en sentido estricto, o sea, a la segunda clase de los previstos en el artículo 1687.3 LEC.
La cuantía de los juicios de retracto se determinará por el precio real de la transmisión onerosa precedente, y no por el valor de mercado, sin incluir en el cómputo de la cuantía otros gastos diferentes del precio, que el retrayente también deba pagar.

SEPARACIÓN MATRIMONIAL DEL DEMANDADO

(Sentencia 28-2-2005 Secc. 4ª, A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, III, p. 19). Ref.: 65/63
Las relaciones entre arrendador y arrendatario se mantienen del mismo modo que antes de producirse la crisis matrimonial, excepto el derecho de uso de la vivienda; y en consecuencia está legitimado pasivamente el titular del contrato, así como está facultado el poseedor material para abonar directamente las rentas.

SUBARRIENDO. RESOLUCIÓN

(Sentencia T.S. Sala 1ª de 11-10-2005). Ref.: 66/60
La subarrendadora está obligada a resarcir a la arrendataria, tras la resolución contractual derivada de la inadecuación de las instalaciones, las inversiones realizadas en el local subarrendado destinado a comercio.

SUBARRIENDO RESOLUCIÓN CONTRATO

(Sentencia 11-3-2005 Secc. 4ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, III, p. 22). Ref.: 65/63
Si en el local arrendado se ejerce una actividad económica, sea grande o pequeña, existe causa de resolución según causa 5ª art. 114 LAU 1964.

SUBROGACIÓN EN CASO DE MUERTE O JUBILACIÓN DEL ARRENDATARIO: NOTIFICACIÓN

(Sentencia 29-1-2009 Sala 1.ª TS, en el Recurso 4132/2001, en Ley jurisp. 327/2009). Ref.: 79/92
La disposición transitoria 3.ª.B 3 LAU 1994, referida a los locales de negocio, dispone que “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”. Esta norma no fija los efectos que resultan de la falta de notificación de la subrogación en un plazo determinado. La normativa anterior solo contemplaba como causa de subrogación la muerte del arrendatario, supuesto sobre el que se pronunció reiteradamente jurisprudencia en el sentido que el artículo 60 LAU 1964 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el artículo 58 de dicha Ley. Es cierto que esa jurisprudencia se dictó con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, pero el principio de continuidad de las normas de la LAU 1964 que no hayan sido modificadas en la de 1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la disposición derogatoria única, y que con independencia de que la notificación sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con quién ha de seguir la relación arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitiéndose el ejercicio de las acciones frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperación del local, nunca serán estas las resolutorias de la relación arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la Ley permite, puesto que ni la transitoria la impone, ni lo hace la LAU 1964, ni tampoco esto es posible a partir de una reinterpretación de la doctrina jurisprudencial bajo la consideración de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos.

SUBROGACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO CELEBRADOS ANTES DEL 1 DE MAYO DE 1985

(Sentencia T.S. Sala 1.ª de 2-3-2009). Ref.: 79/93
La falta de notificación al arrendador en los supuestos de subrogación con arreglo a la disposición transitoria 2.ª de la LAU vigente, no es causa de resolución, al no estar prevista esta notificación en la Ley.

SUBROGACIÓN POR FALLECIMIENTO

(Sentencia Sala 1.ª TS de 10-6-2009, en el Recurso 2462/2004; Ley juris. 11997/2009). Ref.: 81/79
La disposición transitoria 3.ª B.3 LAU 1994, referida a los locales de negocio, no fija los efectos que resultan de la falta de notificación de la subrogación en un plazo determinado. La normativa anterior solo contemplaba como causa de subrogación la muerte del arrendatario, supuesto sobre el que se pronunció reiteradamente la jurisprudencia en el sentido que el artículo 60 LAU 1964 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el artículo 58 de dicha Ley. Es cierto que esa jurisprudencia se dictó con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, pero el principio de continuidad de las normas de la LAU 1964 que no hayan sido modificadas en la de 1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la disposición derogatoria única, y que con independencia de que la notificación sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con quién ha de seguir la relación arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitiéndose el ejercicio de las acciones frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperación del local, nunca serán estas las resolutorias de la relación arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la ley permite, puesto que ni la transitoria la impone, ni lo hace la LAU 1964, ni tampoco ello es posible a partir de una reinterpretación de la doctrina jurisprudencial bajo la consideración de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos.

SUBROGACIÓN POR MUERTE

(S. de 8 de septiembre de 2000, sección 4 A.p. Barcelona; R.J.C. 2001, I, p. 11.) Ref.: 46/62
La finalidad que persigue en nº 3 del artículo 16 de la nueva LAU de 1994 no es otra que garantizar que el arrendador tenga conocimiento, de un lado de la muerte del arrendatario, y de otro, de la voluntad de una de las personas que convivía con el, en los términos legalmente establecidos, de subrigarse como arrendatario en el contrato, por lo que no es imprescindible de cara a la notificación que se cumplan rigurosamente los requisitos formales del precepto, ya que lo relevante es que el arrendador tenga conocimiento de que la subrogación se ha producido.

TÁCITA RECONDUCCIÓN. La confianza en el arrendamiento

Si en un contrato de arrendamiento se produce la tácita reconducción los terceros garantes quedan liberados, porque según jurisprudencia reiterada en el supuesto indicado dicha tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento. Pero no si la tácita reconducción no se produjo por haber manifestado la arrendataria anteriormente su voluntad contraria a la continuación del contrato.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 14 de abril 2004, en el recurso 1538/1998). Ref.: 60/50

TANTEO Y RETRACTO

(Sentencia de 22 octubre 2004, en el recurso 2833/1998). Ref.: 62/53
Ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU de 1964, a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido y solamente detente como inquilino o arrendatario una de sus partes integrantes.

(Sentencia de 22 octubre 2004, en el recurso 2833/1998). Ref.: 63/58
Ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU de 1964, a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido y solamente detente como inquilino o arrendatario una de sus partes integrantes.

(Resolución D.G.R. y N. de 10-12-2007). Ref.: 75/79
Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados. El art. 25.1 LAU 1994 establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta -como, por el contrario, hace el art. 22 LAR 2003-, no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio. Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisición preferente para el supuesto de “enajenación” de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la “venta”, a diferencia del texto anteriormente vigente -el art. 47 LAU 1964 lo establecía también para el caso de cesión solutoria-, indica inequívocamente la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente sólo y exclusivamente al supuesto de compraventa.

TERCERÍA DE DOMINIO

(S. Sala 1ª T.S. de 21 de diciembre de 2000; recuso 3645/95.) Ref.: 46/60
Si bien la tercería de dominio hace referencia al derecho de propiedad y a la acción declarativa de dominio, cabe también, por extensión, en aquellos supuestos en que lo embargado no es el derecho de propiedad sobre una cosa sino la titularidad de un derecho que no sea el de propiedad, teniendo en este caso la tercería la función de que se declare tal titularidad en el demandante. Encontrándose en el supuesto el arrendatario titular de un derecho de traspaso.

TERCERÍA DE DOMINIO EN CASO DE EMBARGO DEL DERECHO DE TRASPASO

(S. Sala 1ª T.S. 18 de octubre de 1999; recurso 319/95.) Ref.: 41/42
El arrendador no puede ser en ningún caso titular del derecho de traspaso del local que tiene arrendado, y por tanto carece siempre de legitimación activa "ad causam" para promover una tercería de dominio con respecto a dicho derecho de traspaso; por lo que si no obstante la renuncia hecha por el arrendatario a su derecho de traspaso, un acreedor de tal arrendatario traba embargo sobre dicho inexistente derecho de traspaso, tanto el propio arrendatario como el mismo arrendador podrán hacer valer sus derechos a través del proceso adecuado o por la vía de los recursos correspondientes para que se alce dicho embargo indebidamente trabado, pero en ningún caso a través de una tercería de dominio ejercitada por el arrendador, el cual, volvemos a decir, no es titular de ese inexistente (por renunciado por el arrendatario) derecho de traspaso.

TRASPASO

(Sentencia T.S. 30-4-2007). Ref.: 72/98
No existe precepto alguno que permita la sucesión a beneficio de inventario en los contratos de arrendamiento en el fenómeno de la fusión de empresas.

USO DE LA COSA ARRENDADA

(Sentencia Sala 1.ª TS de 15-7-2009, en el Recurso 326/2005; Ley juris. 1350/2009). Ref.: 81/80
Debe declararse como doctrina jurisprudencial que la falta de uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario, sin causa justificada y durante un tiempo prolongado, en contratos de arrendamiento regidos por el CC, integra la causa de desahucio comprendida en el artículo 1569.4.ª

USUFRUCTO. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

(Sentencia 8 noviembre 2004, Sección 13ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, p. 25). Ref.: 63/59
Tratándose de un contrato de arrendamiento concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985, en el que se pactó un plazo determinado, no opera el artículo 114 causa 12 en relación con el 57 de la LAU texto refundido de 1964, sino el artículo 480 del C.c., por lo que el contrato se extinguirá a la conclusión del usufructo.

VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL

(Resolución DGR y N de 12-12-2007; BOE de 25-1-2008). Ref.: 79/93
La adjudicación de una vivienda de protección oficial llevada a cabo en un procedimiento de apremio puede llevarse a cabo aunque el adquirente no acredite el cumplimiento de los requisitos aplicables para acceder a viviendas de promoción pública.

(Sentencia Sala 1.ª TS de 14-5-2009, en el Recurso 1907/2004; Ley juris. 1129/2009). Ref.: 81/80
La disposición adicional primera, apartado 5 LAU 1994 (Ley 4106/1994) establece, para las viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento, la nulidad civil de las cláusulas que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. Se trata de una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de calificación como VPO, incluso a los anteriores a los que daba cobertura una jurisprudencia que señalaba que el establecimiento de un régimen de sanciones administrativas venía a comportar el reconocimiento de la validez civil de los contratos que contravenían la meritada prohibición, bien en el precio de venta, bien en el del arriendo. A partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la disposición adicional primera, en unos momentos en que la jurisprudencia ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez. La cláusula que establezca una renta superior a la máxima autorizada es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia disposición adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado en exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento.

VIVIENDAS PROTECCIÓN OFICIAL

(Sentencia 11-3-2005 Sec. 16ª A.p. Barcelona; en reseña de sentencias A.p. de la publicación El Derecho de 15-7-2005). Ref.: 64/56
En orden a determinar si la adjudicataria en régimen de acceso diferido a la propiedad de una vivienda de protección oficial puede transmitir “mortis causa” su derecho a persona conviniente pero ajena a su círculo familiar, ha de afirmarse que si bien la prevención normativa de la adjudicación de las viviendas de protección oficial siempre ha delimitado la cesión “Inter. vivos” del derecho de adquisición de este tipo de viviendas, ha quedado en indefinición lo que sucede en la transmisión por causa de muerte; por lo que no se aprecia motivo razonable para desviar los efectos propios de la sucesión “mortis causa”, reconociendo la existencia de un título legítimo para seguir poseyendo las viviendas y suceder a la fallecida en su derecho de consolidar el dominio.